330亿美元重仓中国：创始人起中国名、清华设书院，黑石野心藏不住 || 深度
黑石投资，具体的操作方法是“买入、修复、卖出”。首先，以低于重置成本的价格，买入成熟物业资产；然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度，来改善资产；价值修复后，将其出售，以获得投资回报。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
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PE巨头黑石与中国之间的故事，开端便十分有料。
2007年5月，金融危机前夕，在香港前财政司司长、时任黑石集团高级董事兼大中华区主席的梁锦松牵线下，尚在筹备期间的中国主权财富基金中投公司，斥资30亿美元认购黑石1.01亿股无投票权股份，锁定7年。
这笔交易，是黑石创始人苏世民眼中“全球资本流动的典范转变”，却被《时代》杂志评为2007年10大最差商业交易之首。
有此官方背书，黑石彻底打开中国市场。但出钱又出力的中投公司，却没讨到多少好。
上市后黑石的股价走势惨烈，中投公司一度浮亏超80%，直至2014年“解套”，黑石股价也才回到发行价。当年，苏世民跑到中国称，中投在黑石投资7年收益35%。网友们掐指一算，4.38%的年化收益率，“买了个余额宝”。
2018年，中投公司清仓黑石，2008年至2018年的11份年报，只字未提黑石。这笔投资，媒体曾用“坑惨中国投资国家队”来形容，梁锦松亦因此一度背负骂名。
但这并不妨碍黑石在中国倒买倒卖，特别是近年来频频在国内扫货。苏世民更是公开称，若是对中国房地产不感兴趣，相当于“对呼吸不感兴趣”。
显然，黑石在中国的局，还在延续。
疯狂扫货，闷声发大财
金钱永不眠。
精通“抄底”艺术的黑石，不会轻易放过任何猎物，尤其是在中国房地产领域。
就在6月16日，黑石以236.58亿港元（约合30.4亿美元）取得SOHO中国控股权，完成迄今为止在中国最大一笔房产投资。
等待是值得的。此时距离黑石首次被爆出将接盘SOHO中国，已过去整整15个月，相较于初传的40亿美元，最终的交易价格打了个76折。
而这，也仅是黑石重仓中国的管中一豹。
作为一家私募，黑石的很多信息是不公开的，但从相关数据及公开披露的投资上看，其无疑是潜行在中国的地产“巨鳄”。
据Real Capital Analytics（RCA）数据，2012年至2018年间，黑石和中国投资者达成了总价值 330亿美元（约合2137亿元）交易。
无冕财经据公开资料统计，自2008年完成第一笔投资起，黑石在中国房地产市场投资额约645亿元，投资范围主要涵盖写字楼、购物中心内、综合体及物流园，大部分投资发生在2018年以后。
▲黑石在中国的地产投资。图片由无冕财经制作。
2019年至今，黑石已投资超480亿。特别是2020年疫情后，黑石更加速了抄底速度，先后拿下融创上海香溢花园三期第四栋项目、富力空港物流园70%股权、SOHO中国控股权，总斥资达300亿。
当中，对富力空港物流园的收购，使黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达5300万平方英尺（约492万平方米），覆盖国内23个城市。
但黑石在国内物流资产的布局却远未结束。此前有消息称，黑石、美团、ESR、京东旗下京东物流，正参与竞购中国物流资产控股权，交易作价或高达20亿美元。
目前，黑石投资中国地产到底赚了多少，没有公开数据能说清楚。仅从部分投资案例，便可知其收益相当可观。譬如，黑石从印力集团退出，便套现高达51.5亿。
▲黑石在中国退出项目的收益。图片由无冕财经制作。
又如上述的物流板块，据公开资料，黑石在大湾区的5个运营中的园区，平均出租率达98%。其集团高级董事总经理王天兵曾在采访中透露，中国仍有很大的仓储面积需求，未来租金仍有上升空间。
值得一提的是，这些年，国内亦有不少企业成了黑石倒买倒卖国外资产的“接盘侠”，包括中投公司、海航集团、安邦保险、中弘股份等。
▲黑石卖给中国企业的项目。图片由无冕财经制作。
安邦保险堪称“送财童子”，从黑石扫了超百亿美元的货。当中，纽约华尔道夫酒店9.5亿美元的交易价格，创下当时美国酒店的最高售价；酒店集团Strategic Hotels & Resorts在黑石的手上不到半年，便溢价5亿美元卖予安邦。
像海航集团，则因流动性危机，又将资产卖了以缓解债务压力。其中，香港国际建投、希尔顿集团，兜兜转转，又回到黑石手中。
“地产之王”的套路
在投资领域，黑石就像一个神话，它是“全球私募之王”，亦是“地产之王”。
截至今年一季度，黑石的资产管理规模达6488亿美元（约合4.2万亿元），其中，不动产资产管理规模达1963亿美元（1.27万亿），仅次于私募股权板块，利润贡献达44.4%。
鲜有人会质疑黑石的房产投资能力。30年来，其地产板块的年均净收益达到16%。
从过往成功战绩来看，黑石收购地产的套路是：资本市场的估值低于资产估值。“黑石永远是在'找差’，股票市值和资产的价格的差异越大，他们就越认为是投资的好机会。”万通集团创始人冯仑这一表述可作为参照。
具体的操作方法则是“买入、修复、卖出”。首先，以低于重置成本的价格，买入成熟物业资产；然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度，来改善资产；价值修复后，将其出售，以获得投资回报。
这一管理经验，黑石屡试不爽，经典案例莫过于私有化希尔顿的“神操作”。
2007年，房地产泡沫高峰中，黑石运用杠杆，斥资260亿美元收购了希尔顿酒店集团。但隔年便遭金融危机，希尔顿酒店市值一度蒸发60亿美元，黑石初始投入的资金全打水漂。
外界风声鹤唳之际，黑石开始了一系列经营管理改造和财务技术运作。力邀克里斯·纳塞塔（Chris Nassetta）担任希尔顿酒店集团的CEO，实施一系列革新计划，以大幅削减运营成本，并推动希尔顿的特许经营策略，低成本扩张。
最终，希尔顿熬过了金融危机，并于2013年12月12日成功在美国上市，上市首日便带来超85亿美元的账面利润。至2018年5月彻底退出，黑石实现约140亿美元利润，是初始投资的三倍多。
这种“化腐朽为神奇”的买卖经，黑石亦带到了中国，典型案例是印力集团的买卖。
2013年，黑石斥资4亿美金收购了经营不善的深国投商置集团（后更名为“印力集团”）。彼时，印力方曾对媒体透露，“合作过程中，黑石的要求非常细，要掌握商场一切数据变化，包括每个铺租金、位置调整等等细节。”
黑石加持下，印力集团按下规模加速键，2013-2016年间购物中心从19家升为33家，并成功扭亏为盈。2016年，黑石将印力以128.7亿元的价格卖予万科，持有3年，套现高达51.5亿。
不难看出，黑石对SOHO中国的收购，亦在套路内。
▲黑石收购SOHO中国，震动业界。图片来自SOHO中国。
按照黑石5港元/股的购入价，SOHO中国52亿总股本，总市值为260亿港币（约合216.72亿元），远低于633.67亿元的投资物业公允价值（截至2020年底）。这些资产，还均位于北京、上海的核心地段。
外界翘首以盼，黑石能将“买入、修复、卖出”这一战略，在SOHO中国上发挥到什么程度。
下一个“王炸”是谁？
在买买买这件事情上，黑石显得游刃有余。单是手中的“弹药”，便令人艳羡。
财报显示，2021年Q1，黑石的可投资资金达1482亿美元（约合9601亿元）。其中，私募股权板块为729亿美元，不动产业务则为432亿美元。
不仅如此，近年来黑石持续押注亚洲，尤其是在中国加快投资速度。
据去年11月彭博报道，黑石希望为旗下第二个专注于亚洲地区的私募股权基金筹集拟推出第二只亚洲私募股权基金，募资至少50亿美元，是首支规模的一倍以上。
今年一季度财报电话会议上，黑石集团总裁Jonathan Gray还透露，黑石将为亚洲地产三期基金进行融资，预计融资规模至少与之前的70亿美元相当。
那么，丝毫不掩“看多中国”理念，又富可敌国的黑石，接下来会瞄准哪些猎物？
“在中国房地产领域，我们非常重视仓储和物流，这是网络购物和其它线上活动的物流链中的一环。”苏世民毫不掩盖对国内物流领域的青睐。
“另外，我们也青睐多户型住宅、公寓楼，这类资产在地产行业表现优秀。此外，中国一直在鼓励去杠杆，这也给我们提供了很多机会——因为不少人可能会出手房产。”
显然，黑石仍会在地产界攻城掠地。
此外，苏世民称：“在中国市场，我们关注科技和医疗健康领域的公司，这两个赛道的增长率和基本面都是巨大的。”
不过此前，黑石在国内这两个领域投资尚少，特别是医疗领域，目前鲜有公开投资案例。
在科技领域，去年6月，黑石斥资1.5亿美元投资云市场领域的世纪互联集团（Nasdaq:VNET）。不久前，黑石以13亿美元拿下泛海旗下美国国际数据集团（IDG）。
医疗领域，参照黑石近年来频频在亚洲甩出“王炸”，加之国内医疗赛道的火热，指不定哪天便出现重磅收购案例。
去年7月，黑石宣布旗下的首期生命科学基金（Blackstone Life Sciences V）获得超额认购，基金规模达46亿美元，成为史上规模最大的生物医药基金。
同年8月，黑石接连拿下日本最大制药商武田制药的子公司武田消费者保健公司、基因族谱网站Ancestry，斥资近500亿元；后者47亿美元的交易总价，创下黑石单笔收购案的金额纪录。
作为黑石的灵魂人物苏世民，近年来则不断在中国刷好感。
除了公开场合频频示好中国，他还以个人名义捐赠1亿美元，在清华大学创立“苏世民学者”项目，意在“了解中国”。
▲清华大学苏世民书院的学生们。图片来自清华大学苏世民书院。
据公开资料，该学院门槛极高，申请者均来自中国超一流高校及哈佛、耶鲁等世界名校，仅在申请人中招收3%-4%。按照苏世民的说法，通过的人中，最优秀的1-2个会被选拔出来“参与到非常卓越的项目当中”。
去年4月，苏世民还搞起跨洋直播卖书——《苏世民：我的经验与教训》中文版，马云、马化腾、李彦宏、张一鸣、许家印等一众商界大佬，均是推荐人，可见其人脉之广。
尽管如此，苏世民的本质仍是一个商人。赚钱，才是王道。
早在10余年前，苏世民就曾在上海直言：“未来，我肯定愿意看到黑石集团能够在中国的交易所挂牌上市。”
若如是，又将会是怎样一场腥风血雨？