离婚房产分割
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》颁布以来，对于第十条规定的夫妻共同还贷相对应增值部分的计算方式从未停止过争论。
目前为止，众说纷纭，莫衷一是。在司法实践中，对于房产增值的计算方式，不同的法院也作出大相径庭的判决。离婚案件中的房产增值部分究竟如何计算，与配偶一方获取的房屋补偿款密切相关。有人认为，房产增值部分就是房产现有的市场价值减去当时房产购置价，是否是这样呢？我们先来看看具体的法律规定：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。《婚姻法》第三十九条第一款规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
条文内容篇幅很长，读完一圈下来，很多人都发出同样的感慨，直言看不懂，就算看懂了，也不知道怎样计算，法律真是高深莫测啊。
于是，现实中很多人会跑来咨询律师，我老公在婚前以按揭方式购买了一套房产，登记在其名下，婚后由我俩共同还贷，现因感情破裂，准备起诉离婚，我能分得房产补偿款吗？如果可以分到，到底有多少补偿款？
依据前述法律规定，分得房产补偿款是毫无疑问的，但对于如何计算夫妻共同还贷相对应增值部分，即使是翻遍了所有法条，都没有具体的计算公式。结合本人多年的婚姻家事实战经验，具体到司法实践操作中，形成了以下常见的四种计算方式：
计算方式一：
夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价=夫妻共同还贷相对应增值部分。
上述公式的计算原理在于，夫妻共同还贷部分除以房屋实际总房款（即购房合同总价与已偿还银行利息之和），再乘以离婚时市场价，即为夫妻共同还贷所占据的增值金额。最高人民法院民一庭、湖北省高院、深圳市中院持上述意见。
采取此种计算公式，计算出的增值金额也是最大的，对于不能取得房产所有权的一方显然更公平，对于接受补偿款的一方显然会更为有利。
计算方式二：
夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）×（离婚时房屋市场价－结婚时房屋市场价=夫妻共同还贷相对应增值部分。
比较公式一、二，两者不同之处在于，公式二是以双方结婚及离婚的时间节点计算房屋增值金额。
此种计算公式有利于支付补偿款的一方。若房产早在结婚前几年购置，即购房时间与结婚时间相差较远，房产大部分增值源自于婚前，采用此种公式计算夫妻共同还贷相对应增值部分显然更公平合理，部分法院持上述意见。
计算方式三：
夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷（首付款+婚前还贷本息+婚后共同还贷本息+尚欠偿还的贷款本息）×（离婚时房屋市场价－结婚时房屋市场价）=夫妻共同还贷相对应增值部分。
广州市、区两级法院持上述意见。
此种计算公式有利于支付补偿款的一方。
计算方式四：
夫妻婚后共同还贷本金÷房屋购买价×（离婚时房屋市场价－结婚时房屋市场价）=夫妻共同还贷相对应增值部分。
此种计算方式单纯以房产价值作为计算基础，没有将银行还贷部分纳入房产价值当中。目前仍有一部分法院持上述意见。
在现今房价高涨的背景下，离婚案件中因房屋分割引发的纠纷越来越多且往往成为案件审理中双方争议的焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》的出台对离婚房屋中“共同还贷中房屋增值部分”的处理做出了规定，但较之司法实践面临情况的多样复杂性以及裁判结果确定性的要求，法条规定仍然显得过于原则化，操作性不强。本文从司法实践中案例揭示的具体问题入手，首先厘清“房屋增值部分”的内涵及适用范围，然后对几种常见的增值部分计算公式予以对比，评析其优劣，进而提出更为实用的计算方法。一、 问题的提出
案例1：争议房屋为2003年男方所购，买了之后就马上结了婚。房款20万元，其中含贷款8万元，另外由于贷款产生了银行利息2万元。在婚姻关系存续近6年期间，男女双方将购房贷款本息共计10万元还清。法院委托评估该房市场现价为44万元。
案例2：男女双方同意离婚，房屋一套系双方婚姻关系存续期间共同购买，总价120万，首付24万，还贷36万后截至起诉前尚有80万贷款未还清，房屋现价200万，男方同意将房屋判与女方所有，但要求分割婚姻存续期间房屋增值部分。
案例3：甲乙系夫妻关系，甲出资20万元，乙出资10万元购买房屋一套，房屋登记注明由乙所有，乙遂着手买房，经中介服务后以30万元价格购得二手房一套，乙为此另支付了1万元中介费、2万元土地出让金、2万元税款。后甲要求法院分割房屋，此时房屋价值60万。乙同意分割房屋但要求将其为购房另支付的5万元各种费用计入房屋价款从而作为增值部分予以分割。
以上三个案例案情各不相同，案例1属典型的“婚前购买房屋，婚后共同还贷”的情形，应当适用《婚姻法解释三》第10条之规定；案例2中房屋系夫妻关系存续期间所购买，应认定为双方共同财产，案件的争议焦点在于对男方请求的增值部分分割是否可以适用《婚姻法解释三》第10条之规定；案例3争议的焦点主要集中在中介费、土地出让金及其他税费是否应当计入房屋价款从而作为增值部分予以分割。三个案例虽然案情不同，但都涉及房屋增值部分的认定及分割。
二、房屋增值部分的认定
（一）房屋增值部分的性质
1、房屋增值部分不属于孳息
物的孳息是指该物的出产物和按照该物的用法而就该物取得的其他收获物。[①]一般分为天然孳息和法定孳息，天然孳息是指原物因自然规律而产生的，或者按物的用法而收获的。法定孳息则是根据法律规定，由法律关系所产生的收益，并且法定孳息的产生必然依赖于他人对原物的使用。孳息具有可从原物分割且分割后无损于原物存在的属性。
首先，从孳息的定义审视房屋增值部分，显然房屋增值部分既非天然孳息也非法定孳息。天然孳息是指原物因自然规律而产生的，此处的自然规律是指存在于自然界的客观事物内部的规律，如苹果树结果子，房屋增值系市场规律作用之结果，市场规律属于社会规律而非自然规律，所以房屋增值不是自然孳息。而房屋自然增值部分的产生，并非因为当事人与其他人产生的任何法律关系，就算单纯把房屋放在那里不做任何使用，房屋一样会随市场价格的变化而增值。况且，房屋受市场波动影响可能出现贬值现象。把房屋放在那里不作任何使用或处理，无所谓任何法律关系的产生，没有产生法定孳息的法律根据。因此，房屋增值部分既不属于自然孳息也不属于法定孳息。
其次，从孳息属性来看，孳息应当是可以从原物独立出来，与原物分离的部分如银行存款与利息、果树与果子，均可分离。但是，房屋增值部分无法与原物分离，除非将房屋出卖转化为存款，该增值部分并不能与原价值相分离而单独存在。孳息的产生一般无损于原物的存在，但就房屋增值部分而言，如果将房屋增值部分从房屋总价值中予以分割，那么势必涉及买卖该房屋，增值部分的分割则必然带来原物的转让，这显然有悖孳息的属性。
最后，从孳息归属角度来看，依据《物权法》第116条规定，天然孳息当属所有权人或用益物权人，法定孳息从约定或交易习惯。如房屋增值部分属孳息则与《婚姻法解释三》之规定相矛盾。《婚姻法解释三》显然没有违反《物权法》之规定，由此可知房屋增值部分不属于孳息。
2、房屋增值部分应属共同财产
笔者认为房屋增值部分属于共同财产，应为不动产之收益。收益不仅仅指通过某物或权利行使所获得的利益，而是使用权利与所获利益的综合体。[②]一方面，根据《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、生产经营的收益归夫妻共同所有。如果婚后并没有对夫妻共同财产进行书面约定，表示双方实行的是共同财产制，一方的收入实际上已经成为了夫妻共同财产。用一方贷款或者公积金偿还银行的贷款部分，可以理解是夫妻婚后用夫妻共同财产偿还银行贷款的部分，对此还款部分的财产应当属于夫妻共同财产。
另一方面，共同还贷行为可以视为一种投资行为，房屋增值是基于投资所产生的收益，在夫妻关系存续期间属于夫妻共同财产。由于夫妻双方在还贷过程中共同承担了房屋贬值的风险，根据风险与收益同行的原理，对于房屋中共同还贷的增值部分夫妻任何一方均可要求分割。从反面来说，婚后夫妻共同还贷及增值应当视为双方共同投资行为的结果。如果将增值利益全部归于婚前财产，不利于双方利益的平衡，有违婚姻法设立的初衷。为了平衡双方当事人的合法权益，应当将婚前房屋婚后增值部分作为夫妻共同财产予以分割，其法律依据是《婚姻法解释二》第11条“婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产。”婚前购房的行为给购买人婚后带来了一系列利益，对该行为应当视为一种投资。由此而产生的在婚后的收益应为夫妻共同财产。
（二）增值部分与房屋所有权归属的关系
司法实践中，房屋增值部分的分割往往与房屋所有权归属有着密切的关系，根据房屋购买时间以及贷款与否可分为三种情况：婚前购买的房屋用夫妻共同财产还贷，婚后购买房屋用夫妻共同财产还贷以及婚后共同购买但无贷款。对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房屋登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷这类房屋，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房屋实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，婚姻法解释（三）第 10 条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是， 既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益。[③]
对于婚前办理按揭手续、婚后夫妻共同清偿贷款的房屋归属的认定，关键因素在于房屋产权证书记载的权利人以及房屋产权取得的时间。根据《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”之规定，婚前购买的房屋为婚前个人财产。婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行，和银行之间是债权债务关系。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并没有改变房屋所有权的归属。婚后参与共同还贷，实际享有的是债权，而不是房屋产权。根据《婚姻法》第18条、《婚姻法解释一》第19条的规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产，夫妻一方的婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。因此，一方婚前购买的房屋是婚前财产。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
对于婚后购买房屋用夫妻共同财产还贷以及婚后共同购买但无贷款两种情况，依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第2条之规定，房屋所有权应当属于夫妻共同财产，案例2及案例3中房屋所有权当属夫妻共同财产。对于共同财产的分割可以依据夫妻双方的约定进行，案例2中，男方不要求房屋所有权而只是要求分割房屋增值部分，那么法院可以依据相关法律计算出房屋增值部分给予男方，而判决女方享有房屋所有权，对于增值部分的计算可以比照《婚姻法解释三》第10条的规定。此种情况下，房屋所有权与房屋增值部分归属不同当事人。如果夫妻双方无法达成一致，那么房屋增值部分应当作为房屋整体的一部分，增值部分随房屋分割而自然分割开来。
（三）房屋总价款认定
如上所述，案例3中的房屋当属夫妻共同财产无疑，然而对于房屋总价款的确定却存在分歧即中介费、土地出让金及其他税费是否应当计入房屋价款。笔者认为土地出让金及其他税费应当计入房屋总价款，理由如下：根据《物权法》第9条第1款的规定，不动产物权的变动，经依法登记后始能产生法律效力。而交纳土地出让金及其他税费是办理房屋登记的必要支出，只有交纳了土地出让金及其他税费才能办理房屋登记，取得房屋所有权。至于中介费则不应计入房屋价款，理由两点：一是中介费用并非取得房屋所有权的必要支出，房屋买卖并不必然依赖中介服务；二是中介费纠纷系债权债务关系，应依据债权债务法律关系处理，不宜与房屋分割混同。
三、“房屋增值部分”的计算
笔者选取了四个比较常见的分割公式进行分析：
1、第一种计算公式：增值部分=房屋现价值/（房屋原价值+全部应还贷的利息）*共同还贷本息－共同还贷本息一方所得补偿款=（共同还贷本息+增值部分）/2
这个公式的思路是首先用房屋原价值加上全部应还贷的利息得出购买房屋的成本，然后用房屋现价值除以成本得出增值率。最后，用增值率乘以共同还贷得出增值后的共同还贷，再减去共同还贷本息，得出增值部分。
2、第二种计算公式：增值部分=（房屋现价值－房屋原价值－全部应还贷的利息）/房屋现价值*共同还贷本息一方所得补偿款=（共同还贷本息+增值部分）/2
这种公式的思路是房屋现价值减去房屋原价值再减去全部应还贷的利息，得出房屋升值的部分。用升值部分除以房屋现价值得出升值部分在现房价中所占的比重。最后，用比重乘以共同还贷本息得出共同还贷的升值。
3、第三种计算公式：增值部分=（房屋现价值－房屋原价值）/房屋现价值*共同还贷本金一方所得补偿款=（共同还贷本金+共同还贷利息+增值部分）/2
这种公式的思路是不把利息计入房屋的原价值。直接用房屋现价值减去房屋原价值得出房屋升值。然后用房屋升值除以房屋现价值得出升值部分在房屋现价值中的比重，再乘以共同还贷本金得出本金的增值部分。
4、第四种计算公式：增值部分=共同还贷本息*（房屋现值-房屋合同价-全部贷款利息）/（房屋合同价+全部贷款利息）
法谚有云“正义不仅应得到实现，而且要以人们看得见的方式加以实现”。这个“看得见”从一定程度上应当视为法院的审判能够被当事人所理解。如果判决中使用的计算方式过于复杂，就不能在短时间内使当事人充分明白说理内容。在当事人文化、诉讼水平较低的情况下，这个问题会表现得更加突出，直接影响审判效果。上述四个公式计算方法过于复杂，公式三、公式四人为地把本金和利息的升值割裂开来，使公式变得更为复杂，而金钱作为一种种类物，本金和利息的升值作用应予同等看待，不将利息计入房屋成本、也不计入升值的算法似有不妥。另，除公式三外的其余公式都涉及贷款利息，而现实中贷款利息是个随银行利息率而不断变化的变量，一旦未还贷款数额较大银行利息极小的变动都会引发还款数额的较大波动，这不仅给法院确定贷款利息数额造成极大困难，而且易导致当事人对该问题的不满。
四、“房屋增值部分”分步计算法
在充分理解以上公式逻辑关系的基础上，提出了分步计算的方式对离婚共同还贷的处理进行计算和释明。其中最重要的一点是：将共同还贷以及增值从整体上理解，简单地说就是将其理解为增值后的共同还贷，而不是将共同还贷和增值分开计算。例如，两人婚后共同还贷10万元，在此期间房价上升了1倍，那么增值后的共同还贷就是20万元，这20万元一人分一半，由产权人对另一方进行补偿。
第一步 计算房屋增值率房屋增值率=房屋现价格/房屋成本
第二步 计算增值后的共同还贷增值后的共同还贷 =共同还贷额×房屋增值率
对于案例1增值部分的计算，适用分步计算法，增值后的共同还贷=10万元×[44万元/（20万元+2万元）]=20万元。一方所得补偿款=（共同还贷+增值部分）/2=增值后的共同还贷/2=10万元。据此，法院判决房屋归王男所有，王男付给杨女10万元。该公式对于案例1这种典型婚前买房婚后共同还贷情况极为适用。那么对于案例2中贷款尚未还清的情况能否适用该公式，如上文所述，案例2可比照《婚姻法解释三》第10条的规定，那么案例2显然可以适用该公式。增值后的共同还贷=36万元×[200万元/140万元）] ≈51万元。男方增值部分为该款项的一半即25.5万元。案例3中的增值部分也可用该公式计算，只是对于增值部分应当按双方出资比例予以分割。
五、公式运用中应注意的几个问题
在计算房屋的增值率时，必须要考虑利息成本，不能简单地用屋现价除以购买时房屋价格直接得出增值率。比如：花100万买了一房子，首付50万，贷款50万，利息10万。两年之后将房子以105万元卖出，结果是亏损5万元。如果不考虑利息问题，用房屋现价除以购买时价格，机械地计算增值率，就会得出增值率为（105-100）/100=5%，亏损还变成盈利。显然，如果不将银行利息计入房屋原价（房屋成本），是不符合基本的经济原理的。另外，不应将本金与利息人为地割裂开再计算增值。本金和利息同为金钱，作为种类物，其产生的增值收益应予一视同仁，不宜分开计算。
此外，实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益，不能完全对半进行分割。[④]例如案例3中应当按照双方出资比例予以分割，而对于案例1中男方婚前贷款买房，婚后还贷的情况，根据案件的实际情况如子女随女方生活等，可以判决给女方超过10万元的补偿。
注释：①陈卫佐译：《德国民法典》，法律出版社，2006年版，第30页。②卡尔·拉伦茨《德国民法通论》，王晓晔等译，法律出版社，2003年版，第408页。③杜万华等著：《《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》的理解与适用》，载《人民司法》2011年第11期。
④杜万华等著：《《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》的理解与适用》，载《人民司法》2011年第11期。