纵观2020年的苏州新房市场，“冷热不均”是一个很贴切的形容词。既有千人摇号、排队抢房的大热盘，也有成交惨淡、去化艰难的滞销项目。
近日，苏州一批楼盘正在疯狂拓客，我一天能接到10多个楼盘售楼员打来的电话，查看这些项目网签数据，多少有些惨淡。
特别是以下3个楼盘，尤为不好卖...
1.位于姑苏区的绿景公馆1898，打造3栋高层仅136套房子，户型面积约97-143㎡，备案均价约3.5万/㎡。项目去年9月一次性领证入市，时隔5个多月准网签率不足4成，去化压力大。
2.吴中城南的鲁能公馆，2016年高价拿地，入市4年半网签堪堪过半！项目精装改毛坯销售后，均价由2.8万/㎡降为2.2万/㎡，95㎡小户型成交不错，但大户型销售艰难。
3.天房美瑜兰庭首开小高层房源，均价2.6万/㎡，2个半月只卖出17套。目前小高层房源给出巨额优惠，总价立减30万，折合均价仅2.3万/㎡。
一、开盘5个多月准网签率不足4成，绿景公馆1898去化压力有点大绿景公馆1898，位于姑苏区横塘驿路88号，友联大厦旁。很多买房人可能会说：这个楼盘我怎么没有听说过？项目2018年1月拿地，成交楼面地价23323.31元/㎡，整个小区体量不大，仅有3栋楼136套房源。其中小区1、2号楼均为16层，一梯一户；3号楼为19层，两梯四户，中间有连廊。2020年9月项目领证，136套房源一次性入市，户型面积约97-143㎡，备案均价约3.5万/㎡。截至今日，项目领证已有5个半月，但整体去化不尽人意。已签约的房源为23套，签约中有26套，整体准网签率36.03%，不足4成。从价格来说，项目均价3.5万/㎡，在姑苏看似不贵。但项目打造的是高层产品，周边在售的华发公园首府打造别墅，价格同样是3.5万/㎡，绿景公馆1898没有价格优势。其次，项目体量太小，没有成熟的社区配套，小区内得活动配套设施比较单调。且项目处于姑苏边缘，周边界面比较差，工厂较多，配套上无法得到补足。第三，小区紧邻西环快速路和苏福快速路，噪声影响较大，且据售楼员介绍小区并没有特别的隔音措施。
整体来看，项目去化压力还是很大的，剩下的87套房你预计要卖多久？鲁能公馆，位于吴中区吴中大道和长蠡路交汇处，备案名吴蠡雅苑，经历也是可叹。2016年项目拿地，成交楼面地价18273元/㎡，当时竞价超百轮，溢价率高达146%！这个楼面地价，比当时周边的在售楼盘均价都高。2016年10月，鲁能公馆拿地不到半年就首开，当天样板间首次开放，均价28000元/㎡。项目首开当日，有人说只卖了1套，也有人说卖了7套，流言满天飞，但鲁能公馆始终没有做出回应，也未公开销控表。后来项目精装改毛坯，直降6000元/㎡跑量，截至2020年6月，项目全部房源均领取了预售证，熬成了现房，但成交还是不算理想。目前项目28栋楼中，可售的有663套，签约中32套，已售出669套，准网签率51.39%，堪堪过半。卖了4年多，鲁能公馆想要清盘的话任务有些艰巨，项目售楼员也是坦言：95㎡小户型卖的还可以，但是大户型基本没人买。苏州鲁能也是先后想出了9折卖房、精装改毛坯的办法，1.8万/㎡的地价以2.2万/㎡卖房，基本就在“裸奔”卖房，但也未能挽救局势。且项目周边缺少大型商业体，虽然项目自带3.8万商业，但实际上，酒店和公寓占了很大一部分。旁边又紧靠着南湖路快速路高架，而且还是这一带最堵的四岔路口，交通拥堵不说，我在看样板间的时候都能听到马路上传来的噪音。不过这些问题可大可小，目前城南的房价稳步上涨，你认为，“打骨折”的鲁能公馆值得购买吗？三、户型被吐槽像“施工师傅设计的”，天房美瑜兰庭小高层想短期内卖光很有难度
天房2015年6月进入苏州，不到1年时间花费90亿元拿下7块高价地，随后就传来资金链断裂的消息，现在还有几块地是在建或者待售状态。
在相城天房有两个项目，2016年5月24日拿下地块，天房美瑜兰庭成交楼面地价18450元/㎡，溢价率97%，天房美瑜华庭成交楼面地价19196元/㎡，溢价率118%。
我们今天来看天房美瑜兰庭，2019年10月30日首次领证，面积100㎡-132㎡，均价26120元/㎡，推出18层的小高层房源。但是这批房源去化很不理想，截至2020年1月14日，2个半月项目只卖出17套房子（含正在签约）。为了促进成交，项目小高层房源给出了巨额优惠，总价立减30万，项目均价在2.3万/㎡。截至今日，项目1期房源入市16个月，准网签率82.37%，目前来看降价的效果不错，但短期内卖光有难度。
在2020年4月和12月，项目两次推出别墅房源，二期备案均价2.85万/㎡，三期备案均价2.78万/㎡，反响不错。2期房源入市约11个月，准网签率69.5%；3期房源入市3个月，准网签率57.25%，相对来说高了很多。
目前相城整个中央公园板块房价，基本都是2.7万-2.8万/㎡的精装房，毛坯项目不多，天房美瑜兰庭的小高层没有价格优势。项目主力户型是116㎡和128㎡的四室户型，但128㎡户型在网上却被网友怒喷，做的像是施工工人设计的户型。而且层高也只有2.95米，未来装修吊顶之后，还会更低。相比较而言，别墅则更有吸引力，从网签数据来看也能体现一二。以上就是今天的全部内容，楼市冷热不均是常态，非热门板块、非热点楼盘还是需要有效手段刺激，你有什么看法？欢迎大家在评论区留言交流，或是扫描二维码加我微信拉你进群讨论~
