地产研发设计 建筑施工图纸审查要点

建筑施工图纸审查要点
分类	序号	建筑专业设计审查要点
设计重点管控内容20条	1	报审图、施工图、销售单片、合同附图、景观总图，要严格检查五图一致，新项目必须提交销售部门总图并提示敏感因素（变电站等），总图须相关负责人签字
	2	总图退界距离、建筑间距、红线、蓝线、绿线、青坎线退界等要严格核查
	3	总图定位、单体施工图、基础白图、地勘钻孔图等均需要核对完全一致为原则
	4	总图变配电站（箱变）、煤气调压站、垃圾压缩站（收集房）、地下车库出入口、进排风竖井、公厕、门卫、分期围墙等客户敏感设施应符合规范，同时应将清晰总图在销售前书面提交营销（建议案场应书面告知客户）
	5	提供给规划、信息中心、质检站、人防办、产权处、测绘等部门进行工作的电子文件必须明确标明图纸版本，必须与最终提供的蓝图完全一致
	6	总规划图地下车库范围线应与施工图一致，如不能及时落实施工图，总规划图应放有余量
	7	因各部门计算规则不同原因,报审总图表达指标与实际规划实测、房产局实测相比常有不同，应在设计时应及时与政府部门沟通，避免如下情况发生。	a. 比报审建筑面积增大、超容积率
			b. 比报审总建筑面积减少过多
	8	住宅第三方日照审查报告应注意南向门头构架遮挡，应提前书面提交营销并告知小业主
	9	立面凹凸变化造成非标准层平面变化，应提前书面提交营销并告知小业主
	10	非标准层窗高度、窗形式（凸窗/平窗）、分隔方式、开启方向（一扇变几扇）变化，应提前书面提交营销并告知小业主
	11	各户间有较宽横向贯通线条、空调板、平面阳台连通，造成安全隐患,应设置铁栅栏与弱电技防等防护措施
	12	空调位设计应满足市场主流机型的使用，同时要考虑安装的便利性
	13	商业项目机电配置表，特别是是否有餐饮功能、上下水配置情况二大敏感问题应提前提交营销并告知小业主
	14	类住宅办公产品有别于纯住宅产品的具体部位（是否有消防管在室内、是否有公共管道或井道借用套内空间，是否有燃气使用等），应提前书面形式提交销售并告知小业主
	15	赠送面积区域及相关使用要求（例如赠送的花台、设备平台、假凸窗交房时候样式，赠送的夹层层高及增加楼板的材料要求），应提前书面形式提交销售并告知小业主
	16	别墅项目或有庭院的公寓项目庭院范围与面积图，应在销售前书面提交营销（建议案场应告知客户），并注意对外提供面积数据为实际使用面积的八折或九折
	17	别墅项目应在施工图交底时特别明确防水构造与技术要求
	18	电梯、钢结构、幕墙、空调设备、供电局、燃气、综合管线设计图最终提交设计成果必须得到设计单位或厂家、土建设计单位会签
	19	新项目的物业管理用房必须标注且满足要求，并在单体报建文本中得到落实，保证预售证的及时办理
	20	地库人行出入口、车行出入口等应由建筑方案设计公司设计，并由景观公司及甲方认可
建筑专业设计审查要点	一、 总平面设计
	1	施工图总图应与方案内审、初步设计内审意见一致，如有修改，修改的原因应书面通知我方并取得同意
	2	总图应明确表示各出入口与市政道路标高、交通流线及站点之间关系。并核对周边市政道路的标高、出入口位置的准确性，应与景观竖向设计一致。主要道路停车港湾应有明确设计。
	3	应绘制一层组合总平面图，将道路关系、各出入口关系、排风井、配套设施、±0.000 标高、分区管理围墙位置等反映在图面上。景观总图中对于建筑总平面的修改也应反映在图面上，确保一致性
	4	配建用房应符合以下要求	a. 总图中的变电站(箱变)、垃圾压缩站、垃圾收集房、煤气调压站、门卫、围墙等应根据要求布置。应有各专业施工图设计
			b. 总图中排风口、地下车库出入口、变电站、垃圾压缩站、垃圾收集房、煤气调压站等建筑物与住宅建筑间距应满足环评要求
			c. 人防出入口、排风口应在总图中准确体现
	5	地库出入口、排风口等应满足	a. 机动车库出入口数量是否按照消防和停车数量设计。机动车库出入口与城市道路规划红线距离应满足7.5m，与小区内部道路距离应可以停一辆车位置。
			b. 主楼地库与大地库原则上应连通
			c. 地库出入口与住宅间距应不小于 10m，如<10m 必须按照环评要求处理实施。
			d. 排风井与住宅间距应不小于 10m
	6	红、蓝线划示应注意	a. 规划道路红线应取得规划或测绘部门划示红线的电子文件，不得依据土地局的界址点自行绘制道路红线
			b. 河道蓝线应取得水务部门划示蓝线的电子文件，不得依据土地局的界址点自行绘制河道蓝线
			c. 小区内所有单体，包括基础、附属设施、道路应控制在红线内
	7	面积计算应注意	a. 地上建筑面积与地下建筑的面积在修规与方案阶段应适当放大（建议地上1-2%，地下2%，地上可放大保温面积）。同时应注意总图面积指标应按照土地出让文件的上限申报技术指标，给后期规证增容留有可能性
			b. 从可研→修规→方案→施工图依次面积逐步核实缩小（避免因施工图建筑面积超过项目可研批文、IC 卡招标建筑面积，导致规证无法办理）。
			c. 屋顶层、架空层等按规范可不计入容积率的面积，必须计入总建筑面积
			d. 应在方案阶段评估架空层面积、挑高面积、地下室面积（抬高周边道路大于1 米）、地面停车库等所损失的计容可销面积，并书面提交我方确认
			e. 图纸上的经济技术指标需与报监（建）表、审图备案表上内容一致。同时提供各类主力房型的面积段与比例表，并确认与我方任务书一致（须注意地下设备间等用房分摊规则）
			f. 配套用房（如门卫、变配电所、物业、社区用房等）面积和位置应与规划局、街道、供电所等相关部门充分沟通确认，并在报批图纸与指标中体现。分期开发项目中的整体地块闭路电视机房、弱电控制中心、消防控制中心不可遗漏
			g. 应注意阳台、露台、平台等不同计算方式（有顶阳台计半面积、无顶露台、平台不计面积，具体应征询当地相关规划与测绘部门）
			h. 应注意不同地区当地面积计算规定
	8	退界、间距应注意	a. 因我方通常在初步方案完成即进入桩基施工图阶段，因此方案设计单位在标识建筑退红线、蓝线、绿线距离，南北、东西间距时，应计算至装饰面（非结构面），同时在满足规范的前提下留余量，施工图设计单位出总图时应予以复核（避免因饰面层变厚、凸出的异形装饰构筑物等因素而引起退界不够）
			b. 转角处退界应以切点连线为界，而非圆弧线
			c. 部分地区环评部门也会提出建筑退界要求，应提前征询
	9	绿地率、集中绿地率在建筑总图中应按照土地招标与规划要求的最小值或接近最小值表达。当绿化率及建筑密度等指标与规划要求较为接近时（尤其别墅区），必须进行精确计算，同时应与景观方案总图基本一致
	10	垃圾压缩站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响（要有2个门，一个门要面向小区外，便于环卫车直接清理垃圾）。
	11	设计说明应注意	a. 构造做法必须与详图所示一致，与各专业深化图纸一致（幕墙等）
			b. 具体做法必须与合同附件中的房屋交付标准一致
			c. 门窗篇、保温篇内容必须与节能报告、报建表一致
			d. 竣工备案阶段须对设计说明重新审核修订
	12	总图中出入口的数量、道路宽度和转弯半径、消防车道设置、消防车道的宽度、消防车道的转弯半径、消防车道的净高要求、消防登高场地大小、布置数量及离建筑距离、建筑的沿街长度及总长等应满足国家与当地消防的要求
	13	出正式报批方案前，设计院应在征询供电部门的基础上，对于满足供配电要求的配套建筑已做合理规划与预留，供配电预留空间	a. K 站原则上不应设置在地下
			b. 供配电敏感建筑位置，如 K 站、P 站、箱变等应充分考虑其合理性，减轻对客户的不利影响
			c. 水泵房不宜设在住宅等主体建筑投影范围内，以免噪声或震动引发投诉。给水泵房内不应有污水管穿越
	14	控高	a. 应按照政府征询意见严格控制控高（如航空限高、规划限高），并注意是按绝对高度还是按建筑总高度控制
			b. 建筑屋面设备与任何构筑物高度均应计入控高
	15	标高	根据城市道路的绝对标高、城市排水和土方平衡量的要求，复核并确定小区的道路标高及场地排水方向、室外场地标高、建筑物的±0.00 标高相当于的绝对标高（吴淞高程、黄海高程、85 高程、珠江高程等）
	16	“人车分流”等设计理念应在交通分析图中明确体现
	二、 单体平面设计
	1	各层公共面积分摊后（按照当地房地局测绘要求），得房率：高层住宅原则上宜大于80%，小高层住宅宜大于85%，高层类住宅、公寓式办公宜大于75%，高层办公宜大于70%，商业中心宜大于60%
	2	单体平面图、剖面图在获得审图证后，原则上不得有任何变更。如有不可抗原因必须变更，获得我方批准后，方可出变更图纸
	3	单体平面应与通用图平面复核一致
	4	标准层如有房型变化，应注意上部房型阳台的落水管落到下层空间（例如住宅厅、卧）等功能空间的使用功能问题
	5	商业如做餐饮功能，应在施工图报审前明确绘制烟道、冷媒管管井等，避免在预测时公共分摊部位不明确造成实测时的面积变化
	6	应明确绘制屋面防水节点做法
	7	土建内饰标准应满足我方建造标准（初步划分一次交付和二次内饰施工的界面），预留后期装修的便捷性
	8	每部电梯均应编号，技术参数应符合建造标准要求，提供电梯参数表，明确应预留装修荷载
	9	楼梯形式及疏散宽度是否合理，设计院并提交计算书给我方确认
	10	户型比例、户型面积应符合我方要求
	11	伸缩缝、沉降缝等平面立面做法，设计院应根据建筑装饰做法、屋面详细用途等有针对性地绘制详细做法图纸，包括构造细部做法，不应仅选择参照图集做法。安保中心、电信移动机房、消防控制中心、强电间、弱电间等用房不应设置在伸缩缝、沉降缝两侧
	12	电梯井不应紧邻卧室。紧邻书房及起居室时，应考虑隔音措施
	13	建筑平面凹口处如设窗，应在两侧墙体各留80-100mm 宽墙跺便于立面材料收头
	14	户内100 厚墙体砌墙时与上方梁的对位关系，应遵从以下原则 ：厅与卧室相邻，墙与厅一侧平齐；卧室与其他房间相邻，墙与卧室一侧平齐
	15	原则上客厅区域无梁，客厅与阳台交接处宜不设混凝土墙跺（便于封阳台后空间完整）
	16	房间上露台处，如果露台降板不影响下方空间，则宜采取降板。上翻的门槛宜采用上翻梁设计
	17	复核凸窗栏杆的位置和高度，应符合强规，净高不小于600 mm；全装修房应再预留窗台饰面高度50 mm
	18	住宅入户防盗门的开启方向应合理，如为子母门，大小门扇的位置正确，有规则可循。普通住宅项目入户门标准门洞尺寸：单门1000mm（宽）x2200mm（高）、子母门1300mm（宽）x2200mm（高），户内门高2100—2200mm，并与我公司确认。高端住宅门高度可不小于2300mm。如入户门为外开门，应考虑相邻避免设置消防门、分户门
	19	住户户内的内开窗高度与方式应考虑对于安全栏杆的影响，并考虑对于家具布置的影响。开在公共走道上的住户窗的开启方式，应考虑对于通道的影响，并应采用安装防盗窗等措施解决安全问题
	20	应在有天台住宅的女儿墙内侧或上部、无天台住宅的屋脊考虑固定吊绳装置及固定保险绳装置，以便外墙清洗
	21	消防箱原则应考虑嵌入式设置。如楼梯间等次要空间不可避免出现外凸安装，应充分考虑通道宽度的规范要求与使用功能要求
	22	烟道管井突出露台部分的位置与高度应适合，避免油烟进入室内引发住户投诉。原则上烟井距离住户门窗距离大于5 米，高度超过门窗顶标高
	23	信报箱应集中设计，有门禁设计的楼宇，信报箱优先设置于门禁外区域。信报箱材质宜使用不锈钢材料，安装于室外时应考虑防雨、雪措施
	24	商业室内步行街扶梯（根据车库大小可设1～2 处）、垂直电梯均宜直达地下车库各层；客梯扶梯在地下室宜设玻璃电梯厅，电梯厅应设空调
25	商业室内步行街应按亚安全区考虑，步行街公共区域按一个防烟分区、一个防火分区考虑，并需取得消防部门同意
26	商业防火分区的划分、防火门的位置及做法应得到我方的确认
27	不得有对单铺商业面积的限制要求。包括消防疏散等，宜按上限设置，考虑商业运营的多种可能性
28	商业百货楼、综合楼、娱乐楼楼梯、设备机房应结合楼梯公共走廊等设置，应不影响商铺拆分合并。布置原则应尽量在平面四角，不影响商业使用功能。与步行街相邻部位楼梯布置宜垂直步行街长向，方便将来业态调整进深加大
29	严寒、寒冷及冬冷夏热地区室内商业、酒店宜设置门斗
30	商业室内步行街中应视线通畅，沿街两侧应保证铺面连续性
31	商业室内步行街首层设计中应考虑至少一个入口门宽达到轿车通行的尺度（约2700mm)、车的行驶路线结构荷载、地面面层的承受荷载等因素。平面图中用虚线示意并应与结构专业进行会签
32	商业首层楼梯间及风井外面应留出适当空间做橱窗。橱窗要可开玻璃窗
33	商业所有公共卫生间(餐饮包间卫生间除外)与公共部位衔接处及卫生间内严禁设有台阶、踏步
34	大型室内商业步行街和百货的剖面：步行街首层，二、三层，走道吊顶下净高分别建议控制为3.6（4.0）米和3.3 米，铺内吊顶下主要净高要求控制为不小于3.3 米。室内管线综合应与各专业会签并满足要求（其他配套商业，可根据情况适当降低）。室外步行街若有消防通道穿越，确保管线及吊顶完成后净高，净宽不小于消防要求
35	商业设备用房、所有管井应标明名称、用途及对应层数，并明确使用对象，列汇总表等明确表达（并由设备专业复核）
36	商业室内步行街空调机位宜全部放在顶层或屋顶上，空调水井应布置在商铺最里面角部，不影响商铺经营。如采用VRV 系统，应考虑外机位置，并在图中标示出
37	商业室外步行街及室内步行街餐饮业态厨房区不降板，室外步行街及室内步行街商管业态规划提供的餐饮铺应预留排油烟、上下水等全套设备条件。并考虑商铺合并后的解决方案
38	商业主力店（超市、百货等）应单独设置垃圾房、污水处理间。垃圾房要干湿分离，湿垃圾房应设分体空调。垃圾房地面应注明坡度，及地漏或排水浅沟、污水坑位置
39	商业屋面应统一规划整齐安放设备机组，应按上人屋面设计。应考虑设备机组不对外立面造成影响。同时考虑对周围影响达到环评要求
40	商业步行街屋面排烟井旁应预留餐饮商铺用油烟净化器及风机基础；屋面预留外墙清洗吊栏悬挂点
41	商业屋顶设备的布置图要重点审批。应表达出设备基础、风帽、风井、通气孔、排水沟等相关内容
42	商业购物中心有塔楼且屋顶为带有绿化等环境设计的上人屋面，应保证适度的集中活动硬质铺地场所，考虑局部升起树池或坡地处理，以利少量植树。应与景观设计院会签
43	商业室外步行街宜设一至两处公共卫生间，应考虑垃圾间、与地下车库的垂直交通联系等。同时应满足环卫部门相关要求
44	商业各主力店提供的平面布置图应落实到装修改建版施工图中并完成相应设计内容
45	普通住宅销售赠送面积应在合理范围内，实际可售面积应约等于地上计容面积，可售面积/地上地下总建筑面积（不包括独立地下车库部分）的比例不能小于90%
46	普通住宅（售价小于周边售价1.5-2 倍）地下建筑面积/总建筑面积的比例不能突破30%，，不做地下二层独立地库
47	多、高层公寓架空层层高不宜小于5.0m，除建筑高度及容积率限定者外
48	住宅单元大堂层高不宜小于5.0m
49	住宅的建筑层高不宜超过3.6 米，小型商业、办公建筑层不宜超过4.5 米，大型商场建筑层高不宜超过5.6 米。（复式住宅的客厅，独立式住宅和商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧院、体育馆、博物馆、展览馆、独立设置的大卖场等大型公共建筑不受本项限）
50	监控中心与消控中心宜合为一室，选址为一层或B1 层，并结合物管确定分区原则和数量
51	报规划图纸中小商铺的平面分割不得以任何单线或虚线的形式表示，应以墙体方式分割
52	多、高层公寓出入口应设置雨篷类构筑物，出挑宽度应≥1.5m，或挑出足够宽度线条，具体尺寸由设计师根据立面效果确定
53	联排、别墅后门、露台、阳台等次要出入口应有宽度不小于0.9m 的雨蓬空间，出入口的门为木饰面的应考虑门套及门的防雨问题并处理好门的底部的防水问题
54	会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。若满足单车通行及人员等候的，应保证净宽4.5m 以上；若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m 以上；若满足两车并行并有一辆车及人员等候的，应保证净宽10.0m 以上。备注：入口处为消防登高面，雨棚突出不得超过4m
55	住宅宜设置专用人行出入口，并设置门禁刷卡
56	小区围墙高度宜高于小区内外道路2.2m 以上，采用电子围栏并进行物理防护，满足验收要求
57	小区主出入口门卫应设卫生间，并设置空调
58	保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑,建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨功能及夏热冬冷防护措施（并考虑空调机位布置）,宜考虑设置卫生间，保安亭视线应通透无遮挡
59	高层住宅开窗形式应符合当地规范应尽可能避免内开窗（如必须采用内开窗，宜内开内倒）
60	住宅室内主要起居空间平面应方正、不应有缺角
61	住宅窗户设计位置应充分考虑室内卫生间镜面、厨房吊柜、卧室2 米宽的床位及室外窗口空调机位的影响
62	住宅设备阳台宜与套型有门相连，便于设备维护
63	住宅一层的厨房非需要落地管井底部标高宜高于2.4 米
64	住宅一层用户附送地下室，应尽可能保证地下室的自然通风和采光。并预留一层至地下室的室内楼梯
65	住宅下沉式庭院应考虑照明及给排水要求
66	商铺门头上有广告空调和雨棚的从上到下顺序应为雨棚、空调、广告或空调、雨蓬、广告，空调百叶不采用防水百叶
67	商业外街一层玻璃应采用高透光率玻璃，SC 值大于0.6。且显色性要好
68	酒店室内空间主入口应设置旋转门或门斗，利于能耗控制
69	办公大堂进深不宜小于10 米；大堂及一层电梯厅层高不小于9 米，且二层空间内无外露梁
70	办公大堂外墙不能选用单玻，入口旋转门高度不小于3 米，宽度不小于3.6米
71	办公大堂室内正立面应干净、大气，不宜设置二层连廊、设备间检修门，消防前室门等
72	商业店面门高宜不小于2.7 米，应不小于2.4 米，门宽宜不小于2 米，应不小于1.8 米
73	商业店面店招本身高度应不小于0.8 米
74	商业店面入口应设置雨篷类构筑物，出挑宽度应≥1.2m，≤2.1m
75	玻璃雨篷排水坡度应不小于3%，单块玻璃不应过大，玻璃应作彩釉处理
76	住宅及公建项目的采光顶应设置溢水口
77	石材幕墙塔楼或主体部分厚度宜控制在30mm 以内；石材立面排版应充分考虑石材损耗
78	车库出入口应加入收费闸道布置平面，岗亭不应布置在汽车坡道中央或者汽车坡道转弯处。布置岗亭后的汽车坡道应至少满足3.5 米
79	超市应预留3-4 辆大巴停放区
80	住宅会所或健身会所的泳池长度宜为25 米，宽度为10 米。面向景观面宜做无边泳池处理
81	办公、住宅、酒店入户大堂入口处地面应防滑处理，宜设置铝合金除尘排水地垫
82	屋顶或地面的设备宜统一为灰色外观
83	各专业施工图阶段应考虑示范区在先行施工完成后的配套总体接入。并在图纸上有具体说明
84	住宅阳台、露台、卫生间、厨房等结构降板不应小于50mm（装饰工程另有要求者除外）
85	室内和室外的交通空间要做好防水及有组织排水措施，室外楼梯侧边须设置挡水翻边，楼梯平台增加地漏
86	室外连廊伸缩缝除按国标图集做法外，连廊伸缩缝下部增设排水天沟，接入雨水立管
87	外墙底层±0.000 标高覆土部位应做防水加强处理，防水层上口高出±0.000标高线不小于200mm，下口低于±0.000 标高线不小于200mm
88	阳台、露台、空调搁板、外墙大线脚等部位墙体根部应做C20 素混凝土翻边，其高度不应低于墙外侧地坪装饰完成面，且不应小于120mm
89	住宅门厅门头的基础结构应与主体建筑成一体或采取有效措施减少门厅门头与塔楼沉降差
90	住宅露台及下沉庭院的室内门槛应高于室外完成面400mm，并做好防水处理
91	露台降板如楼下为室内使用空间，如不影响下层空间使用，降板宜为400mm
92	阳、露台上若设置木质装饰构架，顶部应有防雨遮阳技术措施，并应以物业公约形式告知业主有关木质构架的维保规定
93	毛坯交付房屋阳、露台栏杆高度，除应满足国家相关强制性条文规定及考虑可踏面因素外，应预留装修面层厚度不小于50mm
94	通道、出入口和人员集中处上方石材铺贴严禁使用湿贴工艺
95	露天坡道不可采用环氧地坪漆，应采用降搓、马蹄鞍、或沥青路面
96	地下车库地面环氧地坪漆应采用毛面亮光漆
97	住宅疏散楼梯间地面宜采用环氧地坪漆，高端项目疏散楼梯间地面应铺防滑地砖
98	地下室应有墙体防结露（或防霉变）技术措施
三、 立面、剖面设计
1	安全与技防	a. 应避免二户阳台、平台、空调板或屋面平台相连，产生不安全因素。如不可避免应采取高栏杆分隔、弧形防护倒刺栏杆、户内技防、公共部位窗增加技防与防盗窗等相关措施。建筑低层区域由于外立面变化（如外凸），住户间有宽线条连接的，也应注意上述问题
		b. 立面装饰线条严格控制横向外挑标准层不超过 350mm，以免带来安全隐患与视线遮挡；如1-6 层立面需要加强线条宽度，超过350mm，必须增加技防和安防措施。线条的高度原则上不能超过500mm，不应影响相邻标准层窗底与窗顶的正常标高；同时应注意线条在窗、窗台、阳台、空调板交接处的收口处理
		c. 封闭管理的小区，沿街商铺和住宅的交接面应封闭处理
2	有夹层或标高较多或局部降板、升板的应注明标高，分别绘制各标高平面图并配以剖面
3	原则上平、立面有变化的部位，均应绘制墙身剖面图
4	平面、立面上应将门窗编号标出，立面上门窗开启方面需与门窗表对应一致
5	雨水管等对立面有影响的构件布置在阴角或次要位置，同时不应设置在重要建筑入口二侧，设计院应有布置图纸提交我方确认