土拍新增“风险警示”环节，上海临港一涉宅地今日成交，再强调“房住不炒”

“上海将坚持‘房住不炒’，建立地价、房价联动机制，防止地价偏离合理区间……”

1月8日，上海土地市场出让自贸区临港新片区奉贤园区二期04FX-0002单元B1503、B1601、B1504商住综合地块，现场竞价开始前，房管局当场宣读了这样一段提示。

最终，该地块以9.0443亿元被恒文集团摘得，成交楼面价约为8229.4元/平方米，溢价率达7.11%。

上海中原地产市场分析师卢文曦注意到，本次土拍新增了类似提示讲话环节，应该是在警示市场情绪不要过热，开年阶段，上海土地市场有些躁动，需要稳一稳。

需配建商业三万平

据地图，该地块分为3宗子地块，分别为2宗住宅用地和1宗商业用地。地块位于自贸区临港片区奉贤园区，距离市中心直线距离约50公里，并且出行主要以自驾为主。

从配套来看，其南侧分布有上海市奉贤区世外教育附属临港外国语学校，附近还有上海市五四小学，距离地块最近的商业体为蓝湾天地。

其中，距离地块1公里以内的新盘电建泷悦蓝湾，已于去年年底开启认筹，销售均价约23479元/平方米。

值得注意的是，据出让文件，地块中商业建筑占比约8.9%（出让面积达30803.2平方米），须自持不少于20年。同时竞得人须按出让年限自持建筑面积不低于住宅建筑面积15%的住宅物业，用于租赁。

“对于企业来说，配建一部分商业，支持、运营等工作比较麻烦，所以预期价格不高。大房企没有参拍，总体不算太热。”卢文曦表示。

最终，本次报名参拍的两家企业分别为恒文集团和德信中国，共竞价11轮便落槌，叫价过程比较平淡。

其中，摘地的恒文集团为上海本土房企，近年已在青浦、嘉定等区域布局项目。而浙江发家的德信中国于2020年7月击败了旭辉、金茂等房企，以28.17%的溢价率摘得了闵行区马桥镇闵行新城MHC10801单元07A-01地块，首次进入上海。

对于这一结果，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，企业对于具体地块有理性的考虑，同时“三道红线”下企业依然有一定的资金压力，不会太激进。

年初土拍看点多

卢文曦告诉《国际金融报》记者，年初的躁动不一定是一下子拍出多少高溢价率地块，而是说市场推出的重磅地块不少，起拍楼板价就很高，这无形中会增强市场的信心。

开年以来，上海土地市场频推优质宅地，看点颇多。

日前，黄浦区豫园社区出让一稀缺宅地，吸睛无数，虽然底价成交，但总价已达176亿元，平均起始楼板价约8.96万元/平方米。

同日，上海土地市场挂牌一虹口区嘉兴路街道宅地，将于2月出让，起拍楼板价高达7.7万/平方米。同时容积率为1.1，有开发为市中心豪宅别墅潜质。

据统计，1月上海将出让11宗经营性地块，总起价达237.67亿元。其中含有4宗宅地，占总建筑面积比重超七成，其中出让面积最多的区域为浦东新区和松江区。

“由于政策等原因，全国各城市年初土拍市场放粮都比较常见，供应手笔比较大。”一位长三角区域的地产市场人士告诉记者。

卢文曦表示，后续要观察市中心高价地的拍出情况，重点关注热门地块的成交价是否有所上涨，地价和房价的差距是否过小。总体来说，“面粉”和“面包”的价差将成为市场关注的重点。