【行业透视】3个关键词带你深入了解！房企如何精准投资城市？

 中科观点

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GDP总量越大房价越高，一方面房价的增长拉动了GDP的增长,另一方面GDP的增长会反映在国民经济上，为房价的增长提供有力的支撑，两者存在显著的正反馈影响

02

房价与房地比呈显著的负相关关系，房价越高投资端利润空间越窄

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随着城市能级的提高，房地比波动下降，城市能级越高的城市房地比越低

关键词一：GDP & 房价

有研究表明，房价与GDP之间存在显著的正反馈影响，且为双向因果关系。中科财金对58个代表性城市最近三年的的房价、GDP表现进行分析，发现：

从2020年房价与GDP表现看，GDP规模越大的城市房价越高，房价与GDP呈明显的正相关关系。少部分城市表现有所差异，如重庆，在样本城市中，GDP规模排第五、房价却排25，如考虑到重庆人口基数大，人均GDP排名20，就不难解释其房价和GDP总量偏离的现象了。

2018-2020年，GDP、房价增速均呈下降趋势，且房价的增速持续高于GDP增速。但也有个别城市表现出房价大幅下滑的现象，如2020年大连房价同比下降16.59%，而2019年房价出现下滑的城市较多，其中福州大幅下滑33.93%；两大城市房价下跌的主要原因均为前期房价涨幅过大且无强有力的经济支撑。

从重点城市群表现看，三大核心城市群与成渝城市群的核心城市中，粤港澳大湾区城市群房价最为突出，成渝城市群房价最低，房价与GDP基本呈正相关。长三角城市群与成渝城市群房价地价比基本平稳，粤港澳大湾区与京津冀城市群房地价比2020年有所提升。

关键词二：房价 & 房地比

房价与房价比方面，2020年，从各城市表现看，房价越高的城市房地比越低，房价与房地比呈显著的负相关关系。房价在1.5万元/㎡以上的城市房地比均值为2.97，1.5万元/㎡以下的城市房地比均值则达4.55，可见，房价高的城市投资端产生的利润空间窄，而房价较低的城市利润空间大。

从最近三年的平均房地比看，随着城市能级的提高，房地比波动下降，城市能级越高的城市房地比越低。一线城市房地比普遍低于均值线（3.96），二线城市约三分之一高于均值线，三四线则基本处于均值线之上，说明，三四线城市投资端形成的利润空间较大，房企可通过优化城市能级布局结构，加大企业利润空间，提高投资回报率。

结语：

通过对最近三年房价、GDP及相关指标的观察，总的来说，GDP总量越大房价越高。房地产行业的发展将带动上下游产业的发展、从而推动GDP的增长,而GDP的增长会反映在国民经济上、资产价格随之提高、房价也将提高，因此，GDP和房价是相互影响、相互推动的正相关关系。可见，房企投资应谨慎进入前期增长过猛又无产业支撑的城市。

此外，城市能级越高的城市房价越高，投资端利润空间越窄，房企可通过合理布局利润空间大的三四线城市以提高投资回报率。