平市买房，旺势囤地：翻建，重建之选址几要素
”东京奥运会 ”上周终于开幕，真是命运多舛，很高兴加拿大运动员陆续拿牌；安省三级重启，户外聚会开始多起来，这几天确诊人数也见长；“多伦多蓝鸟曲棍球队” 多年在外征战后，回到加拿大本土比赛，成绩不知道，能看到本人总归令加人欣慰。。。
经过一年多全球范围自救，世界终于开始恢复“本来”的模样，地产行业也纳入正轨，疫情期一火再火之后，循例进入度假慢节奏。
每年夏季，如果不出意外，都是一年当中房市最平缓的时候。当然，去年初开始的世纪大流行，堪称百年未遇的意外，对各行各业的影响有目共睹，而房市因疫情而出现的正向反转，让业内外人士瞠目，可即便如此，去年夏季仍未真正旺起来，直到秋天到来，人们开始准备居家持久战，需要空间而不在乎距离，Condo应声下马，无管理费物业正式走上舞台中央。
过去这些年，想自己盖房，抑或翻建后出手盈利的买家们，始终活跃在市场，从未断过。如今房市平缓，价格未降，疫情期间因刚需导致的哄抢自住房现象，逐渐减少，适合投资翻建的大地老房再次进入小开发商，建筑商和有投资意识的买家关注范围内。所谓 “平市买房自己住，旺势囤地为将来 ”。
总体上，安省，尤其大多伦多地区的房市，并未因去年开始的疯抢而至力竭，盖因房源逐渐减少，很大程度上供需达成平衡。
不如趁着当下房市比较温和，研究房源，了解社区，囤地买房，为未来的理想家园，抑或投资盈利，做好先期准备。
澄清一下翻建和重建的区别。翻建通常是，利用现有物业的结构，做室内外大装修。比如地下室，隔断墙等大变动；物业加高，加层；外部贴高价人造石，庭院铺砖，换屋顶，等。总之，房子买来后，地基和墙都在，物业的骨架子不动，在此基础上，削骨垫鼻，做脱胎换骨的美容。
重建，顾名思义，整个物业推倒，只留地基，甚或重挖地基，从头到脚，全部重新开始，工程量上就是一个全新建筑，工期长，投入大。
无论翻建还是重建，选址都非常重要。投资人不但要有对当下形势的判断和洞察力，更要有能预见到未来的眼力。做翻建和重建，盈利目的为先，一旦看错地方，未来升值空间和盈利幅度会大相径庭。
先说翻建。因为您要买来翻新，当然越旧越合适，有讲价的空间嘛，但也不能旧的掉渣，地基和骨架要结实，物业本身位置好，占地大，层高，朝向等要符合大众接受标准。
翻新尽量不要买大平房，最好是二层楼，否则加高会增加非常多额外成本；大环境要好，社区人文，交通出行，食肆商场，学校，等。总之，用挑选自住房的眼光，买个本来已经很适合自住，出租，但内部设施不要求太好，可以按照自己意愿做装修的物业。
重建对物业的要求则与翻新有不同。比如，用来重建的物业，反而是大平房更好，就是那种占地大，物业使用面积没那么大的Bungalow，因为您想囤地，未来盖房，对居住条件要求不高。
如果想买入后立刻开始推倒重建，大平房就更好，而且越旧越划算，甚至没有居住价值才有利于讲价，只要不是一块空地，可以向银行申请些贷款就可以，这样可最大程度买到物有所值的好地块。
囤地选址，如果您不差钱，那就容易的多，到那些著名好社区，已经有大批翻建出来的新房的街道去挑选。举个例子，北约客惠柳谷，Willowdale，North York，位于 Yonge 街东，Finch /Sheppard 之间的好地段。
十多年前，Willowdale这里基本都是老房，连二层楼的独立屋都很少，Bungalow 大平房居多，占地都不小，房龄基本在50 年上下，当然有更老的。后来陆续有移民进入，买来老房子后，或装修，或重建，初期为自己，改好后自住一段，出售得到很好利润，于是引来更多投资客人。
随着时日进展，这个地区的新建房屋越来越多，从老屋子林立的街道里，伫立着星星点点的新建豪宅，到一半老房，一半新宅，到如今，您去看看，整条街道，星星点点的是老房，蔚然成风的是新建豪宅，好多推倒后重建的大宅子，房龄居然都有十几年，大地老房反而在这区成了一花独秀，价格高到让人咂舌。
Willowdale 交通好，学校好，真正的黄金地段，繁华的Yonge 街近在咫尺，却立于幽静的树木中，这样已经被开垦出来的社区，您买来一个老宅子，无论翻建还是重建，都没有悬念，一定是好的。至于盈利多少，还真不好说，毕竟这种区的老房子，成本太高，算一笔账，您如果要自己住，真不如买个人家盖好的全新物业住进去，但这违背了您投资翻建的初衷。
其次，如果您不想高价买这种人人抢，好社区的大地老房，就要寻找 “10年前的Willowdale” 。因为社区好，人人都知道可盈利的地区，最后的盈利则未必如想象的那样好。那么，那些社区类似10 年前的北约客呢。
举个眼前的例子，列治文山的Crosby ，交通和学校都好，附近是列治文山轻轨站，紧邻 Yonge 街。目前这个区域，已经开始形成翻建重建风，您去随便逛逛，可以看到，这就是十几年前的Willowdale，三分之一重建房，另有三分之二仍然是大地老房，多为 Bungalow ，地下室走出式，出租分租皆可，买来囤地最好，出租几年，静等土地升值，守着大地好区不愁建。
再举个例子，您沿着Yonge 街继续北上，到 King 街以南，有一条大道，叫Sunset Beach Road ，社区是 Oak Ridges ，距离Lake Wilcox 很近，学校和景观，交通都属上乘。这条街上，好多的地真可称得上是大，60幅宽，纵深 200 尺占地比比皆是，虽然老房很多，但这些年出来很多重建豪宅，售价 $300 万以上到 $ 700 万的比较多，湖山水色好精光是最大亮点。
我目前在这里有个非常适合重建，翻建的大地老房在卖，各项条件都非常符合我们上述投资标准：占地75 /550，后院可以烧烤，开派对，前院至少可停 12 辆车，物业本身是大平房，Bungalow，两个周正的卧室，各有其全套洗手间。客厅厨房起居室相连，有一个两件洗手间，所以，2 卧，3 卫。适合自己住，更适合重建。
若推倒重建，可盖近万尺豪宅，也可建一个6000 尺以上小豪宅，后院建造标准游泳池。目前市场叫 $ 169 万 9千，可议价。
最后说下前瞻性。您可以选择在一个有潜力，完全没有翻建重建房的老社区买一块大地，囤起来，这样的社区，老房肯定便宜，出租几年，等待社区热起来。但何时能热起来，不知道，也许几年，也许十几年。
任何事情都有代价，想走前人趟出来的路，出钱；想自己走出一条路，要有眼光，富贵险中求，若看错了，当然是出钱买教训。