「解读」重庆新房产税标准和你应该知道的奥秘！

今天，重庆公布了2020年度新的房产税征收标准。

新标准为：建面单价19587元/㎡。较2019年上涨约2000元/㎡！。

这个标准，在我看来，有这样几层意思。

其一，该标准的计算方式，是上两年重庆主城区新建商品房的成交均价，因此可以推算出价格的变化；

其二，他意味着你如果在2020年购买高档新房，应当按什么标准缴纳房产税。因此，本文必须收藏。

其三，从历年重庆的房产税、房价、地价走势来看，其中藏着一些奥秘，对我们预判市场趋势，有很大的指导意义。因此，值得细细品味。

先用一张表，告诉大家数据背后的看点。

简单解释一下这张表

此表反映了上一次全球金融危机过后，这10年间重庆土地楼面价、住宅建面成交价、房产税计税线的变化，以及相应的涨幅，房价/上一年地价比值。

（代表价格地方，因为有些数据没有官方公布，因此我推算了取整的大约数，此处仅供参考。）

于是，我们看到了几个关键词：

1）涨幅

10年间，主城区新建商品住宅均价大致涨了90%，土地楼面均价大致上涨了160%，我认为都是偏低的。这也是我一直所说，重庆楼市相对全国其他一二线城市泡沫非常小的理由。

2）房价地价比

通常情况下，开发商买了地，一年之内会陆续上市销售，有的快点有点慢点，但总体上当前的房价与上一年的土地形成较强的相关性。

重庆的房价地价比在近10年大约都稳定在2-3之间。

地价绝对值低的时候，房价会到地价的2.5-3倍左右；

2016年新一轮行情，地价上涨明显，房价从3倍逐渐降到如今的2倍。

但两者的绝对值差异均保持在4000-5000元/㎡，这其中包含了开发商的成本和利润。

由此可见，地价房价不是倍数关系，也不是强相关性，但较低的房价，实际上非常制约重庆住房高品质化发展！

十年了，人工和部分建材上涨明显，但重庆房价-地价都差不多都是4000-5000元/㎡，真为难了开发商们。

3）2019年的房价成绩单

2020年的税线，实际上是对2019年数据的确定。

即：2019年重庆新建商品房均价较2018年大约上涨了15%。

这背后的原因很好理解。

1）老低价地块上的低价房逐渐出清；

2）2017年以后新出让的低容积率土地上，全新打造的品质住宅逐步上市，房价结构性出现较大变化。即改善增多，刚需减少；

3）重庆的价格调控比较开放，没有像其他城市BT的出现房价≈地价的限价措施；

4）预判

如果非要用提高以后的房产税标准来预判未来的市场，我认为在于这么几点：

（1）体现了重庆对于“房价平稳、可控、结构性上涨”的良苦用心；

（2）此次房产税线提高后，重庆绝大部分新房都不用交房产税。对市场是正面利好。意味房产税的“压制空间”被抬升，减缓人们购房时「对税的顾虑」。

（3）建面单价19587元/㎡换算成套内单价，大致会在25000元/㎡左右，这也是重庆住房当前比较明显的单价天花板。高于这个价，绝大多数人会认为太贵了！但这其实主要是心理作用。

事实上，这个心理防线必须要突破，重庆不能一直追求低单价、高性价比、刚需，我们应该追求更多的好房子！

伴随着土地供应量和容积率大幅度双降，品质住宅，自然会越来越多。这是好事。

5）最后

最近真忙，都没来得及说很多，因为2019年最后一周办了很多事。

融资，买房，租房，有一套新房，光是签合同就花了大半天。因为人太多，当时旁边有一位等着签约的大叔，抱怨了好几次“不是说经济萎靡吗？不是说房子不好卖吗？哪里来嫩个多人哦！闯他个GUI哟！”

于是，我给他看了一张统计表。

按2018年数据，重庆主城区常住人口的平均面积，仅仅617㎡，除港澳台之外，是中国第六拥挤的城市。

更严重的问题是，重庆主城区有大量的山地，宜居的土地并不多，为解决居住问题，过去20多年，重庆建造了大量的高密度高层塔楼。

而现如今，重庆开启了全速建设宜居新兴城区的过程，新兴城区逐步将会成熟。而大家的生活水平也好了，这样的情形下，你说大家想不想买一套更舒服的房子住？

大叔欣慰的点了点头，他说“小伙子，看得透彻！”