最高院：预查封不能限制购房合同解除，效力可及于解除后的返还款
作者：初明峰 刘磊 郑梦圆
编者按：
被执行人与房产公司签订《预售合同》并预告登记，执行申请人对预售合同项下房产可采取预查封措施，关于预查封的法律效力，预查封期间合同双方是否有权解除合同，合同被解除后对预查封效力的影响如何？本文结合判例予以梳理，详见实务分析。
裁判概述：
申请执行人有权申请法院对被执行人购买的房屋进行预查封，在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制被执行人与开发商行使合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。商品房预售合同解除后，预查封对象转变为开发商应向被执行人退还的购房款，执行申请人可申请执行该款项。申请执行人不得在对该房屋采取执行措施，开发商对此享有足以阻却执行的实体权益。
案情摘要：
1. 2016年10月24日，何燕与恺泰房地产公司签订《预售合同》，购买恺泰房地产公司所开发的案涉房屋并支付完毕全部购房款，双方也办理了预告登记但尚未办理过户登记。
2. 后德辅管理公司依据对被执行人何燕的生效仲裁裁决，申请法院对上述房屋强制执行。
3. 恺泰房地产公司与何燕签订《商品房预售合同解除合同协议》协议解除后，向法院提出执行异议。执行法院支持案外人恺泰房地产公司的异议请求，并裁定中止对案涉房屋的执行。
4. 申请执行人德辅管理公司向法院提起执行异议之诉，一审法院判许可对案涉房屋的执行，二审法院改判驳回德辅管理公司的诉讼请求。德辅管理公司的再审申请亦被驳回。
争议焦点：
恺泰房地产公司对案涉房屋享有的权利是否足以排除执行？
法院认为：
……
根据案涉商品房预售合同的约定，何燕与恺泰公司在合同登记备案后，可以协议解除该合同。人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产。何燕尚未取得案涉房屋所有权，其与恺泰公司签订《解除合同协议》，不属于处分财产的行为。因此，在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制何燕与恺泰公司行使合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。同时，根据《解除合同协议》的约定，商品房预售合同解除后，恺泰公司向何燕退还已付购房款。此时，预查封对象转变为恺泰公司应向何燕退还的购房款，德辅公司可申请执行该款项。
案例索引：
（2020）最高法民申2441号
相关法条：
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
......
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十八条 被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
第十九条 被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
实务分析：
对于预查封情形下，被执行人和开发商间的合同解除权是否受到限制，实务中法院有不同理解。本文援引判例明确：被执行人解除与房产开发商之间签订的购房合同，其行为并不是处分财产的行为，在法律没有明确规定的情况下预查封不能对被执行人行使解除权构成限制。
同时本文援引判例认为，预查封情形下购房合同被解除的，申请执行人可向法院请求将预查封的对象转换为房产开发商应向被执行人返还的购房款。笔者认为此操作有利于有效控制被执行人滥用解除权规避预查封，同时也符合预查封制度的设计本意。笔者赞同，特此推荐。
另外，预查封情形下购房合同被解除后，预查封效力是否自然及于购房款的返还？实务中还存在一定争议。此情形下如果房产开发商不经法院许可将解除合同后的已交购房款项直接返还被执行人，存在一定法律风险，此情形下建议房产开发商返还被执行人已交购房款项时应征求法院的书面同意。一孔之见。