【房企年报解析】③绿城中国：“三道红线”指标优化，销售规模稳步增长
导读
3月23日，绿城中国召开年度线上业绩发布会，2020年公司超额完成销售目标，营收小幅上涨，在绿城保持市场规模上升的同时，优化融资结构，控制杠杆水平，三道红线指标两项归绿档，一项红线指标实现优化，未来2至3年内公司目标为三线均入绿档。从城市布局来看，绿城仍重点布局一二线及优质三四线城市，扩充长三角、环渤海等核心城市群。2021年发展策略上，绿城将以「稳健均衡谋发展、风险预控保发展、坚守品质促发展」为导向，关注规模增长同时更加注重整体效率的提升。
01
销售收入
提效增速，业绩增长显著
2020年，绿城超额完成年度目标，销售业绩报喜。2020年绿城累计销售面积为1385万平米，合同销售金额达2892亿元，同比上涨43%，全年目标达成率为116%，销售规模跻身行业TOP10至第8位，较去年上升3位。从项目参与模式来看，自投项目的合同销售金额占据74%的总销份额，金额达2147亿元；依托于「绿城」品牌输出的代建项目合同销售金额达745亿元，同比增长12%，贡献26%的总销金额。
总的来看，一二线城市项目热销及运营效率提升助力绿城业绩增长。报告期内，绿城在一二线城市布局的项目整体去化率达到72%，同比上升一个百分点，其中杭州、北京、宁波三大城市总销金额均突破200亿元，在杭州与宁波市场，绿城更是跻身房企全口径销售榜前三甲。此外，公司提高运营效率，新增货值近15%在本年实现销售转化，同比上涨11%，新增房源的去化也达到了74%。受年初疫情影响，公司前2月销售业绩同比降幅较大，绿城调整营销策略，开启绿城云、置业绿云及绿城+三大线上服务窗口，同时积极开展线下购房优惠活动，线上线下营销联合发力，贯穿“全员、全民、全面”的营销方针，成效显著，实现规模进一步提升。自2016年绿城销售金额首次突破千亿后，公司销售规模同比增长幅度连续2年呈下降趋势，2020年是自2017年以来增幅最大的一年。基于本年销售成绩优异，公司定下2021年合同销售金额3100亿的目标，以本年可售货源4183亿元来看，去化率达到约75%就能实现销售目标，整体来看，目标相对保守，公司完成销售目标压力不大。2025年，公司预计实现6400亿合同额目标，其中房产开发重资产板块以每年15%的增长将达到4500亿，房产代建轻资产板块目标为1500亿以上，“绿城+”新兴业务将成为公司第二增长曲线，目标为400亿元以上。
02
营收
营收小幅增长，限价削弱品牌溢价
绿城2020年实现营业收入657.83亿元，同比增长6.8%。绿城营业收入来自于物业销售、项目管理、设计与装修、酒店运营、物业租金与销售建材材料。其中，物业销售收入贡献了总营业收入的87.2%，达573.34亿元，同比增长5.3%。尽管2020年结转物业面积小幅下降，但由于结转项目中一二线城市项目占比同比提升，一定程度上抬升了销售均价，使得总营业收入实现小幅增长。
另一方面，受城市限价政策影响，绿城未能充分发挥其品牌溢价能力，公司整体毛利及毛利率均出现小幅下滑。2020年集团实现毛利155.73亿元，毛利率23.7%，较2019年（毛利率25.4%）同比下跌1.7个百分点，整体来看还会低于行业水平。值得注意的是，在绿城销售规模显著提升下，本年财务费用（利息支出、行政开支、销售费用）支出增加，但并未对企业年内利润造成重大影响，2020年集团年内利润达57.63亿元，同比增长46.5%。、
03
投资
加大投资力度，提高精准拿地能力
从投资力度来看，2020年公司拿地金额再创新高，绿城土地购置费用达841.94亿元，同比上涨21.9%。从项目数目来看，绿城全年新增项目85个，较去年增加31个，本年新增项目总建筑面积约2041万平方米，同比增长65%，预计新增货值为人民币3288亿元，同比上涨60%，归属本集团权益货值为1885亿元，同比提升74%。整体来看，绿城拿地远超中南、金科、阳光城等同等规模房企，但新增项目中权益高于90%的项目仅18个，合作项目高达82.4%，整体货值权益占比57.3%，在业内属于较低的水平，这也意味着绿城中国未来规模的扩张更依赖于合作开发的模式。
从区域布局来看，一二线城市新增货值比例为72%，长三角区域新增货值比例达61%，项目主要集中在北京、杭州、宁波、南通、上海等城市面较好的区域，项目整体销售风险低。由于一二线城市新增土地储备占比较高，2020年绿城土地成本约7089元/平米，较去年小幅上涨了2.4个百分点。以2020年自投项目销售均价26012元/平米来计算，其地价房价比为27.3%，较去年的26.7%微涨，地块性价比有所下降，但整体处于行业正常水平。截至2020年底，公司共拥有土地储备项目194个，土地储备面积约为5079万平米，其中一二线城市土地总储备可售货值为73%，存货项目优质，有利于绿城继续扩展其在一二线城市的版图。
从拿地策略来看，绿城扩展投拓渠道，优化拿地方式。报告期内，绿城不仅通过招拍挂市场拿地，还加大收并购力度并通过获取城市更新项目方式获得了25个优质项目，通过该方式获取的土地项目个数约为三成，占总新增货值40%，其中包括收购新湖中宝在上海、沈阳等地的项目，获取石家庄城市更新等项目。此外，绿城还增加与复星集团等企业的合作以提高自身产业能力，有利于进一步提升公司的投拓能力。
04
负债
优化融资结构， “三道红线”仅一道亮黄灯
报告期末，公司总负债达到3296.9亿元，同比增长9%，但资产负债率与去年基本持平。融资方面，背靠中交信用背书，绿城具备低成本融资优势。2020年低成本通过境外发行美元债筹得6亿美元资金，同时通过境内完成公开发债共人民币222.95亿元，平均3.63%的利息成本较2019的4.48%下降85个基点。除此之外，集团分拆旗下的绿城管理在港交所实现上市，成为[中国第一代建股]，全球发售（包括超额配额）所得款项总额约12.13亿港元（扣除绿城管理应付的包销费用佣金以及预计其他上市费用），上市所得款项净额约为10.97亿港元。其中，约53.8%将用于向母公司绿城中国偿还债务。值得注意的是，2020年公司永续债达206.18亿元，全年永续债的利率为7.12%，在公司取得更多融资空间的同时也分食了一大部分利润，公司方面表示，随着该部分债务逐步到期后将减少对此融资方式的使用。
截至2020年底，公司拥有银行存款及现金（包括抵押银行存款）人民币652.03亿元，同比上升25.65%。按照“三道红线”标准来看，公司现金短债比为2.0，净负债率为66%，剔除预售帐款的资产负债率71%，前两项指标均在“三道红线”绿档安全范围内，但71%的剔除预售帐款的资产负债率（绿档为70%）小幅过线，较去年的73%略有下调，实现集团的规模增长同时控制着公司的杠杆水平，公司规划将在2-3年实现三线绿档。
2020年，绿城主动控制债务规模，优化融资结构，丰富拿地手段，保持开发合作比例，加快项目整体运营效率，加大营销力度等以加快回款，整体来看，公司达成销售规模上涨，稳住“三道红线“的指标，但毛利率水平下降，未来公司发展将需要在销售规模、利润、及杠杆间做更平衡的取舍。
本篇作者 林丹妮
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