深圳与广州旧改模式对比：“市场”&“政府”

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由于城市发展路径的不同，必然会产生不同的模式。

对于城市更新来说，也是同样如此。

同一个主体，同样的全面拆除，但却是两种不同的模式。这就是深圳和广州在城市更新领域的区别。

大家都知道，深圳的城市更新是以“市场主导”为主。

广州的城市更新，是以“政府主导”为主。但更准确地来说，深圳是“市场主导，政府引导”的城市更新模式，广州是“政府主导、市场运作,统筹规划、节约集约,利益共享、公平公开。”

今天，我们就简单讲讲市场主导和政府主导的区别。

市场主导—深圳

深圳市政府在探索城市更新模式的过程中发现：整个改造项目涉及利益群体复杂且多，产权非常分散。

为了避免产权分散导致推进难，于是深圳提出：政府不在作为改造的唯一组织主体，允许由权利主体（也就是村集体）自行实施，市场主体（也就是开发商）单独实施或（村集体和开发商联合）城市更新。

所有权利主体通过“以房地产作介入股成立或者加入公司”，“与搬迁人签订搬迁补偿安置协议”以及“房地产被收购方收购”等方式，形成单一主体，与村集体签订改造合作协议。

这就突破了原有的“先腾退土地，在由政府进行招拍挂”的传统做法（早期的广州旧改，就是这种模式）。

这时，政府的角色发生了改变。政府主要负责规划和搭建平台，村集体内部的土地确权、补偿范围、收益分配均由村集体组织自行负责，再由村集体组织这单一市场主体单独实施或与开发商合作实施，避免了政府的直接介入。

总的来说就是，政府不在干预“做大蛋糕”这个过程，政府在规划和监管层面发挥作用。

“做蛋糕”这个过程，由村集体或与开发商一起承担。最终把蛋糕的一部分，分成给回政府。

这也就是为什么开发商偏爱这种模式的原因之一。

因为灵活性强，操作性高，蛋糕做多大，取决于跟村集体的协商结果，最终只需要满足政府的利益诉求就行。

政府主导—广州

广州的模式，相信大家都很熟悉，我们就不展开来讲。简单的来说，在广州的城市更新里，政府既是“裁判”，也是利益分配者。这个“蛋糕”有多大，政府说了算。

政府用成本核算的方式，规定了这个改造项目的融资量有多大。并且按照相应的规则，政府，村集体以及开发商获得相应部分。在整个过程中，都要接受政府制定的规则。

例如，所有的表决文件和结果都要抄送给政府，所有的方案文件都要得到政府的批复之后才能实施，所有的开工程序，开工节点都要按照政府的指示和计划。

整个改造过程，既要遵守顶层设计的要求，也要接受政府的监督，不允许越界以及私办。

这就是广州“强政府”特色，也是广州旧改的特征。

总结

就像开头所说的，两种模式都是城市发展的产物。两种模式，有没有优劣之分。

市场主导的模式，可以充分调动市场主体的参与积极性，把社会资源导入到改造项目当中，从而实现利益最大化。

但会出现项目倒卖，私下交易等行为。而政府主导的模式当中，可以最大程度保护项目的顺利推进，并且保证项目不出现违规行为，从而保护改造主体的利益。

但会牺牲一部分市场主体的利益以及增加学习成本。

那么，哪种模式会成为趋势？