【72变之31】让开发商头痛的地下车位涉税处理

让开发商头痛的地下车位税务处理问题

汪道平

今天分享一个税务稽查案例，又是地产税收的一个核心争议问题，之前曾在不同处置方式，地下人防车位涉税处理大不同（附人防、非人防车位土增税处理思维导图）一文中提及。

地下车位的处理对地产公司税负影响极大，需要厘清以下几个问题：

1、人防还是非人防？

2、是否可售？办产证还是销售使用权？

3、能否做公配？

4、如何分摊成本？土地成本是否要分摊？其他成本如何分摊？

5、所得税、增值税、土增税、房产税各自如何处理？

有意思的是各税口径差异极大，比如增值税可以不参与土地成本抵减的可售面积比例计算，所得税也许可以按33条做公配而土增不允许，再加上各地口径，真是五花八门。

比如仅仅是地下车位是否分摊土地成本一个因素，就可能造成土增税增加或减少达一倍之多。

很多地产公司也都针对不同口径做过差异表，甚至都精确到市、区、县，洋洋洒洒几百行。

比如以下案例中不可办理产证的人防车位，很多地方可以销售使用权，如果能办理移交手续还能作为土增公配设施参与清算，但更多的是无法办理移交手续、无法做公配，收入视为出租，相应成本需保留不参与土增清算，需缴纳相应的增值税、房产税和所得税。

各种处理方式对房产企业税务影响极大，由于多数情况下地下车位成本倒挂严重，参与土增清算对房开企业是利大于弊，且参与了土增清算，原则上就没有12%从租房产税的问题了。总的原则就是放到增值率高的项目（业态）中清算，对房开企业越有利。

值得探讨的是，比如一次性收取的20年转让使用权收入，房产税是否可以按年缴纳？还是必须一次性从租缴纳？

部分省份要求一次性缴纳房产税，笔者认为不妥，应按权责发生制按年计算从租缴纳。（《房产税暂行条例》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。）

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