房屋验收，必不可少的12个流程和6个小技巧

在进行房屋验收时，要先明确房屋验收的流程，这样就不至于在验收时手忙脚乱，或者漏验，为以后带来不必要的麻烦。

一、关于三书

“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用。”，如图1-2所示。

图1-2　住宅质量保证书

二、验收再付费用

一般在收房过程中，在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。我们可以与他们交流，等验收好后，再交付费用，如图1-3所示。

从物业处拿钥匙后对房屋进行仔细检查，钥匙应该包括楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙等。

图1-3　先验收再付费用

三、检查套内面积

套内面积减少、公摊面积增加的情况较为常见。收房时，一定要确认售楼合同附图是否与现实情况一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否存在差异，以双方签订合同为准，如图1-4所示。

图1-4　检查套内面积

四、业主公约

一般验收房子时会签订业主公约、前期物业管理合同等文件，如图1-5所示。

图1-5　业主公约

这里的合理费用主要包括：物业管理费(应有物价局批文)、装修押金、垃圾清运费。

目前，开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容，很多公共设施成为验收的盲点。

应要求开发商对公共设施进行验收，并将验收结果写在交接书中，对于不符合合同或出现质量问题的部分，有权利要求开发商对其进行维修。在进行房屋验收时的具体步骤如下。

五、检查门锁

(1)看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。

(2)试一下门是否运作自如，开关时有无特别声音。

(3)关上门听隔音效果并了解密封程度。

(4)目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大(特别是门锁的一边)。

(5)试一下门锁是否运作自如;看门锁是否安装牢固;看门匙与门锁是否封口;看门插是否插入太少、太长或太紧。门不上锁是否会自动关上或者打开，如图1-6所示。

(6)卫生间门的下方须油漆，且离地1.5cm。

(7)直角接合部是否严密。

(8)四角是否呈直角。

(9)是否与墙在一个平面上。

图1-6　检查门锁

六、检查窗户

(1)看窗户玻璃是否完好。

(2)看窗户的油漆质量有无流坠、漏刷或磕碰，色泽是否一致。

(3)目测窗户四边是否与窗框平行且紧贴;框墙接缝处是否密实无缝隙。

(4)试一下窗开关是否推拉灵活自如。

(5)看关窗户后窗体是否变形，密封胶条是否完好。

(6)试一下锁销是否运作自如，是否插入太少、太长或太紧，如图1-7所示。

图1-7　锁销活性检测

(7)看窗台下面有无水渍，如果有，则可能是窗户漏水。

(8)留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

(9)外窗框的处理是否粗糙。

(10)窗户外窗框上应有防堵帽，如图1-8所示，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

图1-8　检查窗户外是否有防堵帽

七、检查墙面

(1)目测墙身、顶棚是否横平竖直。检查房顶是否倾斜，可在房顶取4～5个点用盒尺进行测量，如图1-9所示，若数值一致说明没有倾斜。

图1-9　用盒尺测量房顶是否倾斜

(2)环视或用手触摸墙面，看是否平整滑净，如图1-10所示。

图1-10　检查墙面

八、检查渗水

(3)看顶棚天花有无渗水、裂痕、麻点(石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢有不利影响)等现象，如图1-11所示。

图1-11　检查渗水

(4)墙面是否有结露现象，如果有则说明保温层有问题。

(5)用木棍轻敲墙壁，听有无空声(“空空”的声音说明面层与墙面有缝隙需返工;沉闷的碰击声表明接触良好)。

(6)房间与阳台的连接处有无裂缝(阳台断裂先兆，要特别注意)，阳台应比室内略低。

(7)阴阳角是否平直。

(1)水龙头是否出水流畅(大开水龙头观察水压及排水速度查漏、堵)。

(2)面盆表面有无划痕。

(3)地漏排水是否通畅，可以冲水做试验，地漏的篦子要低于地面5mm(坯房除外)。

(4)检查上下水。尽量开大上水龙头，检查是否正常工作。

用盆盛水向各个下水处灌水，如图1-12所示，如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，每个下水口应灌入两盆水左右，听到咕噜咕噜的声音表明通畅，确定表面没有积水。

确认没问题后要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆实。地漏等下水则需要塞实并留下可拉扯的位置。

(5)地砖是否粘贴牢固无破损。防水是否有效(厨房、卫生间泡24小时以上检验防水层;不可行的话只能询问并记录)，如图1-13所示。

图1-12　向下水处灌水

图1-13　检查厨房地面

(6)试排风扇。

(7)浴缸、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等查看忽略。

九、检查插座

(1)试用一下所有的电源开关、插座和电闸(要带一个有显示灯的插头，电笔不合适)，如图1-14所示。

图1-14　检查插座是否正常

(2)检查闸具及户表能否有效控制(总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电)。

(3)离地30cm高的插座必须带保险装置(保护幼童)。

(4)空调插座应与其他线路分开。

(5)卫生间内插座应是防潮插座且防溅(带盖)，照明灯座必须是磁口安全灯座。

(6)厨房、厕所的插座应就近通风道安装;洗手盆上方不应有插座。

(7)如果有可能的话可以打开电话和电视面板，用力拉一拉看是否虚设。

(8)询问电力线(不小于2.5m 2 )、空调线(不小于4m 2 )、电话线、电视线等规格，一概记录如下：“据工程人员介绍线路规格为……”。

十、检察管道

(1)各种管道表面镀层是否完好无破损。

(2)过墙线是否有导管，导管连接是否紧密。

(3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。

(4)排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞(用器具盛水倒入排水管道，看排水是否流畅)。

(5)看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。

(6)放空调外飘小台是否做好地漏及防水(泼水实验)。

如果是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀;看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直;另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一小锤轻敲地面砖，若出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖下面虚空。

十一、查看水电表

查看水表时，主要看以下几点：

(1)是否水表安装。

(2)看水表是否有空走现象。

(3)阀门关闭不严。

(4)阀门脱丝，连接件滴水。

(5)截止阀生锈影响水质。

查看电表时，主要查看的内容如下：

(1)是否电表安装。

(2)使用数目。

(1)测量室内使用面积尺寸。

(2)目测大致地平。

(3)测量层高，与售房合同比较。

(4)查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞(要记录)。

(5)有无专用垃圾道，其有无堵塞。

(6)验收合格后抄下电表、水表、煤气表数值。

十二、先签收《物业管理条约》

11.在查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，一定先签收《物业管理条约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。

要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下小区物业管理公司的资质，看是否具备你所要求的管理标准，如图1-15所示。

买房验收的6大技巧！

买房之后验收是必不可少的流程，因此业主在验房时必须要下功夫。那么如何才能保证房子验收没问题呢？我们总结了验收的六大技巧，希望能够对各位业主收房时有所帮助。

技巧一：验墙壁是否渗水

检查墙壁是否渗水是验房首要做的事，因为新房墙壁渗水这样的事时有发生，如果严重整栋楼的窗户下面的墙壁都会渗水。但验收这一项，时间最好选在交房前，下过大雨的次日去验房。若是墙壁有问题，这时几乎是无法隐藏的。除了渗水外，业主还要看墙壁是否有裂纹。

技巧二：验电是否通了

如果你不打算更换电的话，那就必须要认真验一下房屋的电是否通了。验电线，一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。除了看看是否通了电外，看电线的截面面积是否符合国家要求的标准。

技巧三：验厨卫防水是否漏水

这里所说的防水，是指厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，以后的维修工程就大了。

验收防水的办法是用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，再拿一胶袋罩着排污口，加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅的就行了（约高2厘米）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

技巧四：测室内陆平是否有误差

验地平就是测量一下离门口最远的室内陆面与门口内陆面的水平误差。很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主，根本是不可能去验收主体结构的，那么就只能从这些细节来看质量了。

测量的方法：

去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志，把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置；然后再把水管的另一端移至离门口最远处的室内，看水管在该处的高度，再做一个标志，用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。

这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果超出这个范围，你就得注意了。

技巧五：验层高是否在2.65米左右

验层高的方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得重新考虑了，因为这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。

技巧六：验窗和阳台门是否密封

验收的关键一点是验收窗和阳台门的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。验收阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。

事实上，除了上面所说的项目外，其他的验收都需要有比较专业的知识才行的。所以你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这样更能确保您远离“问题房”，业主就可以开心的入住了。