开发商做产业地产的核心盈利模式是什么

（原文发表于2018年9月）

这篇文章其实就是在论述产业地产的盈利逻辑，还有开发商为啥要做产业地产。

一、产业地产现状：亏亏亏

根据网上的资料，1）国内主体乐园70%亏损、20%持平、10%盈利，2）国内民营养老机构60%亏损、30%持平、10%微利，3）文创产业园90%亏损，10%盈利，4）就算是酒店，2014年全国12803家占94.02%的星级酒店亏损59.21亿元。这些论调不一而足，但是产业地产本身是一片红海，涉足后脱身不易。

二、开发商处理方式：卖卖卖

国内的开发商的资产负债率普遍在70-80%，这就意味着开发商不可能主动持有资产。这是因为，比如一个5亿成本的资产，开发建设阶段金融机构的融资一般都要配3-4个亿，但是资产在国内的套现途径非常少，就算评估到10亿元估值，但还是找不到路径变现，最多靠资产的经营弄点流水贷，基本上算杯水车薪，但开发建设阶段的融资一般都是短期融资，年限1-3年比较多，到期都得全额还上，这就产生了现金流沉淀的压力，即所谓的短债长投。

要让开发商静下心来安安静静的做项目真不容易，所谓的持有经营就是要挤占宝贵的现金流，肯吗？敢吗？

所以，一般的开发商对产业地产的处理方式，自然是能卖就卖，卖了之后连资产带负债都一并转移给了下家。卖不了的都是负担。君不见，当年万达、万科为了发准REITS，不仅收益贴息，甚至还写了5年回购条款。真是能卖就卖，亏着也要卖掉，就算出不了表也要把钱弄回来。

三、怎么拿地

抛开普洛斯这种产业地产形式或者华为、格力这种产业地产形式不谈，因为前者是先有募集产业基金后去投资，后者是纯粹是实体企业的生产生活需求。开发商做产业地产，还是要考虑中国的国情，就是严肃对待他的高负债率，做的不好，就容易寸步难行，比如现在的中弘股份，流动性危机出现得理所当然。

做产业的核心盈利模式是什么？靠运营赚钱吗？开发商这种大手大脚的基因搞精细化的产业运营一般都是亏。开发商只能理解住宅，住宅是容易变现的准现金产品，也是最核心的利润来源，用住宅的现金流去贴补产业的建设期成本，用住宅的利润去弥补产业的亏损。

简单说：开发商眼中的产业地产，无非是“住宅+X”，管你X是啥，住宅的体量价格满意就好。

所以，适合的拿地模式就是两种：

1、产业全部能卖

勾地的时候就谈好所有产业部分一点不限制，都能卖。开发商算好一本账，无非是住宅先卖起来，产业一开始能卖就卖，卖不掉的建成并运营后慢慢卖，实在不行，以后做成资产证券化出表。全部卖掉无压力。

2、产业必须持有，不能变相卖

这种就比较痛苦，大多数开发商赚惯了快钱，都是看不上运营收益的，当然对培育期的投入更是深感恐惧。这种的拿地上面，其实也要做调整，最好是住宅的利润能够完全覆盖持有的产业，这样的话，就算产业运营的不好，大不了抛荒关门，对自己也没有实际损失，还是一个账面资产，住宅销售过程中的现金流还能为公司的扩张做点贡献。

四、小结与其他

本文没有论述任何的产业选择，产业运营等等，因为对于开发商而言并不重要，只要能问政府要到住宅，无论打着什么旗号用什么方式都无所谓，开发商只关心住宅的质和量，而的确住宅是目前大部分产业地产中能确定一定能盈利的部分。

当然做产业地产有其他很多玩法，比如产业和一级开发结合、产业和创投结合、产业链生态圈等，也不一一展开了，反正赚的都是辛苦钱，主要产业园这个资产太重，有机会下次说，虽然很多我也一知半解。不过有句话倒是真的，真想做产业的其实不要住宅地，更想直接要钱要补贴，假意做产业的只能好好盯着住宅地，做产业只是开发商除了招拍挂之外的另一个能低价拿地的方式。

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