日本修订《民法典》，房东和租客的修缮义务如何改变？
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时隔120年，日本民法修正案将于2020年4月1日开始实施。此次的民法修正，「押金返还的规则」、「因设备部分丢失导致的租赁费减少的规则」等关于房地产租赁的各种各样的规则变更。今天暖灯君将为大家介绍一下关于租赁者和承租人的修缮规则变化。
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根据日本现行民法第606条的规定，“当租赁建筑出现入住者使用不便时，应承担必要的修理义务”。也就是说，房东出租自己拥有的建筑物并收取房租，应保持入住者可以方便使用的状态，这个是房东作为业主应履行的理所应当的义务。
问题是在由于入住者的过失或故意而导致建筑物内发生故障的情况下，房东和租客哪边负有修缮法律没有明确规定。因此，到目前为止由于修缮的原因而引发的权利义务纠纷的案例时有发生。
基于此，修改后的民法中在因租客的责任而需要修缮的时候，法律明文规定了房东不承担修缮的义务。当然了，房东可以友情帮助租客修缮房屋，修缮费用由过错方租客来承担。
民法修正案新增的另一项规定是关于租客的权利。例如，安装的空调等设备坏了的时候租客会向房东委托修理。以前有租客委托修理，房东没有及时回应修理而引发一系列矛盾纠纷。因为房屋和设备毕竟是房东的所有物，租客不能擅自修理整改。
但是在实际情况中，对于租客来说，空调等设备坏了不能使用是很大的生活障碍。在修改前的民法中，没有规定出现这种情况时租客能否自行修理。但是，在这次的民法修正案中，记载了以下的情况下，租客可以根据自己的判断进行修理。
1.租客通知房东需要修理，或者房东虽然知道了这一点，但没有在一定期间内进行必要的修理时；
2.有紧急情况时。
确实，如果有“夜间厕所坏了不能使用”等紧急情况时，可以联系管理公司和房东，或者自己安排修理人员。这时，就出现了租客自己叫维修人员上门服务之后再向房东索要维修费的做法。
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但是，修正案这条规定也有可能引发新的纠纷。因为根据租客来判断修理范围、有无紧急性、费用负担等界限都比较模糊。
比如说，本来设备是在白天被损坏的，但是因为租客的作息情况，在周末的晚上叫来修理服务，可能会产生较高的额外费用。另外，也考虑到如果是还能使用的东西，租客自己判断后更换成新的设备，这种情况也不是没有可能发生。
那么要防止这样的纠纷该怎么做呢？最关键一点，要在合同中明确授权范围。譬如，于修理的范围，应该明确到什么程度是房东的义务，小的修缮可以由租客来应对。这样的内容应该与金额一起写入到合同中。另外，在发生故障时，如果将下列内容也加入到合同书中，可以预防纠纷。
1.租赁房屋中发生故障时，
2.入住者有迅速与管理公司联系的义务；
3.管理公司无法对应的时间段里要事先和指定的维修公司联系；
4.修缮工程基本上在平时工作日实施；
......
民法修正案从2020年4月1日开始施行。作为一个聪明理智的房东，要在充分了解了修改内容的基础上，事先制定好对策来确保自己的利益。当然了，也可以交给靠谱的管理公司（比如暖灯）来制定对策。