英国买房该以公司还是个人名义最节税?
不少打算留在英国或来到英国发展的莎粉们，应该会想过或者已经在计划买房。
毕竟如果打算在英国长期居住的话，一般会认为租房不如买房划算。
但是在买房（甚至之后卖房）的过程中，无法避免地可能牵涉到各种各样的税，有时候甚至会复杂得令人头疼。
最近丽莎就收到许多莎粉的询问，想要了解更多有关以个人名义或者以有限公司名义在英国买“住宅房产”（Residential properties），在税务上会有什么差别？哪一个方式又比较适合自己呢？
→ 首先我们来看看如果以个人名义购买房产的话，一般会涉及到哪些税务？
1. 印花税（Stamp Duty Land Tax）
根据英国法律，当事人只要是在英格兰和北爱尔兰地区购买一定价值的房产，一般必须缴交印花税（当然这不是说苏格兰和威尔士地区就不必交税，而是他们有属于自己的税制）。
目前来说，无论当事人是海外人士还是英籍人士，住在英国或者不住在英国，需要交的印花税率基本都是相同的。不会因为当事人不是英国籍或者不是居住在英国，就因此需要交更多的税。
虽然英国税局曾经提出想要向所有“海外置产者”（指自其他国家来英投资房产的人）多征1%的额外印花税，但是到目前为止都还没有正式的政策来真正落实这件事情。
那么现在以“个人名义”去购买住宅房产的印花税一般是如何计算呢？
根据目前的印花税政策，个人购买住宅房产的起征点是125,001镑；换句话说，如果房产价值等于或低于125,000镑的话，其税率为零。
但这是针对有且仅有一套房的个人来说的，如果说当事人持有不只一套房的话，那么一般还必须以“更高税率”计算，也就是基于原有的税率再额外加上3%。
针对个人住宅房产不同价值的对应印花税率，可以直接看下图↓
而对於首次购房者（First time buyer）来说（也就是人生中第一次买房子，以前从来没有在世界上任何一个地方买过房子的当事人），更可以享有“首次购房印花税减免”（First time buyer relief）：
1) 如果房价等于或小于30万镑：可以完全“免除”印花税，即无需缴交
2) 如果房价介于300,001镑至50万镑（包括50万镑）：只需要支付超过30万镑部分的印花税
举些帮助了解的例子：
1) 小莎是位首次购房者，她买了栋价值为29万9千镑的房子：那么小莎不需要支付任何印花税
2) 小丽也是位首次购房者，但她买的房子价值40万镑：这表示小丽需要支付超过30万镑的10万镑这部分房价的印花税，也就是：
40万镑所对应的印花税率是5%，乘以10万镑（也就是超过30万镑的部份）= 5千镑。
3) 至于首次购房者如果所购买的房产房价高于50万镑呢？那么该位购房者即便是人生中第一次买房，基本也将不能享受到任何的印花税减免，也就是得照着一般的印花税率来缴交。
另外，特别要提出的一点是，如果当事人自己本身已有一套或以上的房产的话（无论该房产是在英国，中国还是其他地方），从规定上来讲，再次买房时一般都需要支付额外的3%印花税（也就是更高税率）。
2. 资本利得税（Capital Gains Tax）
资本利得税的意思是对於资本商品，例如是债券，房产或土地，在出售或交易时的“收益”所征收的税务。
而对於房屋买卖来说，如果当事人买入房产时的价钱（包括算入二手房的装修费），是低过之后出售的总价格（包括算入律师费和中介费）的话，那么当事人一般就需要缴交资本利得税。
简单的概念就是购房者通过这样一来一往，把房子买入之后卖出，从中可以“获利”的话，基本就会需要针对该“收益”来支付相应的资本利得税了。
不过，资本利得税主要只针对“购房出租”等投资房产。
也就是说，如果当事人的房产是被划为“主要住宅”（Principal Private Residence）的话（指唯一或主要自住房），一般来说可以不需要交资本利得税。
不过需要指出的是，对于有些“主要住宅”来说，在整体做为“主要住宅”的时间里，如果中间有部分时间并不是做为“主要住宅”，是要根据居住的具体时间来交一些资本利得税的。
目前以个人名义购买住宅房产的资本利得税是如何计算的呢？
一般来说，资本利得税的税率是取决於当事人的个人所得税税率（IncomeTax Rate），一般是18%或28%的：
1) 如果当事人每年交的个人所得税的税率是20%：对应的资本利得税税率就是18%
2) 如果当事人每年交的个人所得税的税率是40%：那么针对房产增值部分要交28%的税（也就是资本利得税的税率）
在2019年4月之后，英国税局已经把资本利得税的免税额度上调到了12,000镑了。
也就是说，如果在卖出房产时，当事人赚取的利润是低於12,000镑的话，他/她基本上是不必缴交资本利得税的。
→ 以公司名义购买住宅房产的话，又会涉及哪些税务呢？
首先，“公司”这边指的是注册在英国的有限公司。
1. 印花税（Stamp Duty Land Tax）
一般来说，如果住宅房产是买在公司名下的话，不管是否第一套，都是要交3%的额外印花税的；并不是说第一套不交，第二套再交。
而如果以公司名义购买的住宅房产，价值超过了50万镑的话，根据房产的具体用途，其印花税率还可能会是15%，并且每年可能还要再交年度住宅物业税（Annual Tax on Enveloped Dwellings，简称ATED）。
这个所谓的“具体用途”，英国税局有指出如果房产是用于以下情况的话，一般可以不以15%的税率计算：
－用于房产租赁业务
－房地产开发商和贸易商
－可以向公众开放的房产/建筑
－农舍
－给公司职员居住的房产
－金融机构（如银行）通过贷款程序（放贷）而获取的房产
不过，假如当事人一次性购买了6套以上的住宅房产的话，当事人一般就可以按照“非住宅房产”（Non-residential properties）的印花税率计算：
以永久性产权房产为例，房产价值超过25万镑以上的部分，可以按照5%的税率来计算印花税。
2. 年度住宅物业税（ATED）
虽然以公司名义购买住宅房产一般不必支付资本利得税，但却可能要交这个年度住宅物业税（ATED）。
ATED是英国政府在2013年的时候开始实施的，主要目的是为了降低“通过注册公司”来持有价值比较高的住宅房产，以达到避税的可能性。
ATED主要是针对拥有英国住宅房产的公司。从2016－2017年开始，只要公司名下的住宅房产的价值超过50万镑的话，公司每年都需要缴交这个税。
对於住宅房产的定义，根据税局的规定，就ATED的规定来讲，一般只要该物业有一部分是或者可以用做住宅用途，那就算是住宅房产（Dwelling）了。
而以下这些用途则基本不视为住宅房产，也就是上面有提到的“非住宅房产”：
－酒店
－客房
－寄宿学校宿舍
－医院
－学生宿舍
－军人宿舍
－疗养院
－监狱
当然，符合规定条件的公司也可以申请税收减免，不过对於这方面的ATED规定比较复杂，要考虑的因素一般也比较多，是会因应个人不同的情况而定的，所以很难在这边一概而论。
→ 除了以上提到的这些，还有其他要注意的吗？
3. 遗产税（Inheritance Tax）
关於遗产税这一点，房产在个人或公司名下的話，视乎情况而定，稅率的差距是可以很大的。
1) 在个人名下
首先如果房产是在个人名下的话，需要交遗产税的人是“产权人”，也就是财产的持有人。
而继承人（比如说是子女）就不是遗产税的直接缴纳人。
通常在遗产分配时，会由遗嘱中声明的遗嘱执行人（Executor），来向税局报税缴税。
一般来说，当事人需要对遗产总价值超过免税额的部分按40%的税率来征税。
遗产税的豁免标准：
目前来说，遗产税的主要豁免标准是325,000镑。
如果当事人将遗产全部留给自己的配偶或民事伴侣，慈善事业（Charity）和社区业余体育俱乐部（Community amateur sports club）的话，也是可以不用交税的。
如果当事人将遗产留给自己的直系继承人（Direct descendant），像是孩子、孙子（包括领养、寄养和继子），而继承的是家里的“主要住房”（Main residence）的话，也可以享有“额外豁免”。
这个“额外豁免”目前的免税额度是150,000镑。“额外豁免”可以和原本的“主要豁免标准”（也就是原本的325,000镑）一起使用的，这样算起来就是每人475,000镑。
另外，夫妻双方还可以把一方没有用掉的免税份额让给另一方；这表示，以孩子继承家里房子来说，免税额目前最高可达到950,000镑。
2) 在公司名下
如果房产是在公司名下，房产是属于公司的房产，当事人可以通过转让公司股份的行为，将公司股份做为遗产转让给继承人。
对于符合条件的股份，是可以享受Business Property Relief（营业财产出售减免税，简称BPR）的。
如果不是采取股权转让的形式，直接将房产转让给继承人的话，通常都会被认定为需要按照市场价值计算，由此可能会产生印花税和公司税。
在确定好哪些是做为遗产的内容以后，对于附有价值的遗产的计算方法，基本是没有什么区别的。
丽莎特别提醒，如果当事人的公司主要是从事土地或者房产相关的投资和业务的话，以上所讲的BPR是适用的，就是说在做为遗产转让这些公司的股份的时候，是不能够申请遗产税减免的。
如果把“个人”房产做为礼物转让，遗产税方面又如果计算呢？
根据目前英国税局对于遗产税（Inheritance Tax）的规定，如果当事人把房产当成礼物，赠送给子女之后，然后自己在“礼物赠送”的7年后去世的话，基本上是不用缴交任何遗产税的。
但如果当事人是在房产赠送后的7年内去世的话，那么超过325,000镑价值之外的份额，一般就需要被课征“遗产税”了。
这份“礼物”根据这位当事人去世的时间，所需要被课征遗产税的比例也会有所不同：
1) 赠与后3年内去世：课征40%的税
2) 赠与后3至4年间去世：课征32%的税
3) 赠与后4至5年间去世：课征24%的税
4) 赠与后5至6年间去世：课征16%的税
5) 赠与后6至7年间去世：课征8%的税
最后丽莎想说的是，其实通过个人还是公司名义来购买房产，在交税方面都是有利有弊的；究竟哪一种方式比较适合自己，还是要根据每个人的不同情况来具体而论的。
莎粉们不论最后想要选择以哪个方式来投资买房，都要记得及时报税交税，避免造成被税局处罚等额外麻烦。
为了当事人的最佳利益着想，建议莎粉们如果有什么不清楚的地方，最好尽早向专业税务师/会计师咨询。