房市漫谈之宁波，何以与深圳齐名？
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十五篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
18年以来，全国范围来看，绝大部分城市的房价是处于下降趋势当中的，这其中还包括了北上广三个一线城市。
但是，宁波等少数城市确是例外，其中，宁波算是佼佼者了。安居客数据显示，过去三年，宁波二手房从均价1.63万涨到了现如今的2.4万，涨价大约8k，涨幅大约5成，不可谓不惊人。
疫情期间，前半段宁波的房价是向下回调的，但是5月过后又开始上涨，直至目前达到了创新高的2.4万。
再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。
并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
宁波房价未来如何呢？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》
目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。
我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！
鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！
最新两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。
1、人口方面
2019年末，宁波市常住人口数达854.2万，比上年末增加34万人；出生率为9.5‰，死亡率为4.8‰，自然增长率为4.7‰；城镇化率为73.6%，比上年末提高0.7个百分点。
拉长时间线来看，过去三年，宁波的常住人口增幅都比较可观，过去三年宁波常住人口增长67万左右，平均每年增长约22万，二线城市里面算是名列前茅了。
常住人口的增长，也为宁波过去几年房价的上涨提供了源动力。
2、经济方面
2019年，宁波实现地区生产总值11985亿元，按可比价格计算，同比增长6.8%。分产业看，第一产业实现增加值322亿元，增长2.3%；第二产业实现增加值5783亿元，增长6.2%；第三产业实现增加值5880亿元，增长7.6%。三次产业之比为2.7∶48.2∶49.1。
以上数据表明，宁波属于典型的传统工业城市，二产占比还是很高的，几乎和三产相当。去年，宁波的经济增速放缓，整体成绩并不算亮眼。
对于沿海经济体，本身发展成熟度较高，加之宁波也不是省会城市，资源有限，因此经济增速下滑比较明显，同类城市比如佛山、苏锡常等。
工业方面，全市规模以上工业增加值3991.5亿元，增长6.4%，其中民营企业增加值增长8.5%。全年规模以上工业企业实现销售产值17297.3亿元，增长3.2%，其中出口交货值3293.2亿元，增长3.9%。全年规模以上工业企业实现利税总额2065.4亿元，下降0.6%。
工业方面，增速肉眼可见的乏力，不仅如此，外商投资企业增长更是低到了0.5%，虽然外商投资增速贴近0，但是幸运的是外商占比较小。
经济其实无需多言了，对于中国任何城市来说，都无需多言，大环境非常之糟糕，高层已经多次提及“内循环”。
总结：
房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。
政策来看，国家层面的“稳”字当头已经无需多言，深圳这个不为高层分忧的城市也被当头棒喝了。
经济来看，我已经没什么想吐槽的了，大家保护好自己的工作饭碗吧。
人口方面，过去几年宁波的常住人口增量还是很可观的，但是我们不得不注意当前中国人口结构严峻形势，可以说相当糟糕。叠加经济下行，宁波的流动人口最近几年可能会逐步减少。
而且，当前宁波均价已经破2万，可以说非常恐怖，远超成都武汉等明星城市，但是宁波各方面并不见得比他们强，即便是同类型城市，比如无锡，宁波的房价收入比也高于无锡大约30%。
对于刚需的朋友，除非真正的硬刚需，否则我不建议上车宁波。
对于投资客，还是别送死了吧，宁波的房价租售比才1.8%，还不如存银行，且不说宁波这个房价随时可能下跌，很大可能赔本，存银行最起码没有本金损失。
最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。
买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。