泛地产观察
Bonzerview
（2019年第 32 期，总第 466 期）
（2019.8.19-2019.8.25）
博志成研究院
泛地产观察编写组
欢迎下载泛地产观察周刊
我们提供PDF和WORD双格式版供您精读
请点击底部阅读原文
央行调整房贷利率政策，主要是为了保证与新的利率形成机制即LPR保持一致，稳步推进LPR。作为贷款市场中规模巨大的个人房贷，也需与新机制保持一致。央行采用“老人老办法、新人新办法”推进新机制改革，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。新规只针对商业性个人住房贷款，而公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。这也就意味着，房贷新规不会对存量的购房者月供产生影响。（BMLH）1. 国务院：印发山东、江苏等6个新设自由贸易试验区总体方案2. 央行：调整房贷利率政策，以LPR为定价基准加点形成4. 新土地管理法：进城落户农村村民，宅基地允许有偿退出。5. 住建部：前7月棚改新开工约207万套，完成目标任务71.6%。今年上半年，朗诗进行了战略调整，对处于目标亏损期的长租公寓业务以及向第三方提供服务的建筑设计、园林绿化景观等非地产开发业务进行了剥离，加之本次二度更名“朗诗绿色地产有限公司”，彰显了其聚焦绿色科技地产的决心。在当前的大形势下，聚焦主业更有利于稳健发展。（BLL）1.建业地产：不存在淡出郑州市场 上半年55亿连续拿地（1）小商品城：拟与迪拜企业共同出资3.21亿元设立子公司。（2）绿城中国：终止收购百年人寿，将持续构建金融板块。（3）绿地控股：与哈尔滨新区签署协议，拟建东北亚国际贸易中心项目。（4）万科：今年开工面积和去年差不多，无固定拿地计划。（5）中梁:上半年买地比较谨慎，资金来自销售回笼。（6）雅居乐：城市更新土储超1000亿，50%以上在广州。（7）宝龙:下半年适当促销、谨慎拿地，深度聚焦长三角，土地储备已达73%。（8）富力：目前行业潮流就是不积极拿地，近期能转化1000万平旧改项目，货值约2000亿元。（9）融创中国：5月起严控投资节奏，下半年基本没有拿地指标，并购土储占比60%。（10）绿景中国：要做大湾区的旧改之王，不按预算拿地，利润导向、盈利取胜。（11）花样年：转换收并购为主的拿地方式，加快投资速度，改善投资人才组合，未来城市更新业务会反哺开发业务。（12）绿地香港：平衡好规模和利润，“盲目增长没有任何意义，有些项目如果利润不高的话，我宁愿不做。”
无论是以销定投，还是以投定融，受大环境影响，绝大部分房企的资金面都谈不上轻松。账面资金充足也可能意味着投资滞缓、有息资金成本消化速度较慢，货值充裕也要考虑出货变现是否遇阻。因此，杠杆适度、投融运销环环相扣，才能充分发挥自有资本的作用。从数据上来看，融创今年“刹车投资”，蓄力销售，相比之前“买买买”，留存资金与货值都很充沛，俨然“大户”。（BTJ）2. 万科：有息负债2253亿元 财务费用上涨38%（1）中航善达：拟发行3.92亿股，购招商物业100%股权，涉资29.9亿。（2）蓝光嘉宝：重新递交招股书，各项指标表现良好，对母公司依赖逐步降低。（3）雅居乐：下半年到期债务164亿元，授信额度1600亿元，境内以双边贷款为主。（4）建业地产：上半年有息负债增加30%，净负债率60.5%，信托占比10%。（5）首开集团：获工商银行500亿意向性金融服务支持额度，其中，300亿元用于非经资产管理平台运作、200亿元用于北京市老旧小区改造。（6）美的置业：上半年加强融资成本5.95%，银行贷款占比近70%，将继续清理成本高、价格高的信托融资，目前信托占比8%，一年期融资占比21%。（7）绿地香港：上半年融资成本5.17%，净负债率下降到50%，调整债务结构保证现金流安全，美元债已从70%压缩到40%以内。经过前几年的高速扩张，正荣地产在去年完成了两大里程碑事件：香港上市和销售规模突破千亿。2019正荣拟定了“新三年战略” ，将2019-2021年定为高质量发展期。正是基于这样的背景下，正荣地产进行了组织架构的调整。组织架构的调整与企业的发展阶段密切相关，不同的发展阶段匹配不同的组织架构，企业才能发挥出最好的组织效率。（BMLH）（1）中梁：跟投会根据利润和市场调整比例，部分项目不赚钱也会进行人性化处理。（2）万科：靠内训和改造跟上变化有点勉强，也会通过能力拼图和人才地图适配人才，人员数量不是目标。（3）复兴旅文：拟授出不超过2.5%股份作为激励，持有总期限不低于2年。2. 土地市场：出让金总额再降 广州62.5亿元居首
