现在买房，是低点还是高点（二）：胸大都比期待新房下跌靠谱

*全文约2700字，阅读需要4分钟

上盘写了上部曲点这个可以看：现在买房，是低点还是高点？（上），尖来第二部，我发誓莫得第三部了。

莫得前戏直接开始表演。

考虑到新房卖改善，二手卖刚需，这两口子已经分手，要把新房和二手房拆开来看。

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一．胸大都比期待新房下跌靠谱

未来新房的价格因为区域不同主要分三种形式表演（快的话今年年底到明年，慢的话后年）。

1.单价逐步上三，偶尔想在四字头来回试探。

2.”新“区域上场。

3.部分区域面积段还要上升一糜片。

整体感觉是：新房缓涨，不可能暴涨，区域差异近一步拉大。

1.部分区域单价逐步上三，偶尔摩擦到四

这类以五城区和高新南区为主，这些区域的土地供应基本要用牙签过夺才夺得出来几坨，配置稍微好点的地段地价都不会低。

同时五城区优质的改善二手房源很少，断层特别明显，普通思路的开发商一般都会想整个豪宅出来。

如果遇到那种想精想怪恩是想整个留名青史祖传项目的开发商，那就整得更凶了，必须要跟银河系十大豪宅相提并论。

在高地价+产品豪双高前提下，单价下不来。

五城区继传说中的豪宅第三极武侯新城过后，金牛国宾和锦江三圣乡开始出现单价3万+的项目，在此之后高新南新川和青羊区百仁版块也会连续迎来单价3万+的项目。

而锦江区那块约130亩被发疯的建发以19800元/㎡楼面价还要配建7%租赁住房和代建一所中学拿下的地，在开发中后期不往四万整不好交代。

5月，高新南要出让4个地块，其中新川两个纯住宅用地起拍价就达到了13000元/㎡，本次新川的起拍价已经TOUCH到了两三年前的土地最高限价（不含移交配建），新川用实际行动表示老子薄得认输。

目前只有成华区会暂缓三万之痒，成华吸纳了前辈们的丰富经验，暂时把优质地块留到二天再来溢价，现在尽卖啥子青龙场的三角形地块，龙潭寺路都还没修通的悬空孤岛，二环内被老破包围的迷你地块，这些位置不容易撑起过高的单价。

2.“新”区域开始上场

这类主要表现在二圈层和天府新区，简单举个例子，天府新区在前两年卖了不少天府公园、锦江生态带的地块，楼面价八千多到一万二为主。

近两年，天新卖了几块地都在太久没有出来认真搞气氛的麓山版块，地价在1万/㎡左右，容积率在2.0左右，几乎都有一定比例的统筹要求，按照低容+配建要求的设定，麓山版块新房预售价格距离2.5万以上甚至摩擦到3万也不远了。

其他二圈层也有点在往这种方向发展，比如龙泉。

依稀记得汽车城版块上一波预售均价在6500-8000元/㎡之间为主，今年地价拍到了6800元/㎡。

十陵、大面、东安湖等区域从去前年开始楼面价几乎稳在了10000元/㎡左右，才九千多到一万的凯德卓锦万黛难道不是刚需之光盲目投资之首选。

3.容积率更低，户型面积更大，面积门槛会更高

之前五城区有3.0，二圈层还有2.5的地块出让，今年卖的地容积率普遍更低，五城区基本在2.5以下，二圈层及天府新区基本在2及2以下，容积率又低了一糜片，户型面积和楼盘调性不知不觉又要拔高一些。

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二．新房单总价高，该不该买单

愿意主动买单是迟早的事。

降容的另一个结果是在土地供应量不变的情况下，住房供应套数至少减了半，来得斗的至少减少四分之三，户型面积越来越膨胀。

同样三房户型二手从七十几到一百零几平米都有，新房120㎡甚至140㎡都有，以2.5万/㎡单价来算，同功能性户型新房总价比二手房总价高100万都是轻的，想买个特别舒服巴适安逸的还要再添100万。

这多的坨坨钱买的就是居住舒适度、产品、传说中的仪式感、服务等遗世独立抚慰灵魂的骚操作，有些还能买个圈层，购房者对居住品质的口味不知不觉在被拔高。

以一个约28亩地块举例，降容前大概能修700户，现在差不多就只修得到220户，这220户邻居都是通过高价筛选出来的，有点辣耳朵但事实就是这样。

我暗中观察后发现，但凡预算足够的购房者普遍都愿意多花一大坨钱买新房，这类购房者以自住换房需求为主，不少都是卖旧换新，有些是为了改善生活，有些真的是被鬼迷日眼的邻居困扰到就差出现反社会人格。

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二手房

成都二手房的高点在2018年5月，成交均价约1.7万/㎡，是成都二手房历史最高天花板，在紧张的氛围下成都买主是可以接受1.7万/㎡均价的，只是成交面积很低（不好卖的意思）。

因为调控得特别凶，2018年12月，成交均价掉到了约1.4万/㎡，比最高点便宜了约3000元/㎡，成交面积依然悲伤，还是很难卖。

转折点在2019年3月，因金三银四和高地价项目逐渐入市，从3月开始成交面积开始翻倍增长，成交均价也因此缓缓增长，到2019年12月成交均价回升到1.5万/㎡，二手房也开始慢慢变得好卖了，年成交总面积是近3年最高的一年。（以上仅收录了贝壳数据）。

正常走向是量升过后就是价升，闯到疫情这个死鬼后，今年有一段成交空白期，成交量莫得办法拿出来参考，市场表现是优质二手房依然刚健甚至略微上涨。

你要问我某个小区某一户现在买是不是低点，我肯定不能肯定，我咋晓得房东得不得发披疯喃，二手一直是浮动的，只是现在的均价还不是最高点。

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假米假眼总结

新房不会更低，只会更高，五城区及高新南因土地越来越稀缺整体都会拉高，天府新区全区域发展，供应量大，入住门槛高。

二圈层双流和龙泉波涛汹涌，双流地价三高（怡心湖、华府、东升），龙泉也是三高（十陵、大面、东安湖）还要开辟新版块。温郫新暂时没咋个放热门版块优质地块所以还不好说，低肯定也是不可能的，这辈子都不可能的。

当然，在调控政策不变的情况下房子并不好卖，考手艺得很，如果特别不好卖了就要发动调控政策来平衡一哈，终极目标是稳起，暴跌和暴涨不符合主流价值观。

二手房受新房单总价刺激还是会缓涨，主要以优质版块稀缺次新为主，能卖掉的老破都是人家被迫的选择，占不到C位，能换掉就换掉，未必要留到等见丈母娘。

最后还要把通胀套餐搭配到一起思考，没得了。