“学区房涨得多”是不是一个错觉？
【1】
有一个问题几乎每个人都深有感触：看别人赚钱都很容易，自己赚钱却非常难，往往是一投就错。
这其实是大众心理学的一个普遍现象，或者说是基本规律，叫做“幸存者偏差”，就是在二八定律的支配下，绝大多数的人是只能看到表面现象的，只能看到浮出水面的少数成功案例，即只能看到少数幸存者。
但是由于大家都只能看见这些幸存者，看不见冰山下面沉没又沉默的大多数，所以大部分人“互相印证”，看见的都是成功，很容易得出“成功简直易如反掌”的主观印象。等于成功概率被大幅度放大，失败的概率却被大幅度缩小甚至直接被无视，被看不见。
真实的情形是：成功对任何人、任何领域都是很难、甚至十不足一、百不足一的：创业是真正的九死一生，投资则处处是陷阱和信息不对称。
【2】
比如，很多人说，过去多年，投资学区房都赚了，说的是“都赚了”，但其实他没看到背后没赚的那些。
我前几天谈到了一个北京元大都遗址公园旁边，紧紧挨着的两个项目，都是无电梯老房子，裕中东里【1991年】和裕民路3号院【1984年】，都是60多平米户型，两居或三居。
2012年2月，这两个项目单价都是在3万块钱左右，裕中东里有一套30368元单价成交的同期，裕民路有一套28401单价成交。考虑到二手房即使在同一小区、同一时期也经常出现不同成交价，3万和2.8万价格几乎可以等同。
但是九年后，2021年3月，还是同类户型同类面积，还是成交价格，裕中东里单价变成了13.76万，裕民路3号院单价则是7.51万！前者单价将近后者的两倍！
原因？就是因为裕中东里被划成了学区房。
那么，很多人就据此认为，学区房涨得多。
表面上这个判断没错：因为裕中东里是学区房，才从3万涨成了13.76万，裕民路3号院不是学区房，同一时期就只从2.8万涨到7.51万。难道不是学区房涨得多吗？
且慢！事实上，这个“涨得多”，是买之前、买的时候裕中东里不是学区房，持有过程中突然被划成了学区房的时候，它有了一个飙涨的过程。
如果将来有一天，裕中东里因为是学区房，集中了太多的矛盾在上面，于是被有关部门“掺沙子”——同一个小区对应好几个参差不同的学校，上学靠抓阄（过去几年，为了缓解学区房矛盾、“均衡教育资源”，这种做法在各大城市频繁发生），那么裕中东里的房价就会一头栽落下来，回到和裕民路3号院相近的应有市场价格。
那么，我们现在去投资已经确定为学区房的房子，事实上是在高位接盘，说不定哪一天，它就被拉扯到跟周边同等类型同等品质的房价一样的水平上去了。
所以，真相是：在过去那些时间里投资房产的，不是学区房涨得多，而是投资的非学区房突然被划成学区房了，相当于这时候天上掉陷饼，获得了一笔巨额的意外之财！
如果你今天再去投已经既成事实的学区房，如果哪一天又被划成非学区或掺了沙子，房子可能跌得很惨。
所以，大部分人看问题，只能看到海平面以上冰山的一小角，那个“冰山一角”，只占冰山的1/10左右。大部分真相，大部分人看不见，或者视而不见。有的是故意视而不见，便于忽悠；有的是思考问题不全面，忽视了问题的多面性。
【3】
问题的关键在于：像裕中东里和裕民路3号院这样，紧紧挨着的两个年代相同、品质相同、原本单价也不相上下的小区，哪个会被划成学区房，哪个不会被划成学区房，是有规律可循的吗？没有！是我们普通老百姓可以预见、可以控制的吗？不可以！
同样，现在是名校学区房的裕中东里，将来会不会有一天被“掺沙子”，学位价值大跌，是有规律可循的吗？没有！是我们普通老百姓可以预见、可以控制的吗？不可以！
那么，约66平米的房子，13.76万和7.51万之间的差价，单价相差6.25万，当下总价相差412.5万，这就是政府配额【学区】的溢价，不是房地产真实的市场价格。
这部分价格，普通老百姓完全无法预测无法掌控，也无任何规律可遵循，跟赌博差不多。甚至决策者在做出最后决定前，也未必知道最终怎么划片、怎么掺沙子。
真正的聪明人，聪明之处在于，从不在自己无法掌控的领域浪费时间和精力。
【4】
非学区房什么时候天上掉陷饼突然变成学区房，迎来暴涨？天晓得。
学区房什么什么时候变成非学区房，或者被“掺沙子”，也是天晓得。但这样的事情屡屡发生。
举例一：
童：某某兄，你是不是跟我说过有一年，你哪个学区房被重新划片，价格直接跌了1万啊？我今天在一个小群里面，讲幸存者偏差。
答：童老师，很早以前的事情了，80万房子，最后卖了63万，跌了十多万，我已经卖了。昌平高教园区，北师大附小昌平校区。
上面这个跌幅在20%左右。
北京东三环有一个项目，叫富力爱丁堡公馆，据说早年富力管理层也有不少人在此买房。因为直接对应某个不错的学校，价格在周边也是鹤立鸡群，2017年5月我们考察的时候，印象中成交价格在12万左右，但后来学区也被掺沙子，价格也直接掉了2万上下。
各城市政府整治学区房的办法还有很多，有时那个花样你想都想不到。上海最近有一出：华东师范大学第二附属中学前滩学校（九年一贯制公办学校）刚刚发布2021年招生新政，与往年不同的是，想进第一档排序，要给儿童在房产证上加名。
这意味着什么？意味着：第一，加名不能有贷款，必须全款；第二，加名以后，孩子满18岁才能处置房屋，因为18岁以前不具有独立民事能力，法律规定无权处置大额资产，监护人也无权越俎代庖。
落到这个程度，要么学区可能落空，要么全款锁定十数年不能买卖。这学区房，还是好投资么？
【5】
我对所谓学区房的态度一如既往：
学区房既违背教育规律，也扭曲房产价值，敬而远之为上上策。
如果孩子需要上学名额，适当兼顾学区配额溢价不多的差不多的学校就行。人生是个马拉松，因材施教才是最好的教育方法。
【6】
那么，学区房每每在各大都市“领涨”，这又是怎么回事？
这是因为，孩子上学是刚性需求，在学区房的体制机制下，“学区房”成为房产领域唯一真正的“刚需“，每到孩子上学季或需要开始准备孩子上学的季节，学区房的需求就刚性剧增，这是比婚房还刚性的需求。
所以，学区房买卖的季节性扎堆现象频繁发生。
同时，孩子上学和学区房又是最受社会各界关注的焦点难点热点问题，关注度和话题都被放大，让一些人误以为，既然每次都是学区房领涨，学区房一定涨得多。
但是，“领涨”只是先涨，并不意味着永远比普通房子涨得多。在波浪式上涨过程中，即使同一地段，往往也是不同小区先后涨，但永远不会有领涨的一直涨，后面的永远不涨。
在一个更长的投资周期里，同地段房屋，哪怕是不同品质，只要定位没有明显失误，前期没有过度透支，涨幅也将是差不太多的。
真正有经验的房产投资者，恰恰不是去追风口，而是避开风口，找当时当地的价值洼地下手。
【完】