纪要｜房贷新政解读电话会纪要

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日期：20210102

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【事件概览】

2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（后称“新政”）。【核心观点】一方面，政策意在延续房住不炒，留足过渡期，对银行基本面影响有限，结构可调整、需求可补缺，无需过度担忧。另一方面，并非刚发生的新鲜事，2019年8月征求意见以来银行已经开始在应对调整。因此，若对股价形成短期扰动，则为2021年建仓银行创造很好的买点。重点推荐：（1）优质上市银行：兴业、平安，是银行股中的出厂价LV；（2）四条投资主线：①改善型银行，光大、浦发；②成长型银行，南京、长沙；③零售型银行，邮储、招行；④性价比银行，建行、工行 。【焦点问答】1、为什么现在出台房贷新政？本次政策是以往房住不炒相关政策的延续。监管指出“2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通。”2019年8月以来银行已经按相关要求在调整应对，并非新发生的事，只不过征求意见稿如今定稿出台制度而已。类似闪电早已发生，现在听到的是雷声。

2、当前银行达标压力大不大？（1）从政策设计来看，充分考虑银行业金融机构实际情况。且为配合资管新规实施和大力发展住房租赁市场，表外非标回表的房地产贷款和住房租赁不纳入本次监管。（2）从达标现状来看，银行监管达标压力不大。①行业情况来看，根据人民银行，大部分银行业金融机构符合管理要求，20Q3末主要金融机构情况整体也与新政要求接近。20Q3末房地产贷款余额48.8万亿（占比28.8%，略高于第二档要求27.5%），其中个人住房贷款33.7万亿（占比19.9%，低于第二档要求20.0%）。②上市银行方面，20H1末大部分上市银行存量房地产贷款比例已经符合新规要求。（3）从过渡时间来看，银行调整时间足够充分。2020年末指标超出规定2pc以内，过渡期为2年；超出2pc以上，过渡期为4年。3、新政会明显冲击基本面吗？不会，影响有限。从量价两个角度考察：（1）量：不会影响信贷整体投放。主要是房地产贷款受约束后有其他领域补足信贷需求缺口。随着经济修复，当前地产以外的对公贷款需求、零售贷款中的消费贷款和信用卡需求都较为旺盛，银行可以通过投向其他领域来补足缺口。（2）价：取决于后续投放的对象。①房地产贷款（包括开发贷和按揭）预计收益率将会稳中上行，实现部分的“以价补量”；②结构变化带来的收益率变动取决于投向，如果是消费贷等领域那么收益率可能上升。4、房地产行业风险如何变化？（1）从按揭贷款来看：个人没有续贷风险，违约率大幅上升的概率很低；（2）从对公贷款来看：本次政策延续了此前“三道红线”的原则，且过渡期晚于“三道红线”，留足时间。未来房企预计将延续分化格局，头部房企风险稳定，中小房企风险边际上升。由于近年来银行本身对房地产授信要求也较高，房地产对公贷款风险预计能够保持稳定。5、房地产贷款利率和增速？（1）利率：随着额度供给的收紧，房地产开发贷款和按揭贷款利率都可能上升。5年期LPR还关联其他贷款，经济还在恢复通道之中，预计5年期LPR保持平稳。按揭贷款利率上升预计主要通过市场化加减点实现。（2）增速：整体房地产贷款融资增速将下降。未达标银行需要达标，对房地产贷款投放力度下降；达标银行的指标需要保持基本稳定，预计也不能快速上量。根据上市银行数据测算，未来房地产对公贷款增速将从20H1的15.2%下降至2021/2022年的14.3%/11.2%；按揭贷款增速将从20H1的13.9%下降至2021/2022年的8.5%/10.0%。

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