房地产投拓——三分钟搞定敏感性分析表

前天公众号后台有人给我留言“芽总，聊聊敏感性分析吧”。额，这个提问真的“太范范了”。我只能按照我自己的理解来写这篇文章了！

比如，我们在做招拍挂项目时，为明确不同地价水平对应的测算指标结果，会从起拍价开始按照竞价梯度，依次提升地价，形成相应的地价—利润率敏感分析。敏感性分析类似于物理中的控制变量，由△x得到△y。

其实，在Excel表中运行敏感性测算，其原理为将敏感点△与参与现金流量运算的原始数据相链接，即把敏感点参与到现金流量运算中。再根据Excel中“模拟运算表（Table）”分别计算出需要观测的投资指标，最终达到调整变化量△自动计算出相应投资指标的功能。

一个完整的敏感性分析分结构上分为：敏感点区域、变量指标区域与自动计算指标区域三个部分

#1

常见单因素，多因素

常见的单因素敏感分析：

单敏感分析是指受到某一项因素影响下的单个或多个利润性指标变化的过程。常见的单因素敏感分析有以下几种：

常见的双因素敏感性分析：

双因素敏感分析指的是将两种不同的单因素指标进行整合，比较在两种因素共同影响下的某项指标的表现情况。相对单因素敏感分析，双因素敏感可以更加综合地分析双重因素的复合效益对某项指标的影响，但局限性在于双敏感分析只能就某一项指标展开，即输出的指标为单一指标的变化。

在实操中常见的双因素组合敏感分析主要为：地价——售价——利润率敏感性分析。

注：对双因素敏感分析结果进行颜色色距分析，可以清晰地看出不同售价地价下的利润率的走势分布，寻找出不同售价和地价组合下的最优利润。同时有助于分析项目利润率对售价和地价的敏锐度差别，为项目获取环节地价预测及运营环节售价制定等方面提供相应的测算依据。

#2

编制敏感性分析表

敏感性分析表的编制，其实一点也不难！只需要这么三步！

第一步，确定敏感点、输入指标

实操中经常使用的敏感点有：土地成本、售价、溢价、收购价等，见下图：

以土地成本变动单因素分析为例，搭建好要输出的各项指标及相应空格表后，进行相应公式的设置，如下表所示：

其中：

在①处将土地出让金增幅的空格与敏感性公式勾稽；

在②将增幅为0下的各项指标与测算中相应的位置进行公式勾稽；

涂色区域为可以手动填写的变化量△，空白处留白，确定好进行下一步的操作。

第二步，添加敏感点（最关键步骤）

添加原则：需在参与现金流量表计算的、非手动填写的原始位置添加。

判断方法：从后往前推，从投资指标输出的位置层层前置，找出投资指标在现金流量表中的输出位置，继而找出参与现金流量计算的原始数据位置。最终在原始非手填位置上添加公式。

例：根据现金流量表追溯原始位置，添加敏感点公式勾稽，如下图：

啥意思呢？举个例子，土地出让金4亿元，不能是直接手填40000，得是=楼面地价*计容建面。

如果土地出让金是直接手填的40000，那楼面地价上涨到4500元/平了，这个土地出让金也还是4亿，不会动，测算结果就不会发生变化。

这是经常容易出错的地方。

第三步，设置模拟运算，输出结果

在完成前两步设置后，开始启动模拟运算：

选中第一步的全表后，点击Excel中的数据 — 模拟运算 — 模拟运算表；然后在出现的模拟运算表中根据单因素敏感/双因素敏感差别，填写相应的引入行/列公式。输入完成后点击确定，选中空表将根据手填区的变化量将自行计算出相应的数值。

以单因素敏感分析为例，拆分具体步骤如下图所示：

以上就是今天的内容！