深圳写字楼空置率18.2％，租金跌了！2020渔村房价将大跌

最近，见证了深圳从一个渔村，升级为全球性大都市的富士康，郭老板要为国从政。郭老板当年，站在深圳一个山顶，手向下一挥，颇有成吉思汗的风范，“看得到的地，我全要了。”

那时，他满眼望去都是荒地。

现在，富士康在深圳打拼的普工，应该买不起矗立在昔日荒地上密密麻麻楼盘内的公寓。

2020年，深圳的房价要转折了，能不能跌到富士康普工也买得起，则不好说。

据界面：

1)“深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%，甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。”

2)“福田区出现退租现象，全区净吸纳量为负1.2万平方米。”

3)“深圳2019年将有109.9万平方米甲级写字楼交付，主要集中在福田、前海，占新增供应的28.8%、25.5%，深圳年新增供应要远远高于北京、上海、广州。”

深圳写字楼，a)空置率18.2%，b)福田区退租现象严重，c)今年有109.9万平方米新增写字楼供应。这三块综合起来，怎么看都是：2019年下半年，深圳写字楼租金要暴跌。

写字楼供应过剩，深圳不是一家在战斗！据建筑业的The Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) 数据，最近几年，我国(China)200米以上高楼的竣工数量，一直据全球首位。

2013年是39栋楼，

2014年是68栋楼，

2015年是69栋楼，

2016年是86栋楼，

2017年是80栋楼，

2018年是88栋楼。

对于2020年的深圳住宅公寓市场，它的熊市压力：

1)写字楼熊市的传染。

2)美联储2020年会加息，港币跟上，香港房价走低，深圳跟跌。

3)深圳依然有城中村的‘天然廉租屋’，实际上，大部分深圳普工，无论在富士康还是其他工厂打工，现在不会，将来也不会在深圳买房。若是深圳房价跌到普工也买得起，那是：崩盘。

在深圳打工的普工，不是楼市有效刚需。深圳与京沪一样，2015年之后，房价主要由高收入囤房客，囤房需求拉高。这些房源，需要‘新增’高收入者来接盘。

4)2018年，就有报道，A股上市公司，在一线持有价值万亿的房产(公寓)。这些房源，与有钱囤房客的房源一样，不可能卖给普工。

2015年，一线房价所以能‘疯涨’，A股上市公司和有钱中国人的购买力，功劳最大。这样，2016-2018年的一线‘合理’房价，是针对这些高收入个人及公司，而不是：普工。

据安居客数据，2019年深圳房价均价是5.4万。2010年深圳房价均价是1.6万。

2010年时人民币的M2是62-72万亿。2019年3月是188.9万亿。相当于M2增长了两倍多，而同期全国的住宅面积一直在增加，二线和强省会在分流新增M2。这样，将2010年时深圳房价按M2增幅调整，则2019年应该在：3.5-4万左右。

因此，A股上市公司和囤房客，2020年在办公楼租金暴跌(熊市压力)，联储加息香港房价阴跌，这两大压力下开始抛售，深圳房价会向下寻找底部。

2010年时，省会城市：成都，西安，郑州，武汉，相比深圳毫无存在感，2019年它们正在分流人民币的新增M2。

所以，2020年美联储加息，深圳房价将跌破4万。