东进西安5年后，“川系房企一哥”蓝光将何去何从？

活下去，才会有未来。

 文 | 九栋 

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蓝光被收购？系谣言。

4月22日，地产市场传出重磅消息：网传「融创中国」将大手笔收购「蓝光发展」。

传闻一出，「蓝光发展」（下文均为蓝光）火速辟谣，蓝光回复记者表示：“近期一些自媒体有关公司股权合作的描述严重夸大，不实，公司股权合作主要是项目层面的合作，也是行业普遍现象”。

2020年4月27日，在投资人电话会议上，蓝光高层重申：“不会考虑出让控股权、不甩卖公司，不撤离上海。”算是给投资者们发了一颗"定心丸”。

02

卖掉资产固然可惜，但坚强活下去更重要。

收购或是谣言，但就蓝光目前形式来看，生存窘境或也是真，在此前蓝光已多次出售旗下资产。

2020年7月，蓝光发展发布公告称，拟将旗下的成都迪康药业股份有限公司（迪康药业）100%的股权转让给汉商集团股份有限公司和汉商大健康产业有限公司，交易价格合计9亿元。

2015年4月16日，蓝光借壳迪康药业上市，开始推动“人居蓝光+生命蓝光”双轮驱动战略转型之路。

2021年2月25日，蓝光宣布以48.5亿元的价格将旗下的物业公司蓝光嘉宝转让给碧桂园，将如此重要的产业卖掉，足可看出蓝光发展集团的资金压力。

蓝光嘉宝于2019年10月18日在港交所上市，是中国西部第一家在港股市场上市的物业公司，在2020中国物业服务百强排名中位列第11位。

于蓝光而言，卖掉旗下资产固然可惜，但是坚强活下去更重要。

▲图源：网络

03

昔日励志典范，如今道路艰难。

1989年10月8日，「兰光汽车零配件厂」成立,这也是蓝光控股集团的前身。市场化经济的浪潮下，中国房地产开始发展，「兰光汽车零配件厂」也开始寻求由制造业向商业地产转型。

▲图源：蓝光官网

1992年9月12日，“成都兰光房屋开发公司”成立。

1994年底，“兰光”正式改名为“蓝光”，下属公司全部改制。

2002年，蓝光首次参加成都市土地拍卖，史称“阳光第一拍”。

2004年12月15日，蓝光首个住宅地产项目—「御府花都」开盘，标志着蓝光正式规模化地进入住宅地产领域。

2005年，蓝光抓住了成都旧城改造的契机，迅速成长成为业内公认的“四川一哥”。用数据来证明，2006年，蓝光发展全年纳税1.27亿，并创下成都市武侯区企业纳税的历史纪录。

2012年，蓝光全国化进程提速，先后进入青岛、无锡、长沙、武汉、苏州、无锡、西安等城市。

2015年4月，蓝光发展（600466，SH）在上海证券交易所挂牌上市后，融资渠道大大拓宽，随后加大购买土地力度，蓝光发展快速成为一家全国性房企。

在2015年，蓝光是一个销售额不到200亿的区域性中型房企，但2019年蓝光实现销售金额1159亿元，同比增长36%，销售额猛增5倍+，一举跨入千亿级别阵营。

蓝光成为众多房企心中的“励志偶像”。

2019年9月20日，蓝光正式入驻上海运营总部，形成“上海+成都”双总部发展格局。

▲图源：网络

据中指院数据显示，2017年至2020年，蓝光拿地金额分别为179亿元、322亿元、303亿元、375亿元，在房企拿地排行榜上基本都在TOP50之列。

快速扩张给蓝光带来了发展，但盲目拿地也给蓝光留下了后遗症，这或是如今蓝光面临资金链紧张的一大因素。

2018年，蓝光新增土地储备85块。这85块地中，除了16块是二线城市外，其余的均为三四线城市。

2020年蓝光前三季度新增建筑面积774.78万平米，其中三四线城市占比55%。

2018年时，业内就对三四线城市的房地产市场并不太看好。

因为大部分三四线城市面临人口流出、老龄化、无产业支撑等问题，所以房价并不具有可持续性。2020年一二线城市量价齐涨，三四线的楼市却一片萧条。

无法将三四线城市的地块及时出售、回笼资金，蓝光自然陷入困境了。

根据蓝光的公告显示，截止2020年末，蓝光资产负债率为82.23%；净负债率为92.93%；剔除预收款后的资产负债率为73.65%。

按照“三道红线”的融资新规，蓝光踩中一道红线，位列“黄档”，负债年增速不得超过10%。

04

蓝光与西安。

2016年尾，蓝光落子沣东，以10.18亿元摘得沣东新城和四路以南三宗商住用地，总计面积334.56亩，综合亩单价304.16万元/亩。

该地块案名为「蓝光·公园华府」，是蓝光进入西安的第一个项目。

▲图源：蓝光官网

项目位于征和四路与天台路十字西南角，后卫寨立交向南800米。

项目分三个地块，总共占地335亩，分五期开发；绿化率约35%，容积率约2.96-3.2；高层为建面约110㎡-130㎡，多层建面约140㎡-240㎡；总户数5164户。

项目价格：毛坯交付，均价约1.45万/㎡(具体一房一价,下同）。据在58同城上搜素显示，项目二手房均价约在1.5万/㎡-1.7万/㎡(数据仅供参考）。

▲图源：58同城截图

从项目地段上来看，其处于沣东自贸区车城板块，周边车张村小学（距离约350米）、西安市第六十八中学（距离约1.5公里，均为直线距离，下同）、华润万象城（距离约950米）、宜家家居（距离约2.3公里）、三桥大明宫建材市场（距离约1.2公里）、启航时代广场（距离约2公里）、武警医院（距离约1.2公里）等。

▲图源：蓝光官网

2017年10月，蓝光以1.9亿元的价格摘得临潼150亩地，完成蓝光在陕西的第二次拓疆。

该地块案名为「蓝光·长岛国际社区」。

▲图源：蓝光官网

「蓝光·长岛国际社区」以蓝光“芙蓉系”标准打造；位于秦汉大道与芷渭东五路交汇处；占地约149亩，总建面约25.5万㎡；容积率1.96，绿化率39%；小高层建面约108㎡-141㎡。

据房天下网站显示，目前项目三期4#、7#、8#、11#在售，均价约9000元/㎡。

▲蓝光·长岛国际社区效果图 图源：蓝光官网

2018年12月25日，蓝光以2.67亿元摘得西咸新区沣西新城95亩土地。

该地块案名为「蓝光·雍锦湾」，是蓝光在西安首个「雍锦系」作品。

▲「蓝光·雍锦湾」样板间实景图  图源：蓝光官网

项目位于天府路与咸户路十字西北角；总占地95亩，总建面21万方；容积率约2.4，绿化率约35.05%。

项目规划1210户，由18栋小高层组成，配有约1892㎡幼儿园、约1016㎡独栋商业以及约2069㎡社区的商业。

项目距离渭河生态景观带约300米；南侧近西工大翱翔小镇、中国西部科技创新港等科技产业区。

目前项目均价约1.23万/㎡。

▲「蓝光·雍锦湾」样板间实景图  图源：蓝光官网

2017年，蓝光进入西安，当年8月莲湖区就和蓝光以及老城根签署了「大兴北广场项目」的合作协议。

不过因为种种原因，这一合作一直没有进入实质性阶段，地块一直处于围挡状态，直到2019年12月6日，老城根底价摘得这一地块（两宗），合作开始加速。

▲签约现场实拍图（图源莲湖区）

该地块案名为「老城根·蓝光雍锦世家」，是蓝光的「雍锦系」产品。

项目总占地约40亩，共规划了5栋楼，包括3栋高层和两栋小高；容积率约3.82%，绿化率约49.2%；小区建好后，售楼部将会改造成汉文化博物馆；项目均价约在1.8万/㎡。

▲售楼部实拍图

项目的地段优势是显而易见的，二环内的核心稀缺地块，距离城墙只有约1500米（直线距离，下同），距离尚武门约1700米，距离玉祥门约2000米；距离汉城湖也只有约1000米；南侧一路之隔的地方，就是老城根G-PARK和龙湖星悦荟两大商业综合体；正在修建的地铁八号线「红庙坡站」据说就在项目东侧位置。

目前项目周边的大兴东路和星火路是西安的堵车重灾区，不过待地铁8号线运营后，或有改善。

▲售楼部实拍图

2020年10月10日，西安市土地招拍挂市场拍卖成交1宗59.217亩居住用地，位于航天基地航天南路以南、规划三路以东、少陵路以北，为皇子坡村城改项目用地，由西安垣锦铧置业有限公司（蓝光&恒志，蓝光占股75%）以成交土地总价款3亿元摘得。

该地块案名为「蓝光恒志芙蓉香颂」。

▲效果图  图源：网络

根据公示信息显示：项目位于西安市长安区，南起少陵路，北至航天南路，东临南璟台，西至规划三路。规划用地面积39477.77平米（折合59.217亩），规划容积率2.5，建筑密度21.03%，绿地率35.21%。

小区共规划13栋楼，由2栋26层住宅、3栋17层住宅、1栋17与14层住宅、1栋13层住宅、1栋11层住宅、3栋6层住宅、1栋幼儿园、部分2层沿街商业组成，住宅区设置地下停车库。

▲公示牌 图源：网络

除了以上项目外，蓝光先后在西安周边开发了「蓝光·玖珑台」（咸阳兴平市）、「蓝光·未来城」（蓝光在咸阳的首个项目）、「蓝光·雍锦半岛」（宝鸡）等项目。

05

项目好不好，最重要的还是得产品来说话。

据蓝光官网介绍，截至2020年12月，蓝光在全国已成功进驻80余座城市，开发超过400个项目，业主数量逾100万人。

不少业内人士都知道蓝光有个“3461”模式:一个项目从拿地开始，3月开工，4个月开盘，开盘当天去化60%，1年内实现项目现金流，其在成都开发了一系列COCO系产品，就曾创下拿地到开盘最短3个月的全国纪录。

快速的开发速度获得现金周转、压缩工期，但相对应工程质量或难以保障。

▲图源：蓝光官网

2016年蓝光进入西安，首个项目即为「蓝光·公园华府」，从拿地到第一次开盘，「蓝光·公园华府」仅用了五个月时间。

理想状况下，开发商进驻城市打造的首个项目是比较用心的，会做为标杆来打造。

因为蓝光此前确实有部分项目产品做得不错，加上其改善产品、亲民价格的策略，所以「蓝光·公园华府」成功“拿下”了西安购房者，赢来了大众满满期待。

▲蓝光·公园华府实拍

2017年「蓝光·公园华府」进入西安住宅销售额排行Top10，迎来了开门红。

2018年12月后，「蓝光·公园华府」迎来一次次交房，也迎来....

▲图源：网络

维权事件，不止出现在西安，新地产陕西在百度中输入蓝光地产进行检索，也可以查找到其他城市项目维权信息。

与蓝光而言，高频的维权是对自身口碑的不断耗损，陷入信任“深坑”。

▲图源：网络

每个城市都需要新鲜的血液注入活力，这是城市发展的必然经历。

如今西安楼市已经成为全国一线品牌开发商的天下，套用一句俗话："金杯银杯，不如老百姓的口碑"，品牌开发商更多的还是需要靠产品质量说话。

从2016年至今，短短五年时间，蓝光已在陕西区域打造多个项目，我们看到了其深耕西安的决心，但于蓝光而言，能否赢得市场，还是需靠其过硬产品与优质服务。

毕竟，购房者只会为产品买单，脚踏实地，才能在一座城市走的更长远，才能发展的更好。