郭广昌的地产野心，还有多大？|| 深度
除了将一家主营珠宝的公司发展成一家中小规模房企，复星还在文旅和地产金融方面有所动作，但被质疑“利用地产套现”，复星在地产界实力到底如何？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：方斯嘉
编辑：陈涧
设计：布冬
实习生：郭曼怡
自2011年复星地产集团（以下简称“复地”）退市之后，曾与潘石屹、宋卫平等人齐名的郭广昌，在地产界低调了许多。
虽然郭广昌一直强调复星不会剥离地产，但以健康、快乐、富足划分业务的复星，显然已经淡化地产。
▲复星国际公司架构，图片来自公司2020年中报，点击可看大图。
但12月以来，从老牌房企银亿集团重整闪现复星系身影，到豫园股份（600655.SH）12月28日高层调动，复星的地产业务仍在低调潜行。
这不禁令人好奇，曾踏入中国房企32强，退市转型后的复地，背后隐藏的地产版图到底还有多大？
低调发力
早在2001年，复星便牵手A股“老八股”之一的豫园股份，成为其第一大股东。但在此期间，据业内消息称，郭广昌及其复星团队并未被豫园内部完全接纳。
2013年后，豫园股份主营的珠宝业务营收呈现下滑趋势，从2013年的营收破200亿元，连年下滑至2016年约156亿元。
为扭转豫园股份的发展“颓势”，加之当时复星地产完成私有化退市的背景下，2017年6月，豫园股份宣布与复星进行重大资产重组，复星将合并土地业务资产注入豫园股份。
由此，豫园股份包揽了复星大部分的地产业务。
据豫园股份2020年中报透露，“上半年复地产发已经完成 22 个核心进入城市政府核心诉求的摸排工作。” 从2019年年报中看到，豫园股份共有约43个房地产项目拟建、在建或竣工，其中包含9个分别位于北京、上海的项目。由此可见，豫园股份仍处于中小型房企的规模，不足以与大型房企抗衡。
不过，房产已成为豫园股份继珠宝黄金板块后的第二大业务。
年报显示，2017年，豫园股份的房产业务营收约为4亿元。在复星的业务合并之后，2018年-2019年，豫园股份“物业开发与销售”的营收体量则达到百亿级，收入比例也从2017年的2.37%，跃升至2018年的43.51%及2019年的44.79%。
在今年上半年，豫园股份2020年年中报显示，豫园股份在物业开发与销售业务中，主营收入为82.12亿元，占集团收入比例的约41%，为集团的第二大业务。
▲豫园股份近年来主营业务构成。
近两年来，豫园股份在拿地上也较为积极。
据无冕财经研究员不完全统计，截至2020年12月30日，豫园股份通过招拍挂拿地的方式，共计拿下约9宗地块，分布于湖南长沙、上海、苏州等城市，总额约为123亿元。
▲豫园股份今年拿地统计。
据“观点”不完全统计，豫园股份在2019年公开披露的新增房地产项目共计6个，拿地总额超110亿元。今年在拿地数量及总额上，都略高于去年。但此拿地金额仍不足以进入房企前100强席位。
从豫园股份近期的人事调动，也许可以一窥复星地产的发展方向。
12月28日，豫园股份进行大型的人员调动。自2013年12月，出任豫园股份董事长的徐晓亮卸任，由黄震接任。
值得注意的是，相比于被业内称为“地产掌门人”的徐晓亮与豫园经历了近7年的改革发展，还身兼复星蜂巢、海南矿业等板块的相关职位的丰富经验而言。黄震的履历，则更多集中在珠宝、化妆等消费品方面，业务经验显得较为单一。
在新上任的两位联席董事长及三个公司高层中，联席董事长之一的王基平曾在产业地产方面有近30年经验。而新任公司高层唐冀宁与胡俊杰都曾在复星地产板块任重要职位。
复星在新的人员框架上，仍以珠宝黄金为核心，同时将产业地产提到重要位置。
业内人士认为，结合复星对于地产业务定位及目前行业情况而言，豫园股份在地产业务的发展上或许不会过于激进。
“利用地产套现”？
郭广昌曾公开表示：“房地产一定要与产业结合、能为城市的功能提升带来价值。不做一般性的地产开发。比如我们会更多的投资旅游地产开发。”于是，郭广昌试图通过文旅、金融投资等方面，购入或销售地产资产。
▲复星集团董事长郭广昌。
尴尬的是，自复星地产沉寂后，复星的各个动作都被质疑“利用地产套现”。
争议最大的是文旅。
除了豫园股份之外，从属于“快乐”业务的上市集团复星旅文（01992.HK），今年来也贡献了颇高的地产销售额。于是乎，复星一直被业界质疑用文旅“圈”地产业务。
复星旅文在港交所上市之后，2018年出现上市以来首次盈利。令人诟病的是，在2018年，复星旅文共计41.65亿元营收中，包含33.93亿元的旅游目的地（多指国内运营的文旅项目）亚特兰蒂斯地产项目物业销售配套。
直至2019年末及2020年上半年，复星旅文的旅游目的地营收，均低于相关物业销售及建设服务的收入。
对此，复星旅文集团董事长钱建农在2020年中期业绩会上表示：“物业销售不是发展的主要目标，但肯定是一个非常好的补充，因为它有助于我们快速的开发更多的旅游目的地，而且可以平衡我们的建设投资。”
在地产项目售罄之前，如何提升文旅项目的运营力，将成为核心问题。
另一个争议指向地产金融，郭广昌在这上面摔过大跟头。
十年前，郭广昌成就了当时全国规模最大的房地产私募基金之一星浩资本，十年之后的2020年，郭广昌开始挽救残局。
据“乐居财经”消息，11月30日，上海星浩股权投资中心（有限合伙）（简称“星浩股权”）遭到23家股东集体退出。星浩股权的股东曾包括阿里巴巴、万达商管、苏宁电器、华谊兄弟等。
▲上海星浩股权投资中心（有限合伙）股权结构，图片来自天眼查APP。
在2010年含着“金钥匙”出生后，星浩资本在哈尔滨、上海、苏州等近10个城市建设星光耀城市综合体项目。但此后，星光耀城市综合体项目遭到部分业主投诉退房，且部分基金投资者并未如期得到投资回报。
据《中国房地产报》消息，业内人士评价称，星浩资本商业模式的弊端一直未解决，前期基金承诺的回报太过分，缺风险管控又操之过急，住宅及商业地产的操盘团队没有体现出足够竞争力，也未能处理好与政府、基金投资人及业主的关系，商业地产项目经营不善，必然导致星浩资本无法兑现当初募集资金时许诺的高收益。
郭广昌正试图挽救星浩资本。
2019年11月，豫园股份发布公告，称旗下公司以12.64亿元收购星浩投资旗下公司的股权。业内人士评价称，郭广昌或许计划将星浩资本装进豫园股份后套现。
无冕财经研究员观察到，今年10月15日，近5年没有对外投资动作的星浩资本，旗下的上海星望股权投资基金管理有限公司与复星地产集团合作成立嘉兴复睿股权投资合伙企业（有限合伙），这或许暗示着，星浩资本在接下来会进一步的动作。
时至今日，郭广昌依然坚持利用资本进入房地产市场，并稳步完善房地产业务，低调蓄力吃下这块“肥肉”。
在近期银亿的破产重整中，由嘉兴梓禾瑾芯股权投资合伙企业(有限合伙)（下称“嘉兴梓禾”）报价32亿元作为重整投资人。通过股权穿透发现，该嘉兴梓禾背后的赤骥集团为叶骥，而任职董事长职位的宁波市产城生态建设集团则与复星系旗下的“上海星景股权投资管理有限公司”持有4%的股份。
另据新京报“贝壳财经”消息，叶骥曾对外宣称，参与银亿重整获得了复星集团和银泰集团等鼎力支持。
此外，在2020年4月，豫园股份拟收购策源股份100%股权，股权收购公告显示，本次约收购有利于拓展豫园股份在房地产业务链条，强化上地产项目在前期评估、产品定位、广告策划、销售退出、商办类物业运营等方面的实力等。
值得注意的是，在2017年，郭广昌凭借上市公司复星国际的高利润，以625亿元坐上了上海首富的交椅。但在最新发布的《2020年胡润全球富豪榜》中，郭广昌财富为640亿元，跌落至上海富豪第三位，排在拼多多黄铮及东方希望集团刘永行家族之后。
对于郭广昌而言，在金融、房地产、医药等多元化业务的庞大版图之下，各个板块高速发展带来的负债攀升、现金流减少的问题显现。想必郭广昌对于地产板块的每一步动作，将更加谨慎。