命里无时莫“强鸡”，新房学区莫强求

鲜花着锦，往往是空中楼阁，那条荆棘遍布，到处是坑，但是能让孩子落到实地的路，才是他的人生。——《人生七年》

前言

学区房，是对如今焦虑遍地、鸡娃盛行时代的最佳注解，承载了中产家庭对未来的期冀。

它不仅成为一代又一代孩子的“造星工厂”，还“意外”成为楼市硬通货，鸡娃的家长们，且“鸡”且“精”，不仅想搞定孩子的教育问题，还想完成资产的保值甚至升值的小目标。

已经确定学区的二手房基本处于高位，且趋于稳定，而含有良好学区预期、但却有限价在身的新房成为买房人首要的关注对象。

不过要注意的是，新房有价格上的优势（倒挂），同样也有学区悬而未决的劣势，交房后，一旦学区与预期不符，事情就有点尴尬了···

01

学区：房价的天堂与地狱

学区划分在某种意义上对新房产生了“一考定乾坤”的作用，在苏州顶级学校与普通学校交界的地方显得尤为突出。

狮山的金地名悦，二手房价2.3-2.4w，而一路之隔的荷澜庭，二手房价是6w+。

除却社区品质的原因，还有一个重要因素就是金地名悦的学区是金色小学，典型的一般般学校，而荷澜庭的学区是新区双实验，苏州最优秀的学校之一。

如果金地名悦的学区···那可能一切都会不一样，学区的不同在一定（甚至是）很大程度上决定了房价。

同样的道理，让一则故事在近期广为流传：

位于大荒山无稽崖下的一个小区，我们简称为ssylt，最近迎来了交房。本是一手交房一手入住的好事情，但业主最近不太开心。因为据传该小区现在可能会被划分到排行中等但也还不错的猪猪路校区，而非买房前所声称最好的金金路校区，因此业主们振臂一呼，在热水嗅钟上表明一定要去金金路校区不去猪猪路校区的决心。

猪猪路校区内心：都是一个妈生的，为什么只要大哥瞧不起二弟？

对于学区的追逐已经深入鸡娃家长的血液，新房学区划分前要努力争取，学区定了但好学校扩容了也得努力争取，总之只要学区有风吹草动，就能激起千层浪。

今年2月25日，新区教育领头羊——新区金山路校区迎来扩容，新增学位1200个，当时很多人在底下留言，大致有几种类型：

• 我们家小区现在不在金山路校区内，但离金山路校区很近，有没有可能划进去？

• 我们家在马运路校区，但离金山路校区更近，能不能划进去？

• 我们家新房距离金山路校区最近，能不能划进去？

• 我们家的精神与金山路校区同在，能不能划进去？

究竟金山路校区扩充的容量留给谁，恐怕只有今年5月教育局官宣的学区划分才能解答。

02

教育集团化：瓦解学区房之路

无形中，家庭教育成为主战场

从上面的分析可以看出来了，新房的学区=薛定谔的猫，不到打开的最后一刻，谁也不知道结果。

最近很多朋友关注的览月阁，就是典型的中高风险投资，优劣势很明显。

其优势在于地价低（仅1678元/㎡）、有小面积、地段好、良好的学区预期（双实验），即使之前放风单价3.8w，但也和周边双实验二手房形成近3-4w的价差，从投资角度来看，只要赌赢了就是血赚。

当然，劣势也很明显，居住体验几乎为0，实打实地“鸽子笼”，一旦后期学区不尽如人意······

难道这就意味着新房不能买吗？也不是。

新房依旧可以买，但不要对学区抱有太大期望，如果划到优质学校，心里默念几句祖坟冒青烟了然后心安理得的接受；如果划到普通学校，也不要灰心，要怪只怪当初没把钱花到位，否则直接去买价格高但学区稳定的二手房好了。

为了避免大家对学区走火入魔，就像一场及时雨一样，教育集团横空出世。

教育集团的本意是为了均衡区域的教育，降低学区房的热度，在这方面，新区市政府走在了前列，区域内各大板块几乎都做到了教育集团化：

• 狮山所有的学校，被新区实验、新区一中教育集团承包；

• 浒关的文贤中学，上海世外教育集团；

• 太湖科学城，新区实验集团、南大附属实验集团；

既然大家都想要学区房，那所有学校都是名校教育集团体系的一员，而且还不是流于表面的教育集团，而是从师资力量、教学方式都与名校接轨，这是一个非常好的信号：优质教育资源往下走，更多孩子能享受到“均等”的教育机会。

但这是否就意味着学区房会消失，大家对优质学区的追求会消失呢？

短时间来看，不会。从输出端口来看，教育集团的存在让教学水平总体正在趋于平均，很少会出现因为老师教学水平高低而导致孩子该学的东西没学到或没学会。

接下来取决学校好坏的权重将进一步放到生源本身。

同样都是星海学校，放在湖西和放在太湖度假区，取得的教学成果肯定有差别。这不是歧视某个板块，而是说板块房价的高低本身就是对人群的筛选，高房价板块的孩子不一定比低房价板块的孩子聪明，但除去学校教育外，家庭能提供给孩子的教育投资一定更高。

想象一下，同样在书本上看到东非大裂谷，有钱人家的孩子已经去过现场了，而普通家庭的孩子只是在课本上第一次看到，去过之后理解的更深，背书背得快，没去过的死搬硬套、流水记忆，背了就忘，这之间的差距不是学校教育能填补的。

可以预见的是，今后从小学甚至幼儿园开始，学校外家庭所承担的教育责任和教育能力将成为主战场。

强中自有强中手，家长们会在学区房之中寻求“学区房之房”，真正的优质学区依旧是稀缺资源，只能被少数人占据。

写在最后

一直以来，优秀孩子的养成绝非仅靠名校，知道的是人家父母起早贪黑、尊尊教诲、玩命砸钱，不知道的以为上了名校就能万事大吉，撒手不管。

教育只是起点，但从起点开始，家庭层次的不同能产生细微的差别，这种差别从进入社会开始将进一步拉大。

更何况，即便是家庭悉心培养的孩子，走在父母安排好的道路上，也会因为各种各样的岔路走向完全不同的人生。人的一生必然要经历的三个阶段：认清父母的平凡、认清自己的平凡、认清孩子的平凡。

借用日本纪录片《人生七年》的一句话：烈火烹油、鲜花着锦，往往是空中楼阁，那天遍布荆棘处处是坑，但是能让孩子落到实地的路，才是他的人生。

最后给两点学区房购房建议吧。

1.如果是风险极度厌恶型人格，认准现在学区比较稳的小区，买不要犹豫。优质学区房可以当传家宝，鸡娃有风险，投资会失败。但学区房不会跑，今后哪怕无法将孩子培养成CEO、xxx大中华区总裁，起码手里有套能抗跌能保值的学区房，让儿孙后半生有个基本保障，不用为学区房发愁，也是鸡娃后的些许安慰。

2.如果对高付出高回报且失败也不甚在意不差钱的客户，管她真倒挂假倒挂，对准倒挂盘买。总有一个能成功，成功后的回报率会给你巨大的惊喜。

关于苏州楼市，想和大家一起交流、探讨。

我们不做指导者，只做买房路上的同行者。

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