物业上市潮的 “背后PK”
长期压抑的物业公司，这两年终于爆发了！
一个典型的爆发现象是这2、3年地产物业公司纷纷上市！
为何是这两年物业公司纷纷上市？
现在统计共有27家上了，但整个物业上市的节奏和趋势如何？
所有有一定规模的物业公司都可以上市吗？万科龙湖为何暂时不上市？
物业公司市值凭啥超过母公司开发商市值，PE凭啥那么高？
物业公司上市之后，未来发展方向和重心到底是什么？
各个上市物业公司的差异性如何体现？
显然，对于物业公司上市潮如何看？老潘总结为《9问物业上市》，简单聊一聊，以后持续深度研究！
毕竟，昔日的鸡肋，昔日远离精英的物业行业，如今摇身一变，成为香馍馍，成为资本机构的宠儿？凭什么，为什么？能持续热多久？盈利模式如何突破？……很多问题还是值得关注。
1问：都说物业上市潮，那么长线来看，开发商物业公司纷纷上市的“节奏感”到底如何？
地产总裁内参：其实开发商物业公司频频上市也就最近这2、3年，以前一直都是“慢火”！
2014年，第一个吃螃蟹的是花样年，彩生活成为内陆物业公司分拆上市第一股，这个意义重大！
随后2015年到2017年，开发商遭遇行业超级上升行情，这3年物业上市基本保持每年1到2家的“慢悠悠”节奏。
2018年开始有5家物业公司上市了。这一年地产开发行业也开始深度调整，地产商喊日子不好过了，天变了。
2019年开发商难过了，活下去的声音弥漫行业，但老潘提醒看客的是，这一年，却是物业公司纷纷上市的“井喷年”、堪称“上市爆发年”。这一年12家物业公司上市（含借壳）。这个数量等同于过去五年主板物业股的总和。
以至于老潘看到一个“记者提问标准套路”——即对每个没有物业上市的房企业绩会，记者们都会问一个标准问题——“你们物业打算上市了吗？啥时候上市？”
2问：房企纷纷物业上市，为啥？目的何在？
地产总裁内参：那么多物业公司这2、3年忽然醒了，为啥纷纷上市的确是一个基础问题，也是一个不得不回答的问题。
首先，应该说，这两年，港股对地产开发商不怎么友好，估值很低，但客观说，港股对物业公司上市还是比较友好，门槛也不高，所以还不用说大中型物业公司，一些中小型物业公司也能纷纷上市。
老潘整体一种观感是——地产越来越不受“待见”，而物业的预期却在持续上升！
房企的争夺战的一个分支是普遍由房地产开发转向物业服务的争夺战。
某种程度上，物业公司的上市，且持续做大，老潘以为真正有利于开发商战略转型。
老实说，老潘对开发商战略转型短期呈现悲观态度，普遍效果不佳，有的铩羽而归，有的前途未卜，有的直接叫停，但唯独对商业和物业这两个板块的转型小成绩，还是觉得只要做靠谱了，还是有看头的。
毕竟相对而言，这是开发商熟悉的产业，也是开发商的优势可以传递到物业公司的产业，更是一个本身就是冉冉升起，巨大蛋糕的蓝海行业，还是一个营收、现金流持续且稳定的产业。
这一点相对很多文旅、养老、科技、养猪等产业而言，相对而言，转型有点假大空，或周期太长，只打雷不下雨，更多是羊毛出在兔身上的游戏而已！
应该说，物业纷纷成功上市，是房企转型成功的一个分支！
其二，的确，地产行业已经遭遇16万亿的天花板，唯一剩下点想想空间就是大企业把中小企业碗里的肉抢走了，才能变现让自己增长，所以，地产开发已经是个零和游戏，新资本故事和想象空间越来越少了。
与16万亿天花板不同的是，物业行业100亿平方米的已售商品房，每多卖一平米，天量的物业规模就又增长一平米，加上未来有房一族都是“消费大户”，对他们日常服务和可循环、多次销售的空间是无限巨大的，而这就是物管的大生意！虽然很难做，但空间去在那，但是你不做，你做不到，老潘提醒，并不意味着别人做不到！
事实上，目前中国一二线城市房地产市场已经由早期刚需市场转变为改善型市场，到这个阶段后，购房客群和市场会对物业公司在不动产后期增值过程中创造的价值有更多肯定
其三，物业行业很大，成长空间巨大，但目前却处于发展初步阶段，老潘没记错的话，目前2019年物业公司规模再1万亿左右。业内人士指出，2030年物业行业规模有望达到3.2万亿元。
未来成长空间的确巨大，但眼下却是行业高度分散！根据《2018中国物业服务价值创新研究报告》中表示，中国物业行业整体还处于初步发展阶段，截至2018上半年，我国上市物业企业达到104家。数量仅仅只占全行业0.9%。
分散度高，但这两年物业行业集中度和大型物业公司的市占率也进入了快车道！中指院数据显示，2016年百强企业管理面积总值达54.50亿平方米，占全国物业管理面积的29.44%，而这一数字在2017年上升到了33%，强者恒强态势持续加剧。同时，目前物业领域的头牌碧桂园，市值已经超过千亿港元。
这个1000亿市值的量级，老潘提醒，已不能小觑！
更需要看到的是，当下乃至未来物业行业的快速成长和扩张还在加速，比如从已经上市物业公司的募集资金用途看，近60%都是用于收并购和规模扩张，目的就是一个，快速做大自己的规模。
物业行业其实也类似地产行业的“轨迹”！
现在就好比地产开发2010年的场景！
未来几年，中国物业公司的规模发展也将进入“快速增长期”，物业公司的规模，一年一个样！
为何说，规模为王，核心在于物业公司基础收入取决于在管面积规模，即物业“在管面积”的规模与物业基础收入大致成“正比例”，其二，未来为业主提供“增值服务”，衍生服务第二个大圈的服务，也高度依赖“管理规模”以及相应的“客户数量”提升。
物业这个行业进入中短期的爆发期，规模为王的规则中短期存在，而上市就是一个“加速器”！
3问：这一轮上市高峰期还能持续多久？2020年之后预计会有多少物业上市？
地产总裁内参：物业上市，2018起飞了，2019年爆发了，2020年依旧是爆发年！
仅仅上半年，就有10家内陆物业公司向港交所提交招股说明书，截止到2020年6月30日，当下已有27家物业企业在港股和A股上市！
物业上市阵容扩大趋势明显、势头强劲！据中国指数研究院预计，在资本的助推下，年内将有至少12家物业公司将在港交所成功上市，而未来两年内，上市物业公司数量将超过50家。同时也有业内专家甚至乐观推算，未来2、3年上市物业公司或许达到100家。
要知道，目前行业几家大的物业公司都还没有上市，比如万科、恒大、华润等，那么，未来一旦这些新增巨头级的物业公司完成上市后，将掀起更大的物业巨浪！
物业这个行业的好戏，还在后头！
4问：到底是买房？买地产股？还是买物业股？
地产总裁内参：答案显然是物业股！
过去2年，如果你没有买物业股，不要说你投资地产了！
截止2019年底， 据睿和智库统计，2019年港股物业板块的股价指数较年初涨幅达99.7%
当然，你说2019年太火，2020年物业股会降火吗？或者还有机会吗？
真实的答案又让你大跌眼镜。
截止2020年上半年来看，在27家上市物管公司之中，有22家上市企业股价依旧大幅度上扬，平均涨幅在52%左右，市值共飙涨1209亿元。
5问：在房地产和其各大副业纷纷上市后，谁的市值最大？
地产总裁内参：房企多元化转型N多年，其他非主业的产业，上市的并不多，但物业这个产业的表现，却让人始料不及！
其一，2014年彩生活上市，应该来说可以解读为物业行业首次被资本市场、资本化的第一年，即物业资本化元年，但物业行业真正被全社会认可、资本认可、开发商认可却是今年这2年，尤其是2020年。
不用你的招股书说得多精彩，事实上，2020年的疫情年，教育了全国人民对物业公司重要性的认知。2020年，应该是物业公司存在感最强的一年！2020年，物业公司作为一个生活必需品或者生活服务商的定位更清晰，更鲜明了。
为何这么说？是因为黑天鹅疫情全国人民天天呆在家里，物业作为居民日常生活最前沿的保障单位，在社区疫情防控中存在感不断上升。 疫情期间，物业公司显示出重要的作用，引起了社会广泛关注，物业公司估值得到进一步提升。
物业价值被全社会再一次认可和强化，也为房企物业公司市值持续增长提供了巨大支撑！
其二，借助疫情助攻，物业公司2020年首次出现千亿市值物管公司。即2020年5月12日碧桂园服务市值首破千亿，市值一度高达1047.9亿港元。
而对比下来，类似一家单纯15强开发商，去年销售额2000亿了，但市值竟然才250亿！
其三，物业公司市值超过房企的越来越多！
前有彩生活不用多说，同样，绿城服务的总市值早已经高于其关联房企绿城中国市值；而雅生活同样大幅度超越母公司雅居乐地产的市值！
现在不仅仅是超过的问题，而且是差距越来越大！
因为一个在走下坡路，一个在走上坡路！
做投资，核心看趋势！
6问：已上市物业公司中，谁在大幅增长？谁又慢慢下滑？
地产总裁内参：
物业上市了，就一定会个个突飞猛进吗？事实上，在今天已经上市的27家物业公司中，分化、冰火两重天已经开始呈现。
到底谁涨得多了？大物业公司就股价涨幅大吗？答案是NO。
事实上，目前幅榜前几家上市物管公司以具有成长潜力大的中型物业公司为主。
为何如此了?一个重要原因是它们背后关联地产公司增长强劲，因此未来可以获得持续性的物业管理面积输送。
反过来，大型的物业公司，比如碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、中海物业等头部物管公司，在资本市场的表现更为稳定，整体涨幅水平基本与板块整体水平一致，在50%左右浮动。
的确，目前上市物业公司中，很多都是以开发商为背景，这也自然的导致物业公司上市后的股价走势较依赖于房企的表现。房企土地储备多，增长预期大，物业企业的股价就相对走高。据统计，目前物业公司中具有开发商背景的公司占比约78%，
反过来，物业下跌的、跑的慢的也有，2020上半年，兴业物联、烨星集团、方圆房服集团、浦江中国、彩生活五家物管公司在一片大涨之中股价出现了下跌。
如何看？
的确，今天资本市场和投资者也更理性了。
他们更看好业绩确定性强，收入、利润结构合理，未来预期有增长潜力的公司！
因此一些既无前景又无增量的小型物业股并不受“宠”这也正常。
整体估值向好的态势下，企业分化逐渐显现，既估值超过100倍的公司，也有徘徊在5、6倍的物企。几十倍的差距，优势物企大步向前，尾部公司逐渐掉队。
一切取决于投资机构判断。通常情况下，投资机构内部会建立起一套估值模型，有些机构倾向于住宅管理规模足够大，有的则更关注非住宅业务数量；有的投资者喜欢听增值服务的故事，有的则将目光投向关联母公司能否持续提供管理规模上。
7问：物业公司凭什么PE高出房地产5倍甚至更高？
地产总裁内参： 一个让很多地产人无法理解的现象是，无论市值表现还是估值层面，越来越多的物业公司正逐步跑赢房企。
目前物业板块的市盈率普遍介于30—50倍。其中，招商积余已经高达115倍，绿城服务为55倍，碧桂园服务、雅生活的PE分别达到52倍、39倍。显然，对比当前资本市场上A股和H股各行业股票物业股的估值总体很不错，即其市盈率要高于资本市场各行业的平均市盈率水平，
为何如此？
其一，核心是这是一个想象空间巨大的上升行业！
其二，相对没有上市的物业公司，已经上市的物业公司募集资金在继续加大集中度和市占率的提升。他们上市融资的资金也在继续收并购其他中小型物业公司，这也意味着在管面积的增大，规模的继续增大。
其三，物业公司的商业模式比地产开发模式更好，更受资本市场喜欢。
第一，现金流收入稳定且高度确定，比如物管行业续约率高，类似“坐地收租”的商业模式是当前行业高估值的一个支撑因素。而房地产开发收入容易受政策，市场、行业竞争、房企掌舵人影响，波动巨大。
第二，空间巨大，未来中国社区物业天然携带中国中产乃至上产阶级的巨大流量土壤和消费力，，即物业占据中国社区巨大的流量入口、未来物业完全以服务业主为导向，开辟公共空间管理、入户广告、家庭服务、社区服务平台、电商入口、金融服务、社区出行、居家、美好生活等多类型、多种类的高频、持久、海量收益，而且他们的毛利率远高于基础物业毛利率更大，显然，这是一个巨大的“富矿”！
老潘一句话总结就是——如果说基础物业管理是个“千亿级”蛋糕，那么社区巨大流量下的增值服务，将是“万亿级”甚至十万亿级蛋糕。
8问：上市融得钱后，怎么花？凭啥这么花？
地产总裁内参：有一个物业报告数据把资金怎么花做了一个清晰统计，即根据2020中国物业服务百强企业研究报告显示，物业公司募集资金拟用于收并购及战略投资的资金比例较之前上市企业的50%～60%提高至60%～70%，这将大力推动行业集中度的加速提升；其次，上市物业服务企业重视智能化系统和社区平台建设，拟将10%～20%的资金用于建设社区生态；此外，上市企业拟将10%～15%的资金用于增值服务拓展或员工发展，其余资金用于运营资金及一般企业用途。
怎么看？
的确，扩规模是第一。业内的普遍共识是，物管行业的整合分化是个大趋势。现在是物业公司“抢地盘”的阶段，是他们对资金需求最大的时候，未来能上市的企业，才能大概率活下来，进而有资格瓜分市场。比如碧桂园6个月上市后，就迅速用6.83亿就收购来自北京、上海、南昌、成都的5家大中型物管公司，不仅快，而且早，成本就相对少。
为何要现在快速抢地盘？核心在于随着龙头物管公司在管面积不断增加，大型品牌物业与其他物业公司的规模差距会逐步拉大。在行业还未进入竞争残酷的红海市场时，尽早抢占自己的市场份额成为一致选择。但如何扩大规模，显然，单靠地产母公司输血或者招投标，效率明显不够，所以，对外收并购扩张成为业内主旋律。
其次，强服务，扩平台是走得远的前提。不可小觑的是，物业企业上市后，除了扩大规模外，也要加强社区增值服务。其中，建立社区之间的平台是一大方向。将更多社区连接起来形成一个网络，从而实现资源有效转化提高业绩。比如正荣服务上市就强调，27.5%的资金将用于收购社区产品及服务，与公司形成互补。比如值得注意的是另一个故事是，被收购对象中非住宅物业管理标的增多。这与上市企业积极拓展非住宅管理领域的趋势契合。
当然，一些物业上市企业希望通过科技化手段来提升管理效率，从而为规模扩张铺路。比如2019年有30余家百强企业智能化建设费用超千万元，大部分企业智能化建设费用投入在100万～500万元之间。
9问，是不是物业公司都要上市？物业公司上市的尴尬？
地产总裁内参：
其实对于物业公司上市，一直存在一个尴尬问题，这也是很多房企老板对物业上市的一个忌讳点——即物业公司与资本市场本身是相互冲突的，上市决定了企业是逐利性质的，首要目的往往是维护股东利益而非业主利益；然而物业管理本身是要不断投入、全心为业主服务、不计利润的。
其二，对于上市，并非所有房企都要快速上市，也不能为了追风为了上市而上市！
比如暂时不上市的龙湖，龙湖物业在自己的四大航道中有自己的整体战略逻辑，更多是求得整体一盘大棋的胜利。
比如并不是所有物业公司都适合且能够上市，一些小而美的公司在规模上不具备上市的条件，相反，他们更可能被有实力上市的公司收购，因为它们本身也是非常好的标的资产，又或者与其他平台来寻求合作。
其三，物业公司上市后，其实更难的路在后面，核心还是基本面扎实，商业模式清晰，竞争优势显著，否则上市之后业绩发展如果与预期不符合，股价也将大幅度下挫，最后被投资者所抛弃。
事实上，业内人士表示，今天物业公司上市后，依旧面临三大瓶颈：其一，住宅业态毛利率低，其二，缺乏新的盈利模式和利润增长点，其二，业绩亮点主要靠规模增长！
与早期的地产行业一样，物业行业的马太效应会越来越显著，未来品牌物业将通过兼并收购的方式扩大市场份额，快速淘汰落后企业。
事实上，一个行业从起步期，到产品、服务、规模达到一定高度，或者资本平台开始发挥力量的时候，往往进入一个资本力量比单一产品、服务口碑力量更能撬动企业规模发展的新阶段。老潘相信，伴随50家乃至更多大型品牌物业上市公司纷纷上市，未来2、3年，资本的力量将取代服务口碑的力量，成为物业公司规模加速提升的手段！
这不是悲哀，而是资本在一个行业扩张中的必然嗜血，也变现快速提升了物业公司未来活下来，活得好的门槛，若干年以后，物业公司也将进入高质量发展阶段。
但眼下，资本助推和分化洗牌，是这个行业的中短期必然！
专注地产30强之变
地产总裁内参
努力为地产总裁提供“建设性、价值性”内容！
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