说说房地产开发经常掉进去的几个坑(之二)

文/戎欣然

第二个,拆迁坑

好多开发商拿不到净地,只能去做拆迁的项目,很多的拆迁项目,往往都是大坑。

项目进入初期,开发商遇到的领导,不管是村里的,还是镇里的,都会煞有介事的向你保证,拆迁没有问题,老百姓都同意拆迁,拆迁的时间不会很长。结果只要你一进入,投入成本后,你原来没有预料到的各种问题都来了,要解决问题,比原来的预算要大了很多。这个时候,你要退吧,前期投入的资金白白浪费了,前进吧,成本的增加实在是厉害,于是就进入了开发商和村民打心理战、打攻坚战、打各种战的状态。

开发商没有办法只能强拆,著名的电影战狼2开头的故事,就是比较生动的表现了这个场景。还有国内众多的自焚以抗议拆迁,到某某地最牛钉子户等等。老百姓一般当新闻来看,到开发商这里,确实是实实在在的难题。迟迟不能拆迁,导致强大的资金和时间成本,对于项目来说怎么都是一个损害。

进入拆迁坑,可能有几种情况

一、开发商没有实力,想四两拨千斤

绝大部分介入旧城改造的开发商,都是资金实力比较弱的,他们采用的方法,都是先去卖了豆腐,拿到钱,再去买豆子,实际操作中,都是和村里签订一个框架性的协议,然后就偷偷摸摸卖房子,然后拿卖房款,来支付原土地上居民的拆迁费用。这个办法,在早些年有人成功的干过,随着人们意识的逐渐觉醒,现在再去这么干,从房地产监管和老百姓利益两方面,都不好通过。

这种做法,事情的各个环节中间出现一个差错,开发商就会调进大坑了,当然了连带着买房的客户也掉了进去。

二、开发商给原住民的利益太小,激起强烈的反抗

我自己在衡水某地见过一个项目,开发商给原住户的置换面积是1:0.9,就是拆了人家100平米的房子,只还给人家90平米,这样的条件,居民当然是严重反对。结果就是,工作了大半年,只拆了有限几个。大部分的村民还是给开发商耗着,开发商进退维谷,也就进入了大坑。

三、拆迁过程中遇到村民临时变卦,坐地起价

还要一种情况就是,开发商资金实力也很足,给村民的补偿也合理,就是在拆迁已经快进入中后期的时候,有少数几个人坐地起价,当了钉子户,这些人往往在当地是有些背景的,还是十分的不好对付。遇到这种情况的,开发商真得是被动的才进了大坑。满足钉子户要求吧,前面的拆迁户会回来找事,不满足吧,事情又进行不下去,着实挠头。

总的来说,拆迁遇到坑的问题,核心还在于开发商的资金实力比较小,总想着用1000万的资金干一个亿的活。中间遇到一点问题,就非常不好解决。

这个问题的解决办法老话就有,就是有多大锅就盛多少米,自己衡量一个自己的实力,可以适当的提高低一点杠杆率,一定要吼得住,只有猪八戒的本事老想干孙悟空的买卖,弄不好就被妖精给捉了。

作者介绍:戎欣然,人称“老戎”,2005年进入房地产行业,多年一直从事地产营销策划工作,专注中小项目和实战操作。擅长解决尾盘、滞销盘销售中的疑难杂症。

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