西门这个盘，藏不住了！

*全文约2700字，阅读需要4分钟

本文为商业评论

鸡哥一直都想给西门专门写一篇文章，标题都想好快半年了：《西门人不上网》，迫于字数凑不够一直拖到现在，今天我就要把它拿出来祭天。

近几年西门的声音逐渐沙哑，曝光量变低了，传统高贵的西门给人一种断网了的感觉，市场如此激烈你们居然腔都不开，我看到这个局面常常感到惋惜，怒其不争啊。

直到城西几大高端住宅开盘就清盘，要么天花板项目顺销来差不多了后，我才发现打开的方式有点儿没对，线上跟线下咋个是两个极端，后头我终于搞清楚了西门人阴区区的在想啥子。

他们不开腔的主要原因是

西门的供应太少了

和

西门的供应太少了

两个原因看起来一样其实不一样。

西门是率先把门槛不算特别高的盘消化来差不多的区域，爱上网的大概率会被总价劝退，pang到就是五六七八百万还摆个啥，欲言又止。

这是供应过少导致刚需失去发声的机会。

西门的改善供应也少得可怜，甚至比高端住宅还少，导致改善客群生怕多一个人晓得目标楼盘的好，为了避免别个跟他争当然选择沉默。

如果西门高端住宅不出现300套房源，只有700组报名也能当天清盘的迷惑现象，根本不晓得西门有好饥渴，只要有他就要。

这是供应太少导致购房者想极力减少竞争选择了闭嘴。

而再高端一点的客群耍就是个人局域网了，西门的还格外自闭一些。

一名入行超十年东南西北都卖过，现在就职于西门某高端住宅的置业顾问说，西门这类客户是他见过最低调的群体。

老带新比例最低（感受到了哀怨），买了房子不得到处说，甚至可能连他妈都不晓得，买了就走脑壳都不得车过来多看一眼，更不可能跟你在网上摆朝向户型楼间距哈，不可能的这辈子都不可能的。

这个就是沉默的西门现状，不是风头被压制住了，而是供应过于稀少好的楼盘不想让别个晓得，刚需又无法发声，缺少自发的线上气氛组。

供应那么少想改善个生活还要勾心斗角的也不愿意换个区域，这个就涉及到西门的人文啊、教育啊配套啊之类的，综合起来就是与生俱来的认同感。

认同感这个词我觉得我恰在这儿恰得很到位，而且还要与生俱来···适合西门人跟西门的关系。

你的路比我修得宽，我觉得我好；你写字楼比我修得多，我依然觉得我好；你规划PPT比我厚一倍，我还是觉得我好。

大概是这种，不是疲于表面那种。

之前我写过两个西门“日清”盘，都是卖完才写的，不少读者私信我说表示遗憾，因为网上没人讨论，他就以为不行，导致成功避开。

中计了哇！

不是不好，是不想让你晓得它好。

下半年西门将迎来高光时刻，会有那么多个项目出现，鸡哥掐指一算普遍都有点承受不住，目前已知一个大盘：龙湖·西府琅悦产品好，套数又有点少，避免你们持续错过，追不上西门的车尾灯，我提前给它高亮加粗置顶。

写它之前，我还要把龙湖6月份的发布会逮出来理一道。

今年6月龙湖一火米子发布了6个新项目，这次龙湖不再对产品进行明显的定位划分，而是结合了城市发展和居住舒适度等方面的需要，以新的居住理念提出了“悦享”概念。

今天的主角龙湖·西府琅悦细节还没出来，售楼部都还在发育，预计8月份开放，我超前超得有点凶，但是从一些基础数据里面大概可以窥探出西府琅悦“悦享”的一小部分。

项目周边

龙湖·西府琅悦是个百亩大盘，占地面积约102亩，分住宅和商业两个地块打造，整体容积率2.5，住宅容积率只有1.8。

容积率1.8的概念是啥子喃，近两年主城区地块容积率普遍在2-3之间，低于2.0的都少得很，容积率越低居住密度就越稀，密度越稀就说明套数越少，套数越少就说明竞争更大。

西府琅悦一共就548套，光是132厂的员工都能生吞当宿舍，还好要摇号···哎呀不能再继续说了，不然你们都不转发。

人家住宅区1.8的容积率做的还是洋房产品。

说到洋房，通过这两年的暗中观察，你们一般都会猜到多半是阵列式布局了，一排一排的排好，坐北朝南神马的，反正就那些描述。

但是，龙湖表示拒绝，为了园林，为了大中庭，在排布上不会整得过于阵列。

以园林著称的龙湖想方设法都要四处展现自己的园林艺术，不然周身都不舒服，而且面积越大整的园林越巴适，百把亩的项目不整个巴适的园林要得啥子哦，二天都不好意思发朋友圈。

于是龙湖在西府琅悦这个洋房产品上使劲加戏，带上祖传秘方做了三大中庭以及六大园林，还是阔景的那种，西府琅悦在拥有洋房低密效果的同时，还能享受一般在高层产品才会配备的大中庭。

从“悦享”的角度说，它符合城市发展低密住宅的要求，但是不会因为低密而失去大中庭带来的舒适度和遥远的视野，那种既要又要悦享型客群看过来，龙湖给你整了一个。

随手翻哈龙湖朋友圈都是他们的园林勾引图，真的很想要（这个是我切下来拼的哈，他们的排版不可能是这种五彩斑斓的款式）

产品我暂时就只晓得那么多，关键词：低密（住宅容积率只有1.8），带三大阔景中庭的洋房，稀少（整个项目只有548套），南北朝向，简单说下配套。

西府琅悦还有一部分是商业，具体要搞成啥子我不晓得，可以确定的是商业地块会预留成都西站TOD接驳口，直接跟西站TOD的商业打通，当然赶地铁也是分分钟的事哈（约400米），目前成都西站地铁站经开通了4号线，预计年底开通9号线。

9号线是很多人最期待的地铁线路之一，没有想到离它那么近，啧啧。

商业配套：最近的青羊万达挨边1KM，步行可达还要什么自行车。到万家湾鹏瑞利玩耍也只走得到1.5KM左右，啥子都是现成的，就连那些味道不好的商家都被洗几轮了，留到的都是王者。

教育：离泡桐树幼儿园只有约800米，实验小学明道分校就在背后，约500多米是实验小学蕴雅校区，区域内还有草堂小学、泡桐树小学、树德中学等等，别个板死板活都想挂的名校在这个片区内一抓一大把。

物业：龙湖的楼盘肯定是龙湖物业，我鼓捣把物业专门整出来，是因为前段时间发生了某小区业主喜迎龙湖物业入驻的社会新闻。

一个物业好不好，嘴巴说的过于空洞，行动是最好的证明。

我pei死，抛开低容积率、带大中庭的洋房等优势不谈，肯定有人光是冲到龙湖物业也要切摇一把。

假把意思打个总结

从2007年龙湖·翠微清波开始，龙湖在西门已经布局了十来个项目，比如龙湖·源著、龙湖·西宸原著、首开龙湖·紫宸等等，每一个项目都有良好的口碑，在二手市场也很有“定价权”。

以至于龙湖即使只拿了块地，连周围的居民都要兴奋一哈，兴奋的程度就跟自己入股了一样，红地毯铺起巴不得早点开出来，具体用意你们懂的。

把这种“龙湖式兴奋”反弹到龙湖·西府琅悦身上就有点焦虑了。

毕竟龙湖在西门的号召力+西门购房者阴区区的狼性+西府琅悦即买即用，美味不用等的现成配套+一共只有548套房源=上车龙湖·西府琅悦，最应该担心的是运气。

龙湖·西府琅悦售楼部预计8月开放，多的我也写不出来了，一滴都没有了，现在可以到优品道广场、鹏瑞利青羊广场、步步高超市（成飞店）、家乐福（红牌楼店）四个外展点了解哈。

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