我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：美丽智慧的房姐，除开武汉，房姐对其它城市的楼盘了解嘛？比如石家庄的，投资自住的楼盘帮空了推荐下，子弹200。谢谢回答：石家庄投资回避，整个河北省都没有存在感。北京外溢需求，助涨了国际庄，近期大力发展雄安，会分流关注度，且二手进价马上破2w，投资的话建议回避。积分落户破限购建仓天津，比继续加仓石家庄更好。提问：美丽的房姐，广州番禺万博商圈你觉得如何？万博有一个租权的复式公寓，面积43平，总价86万，双锁匙可拆分成上下两间出租，租权25年，相当于每间每月1500元成本，由于临近长隆，做民宿每间每月能收入6000元左右吗？这样的租权公寓值不值得投资？回答：你好，公寓之前说过很多次哦，自住和投资都是回避的。公寓是智商税，是开发商为了商办去库存，不得已为之的营销手段。公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。提问：你好房姐，本人现在武昌上学，想买一套小两室，自住加投资，首付50-60w，你建议哪个盘？期房还是二手呢？另外想请假如何才能找到笋盘？回答：你好，子弹60，建议新盘和二手笋同时淘。武汉回报率最大的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》提问：纯投资，一线、二线、三线学区房是不是都应该回避？回答：值不值得买，是要看你的价值关系和最终呈现的价格。学区可以是房子的配套，多加10%的价格可以接受。更多的学区房，房子则成为了学区的配套。我们的目标是买房，不是为了炒学票。提问：沈抚新城核心区域适合投资么？会不会是画的大饼呢回答：五年之后不看好举全省之力发展10年的浑南才启动，举全市之力拉升的沈北六七年刚有起色。沈抚新城刚进入拉升通道，时间上五年内不看好，空间上距离主城25公里太远，资金上不看好产业能落地。各大集团现在都学坏了，都是拿产业规划先划定新区土地盘，醉翁之意在土地，不在发展产业。提问：亲爱的房姐：关注您几个月，在您的指导下，在买房的路上迅速成长，已经outgrow小白的阶段了。有几个问题，太冷门了，网上找不到答案，所以请教您。万分感谢您。我最近在武汉全款买了一套小房子（二套），已经给父母办好了投靠，打算赠与给父母，好腾出名额买单位的福利房。前两天看到您说1年内可以撤销赠与，有几个问题：1、赠与时交的那4%的契税会因为撤销赠与而退回吗？2、我到时手里已经有2套房，不受限制吧？3、撤销赠与后，要换新房产证吗？4、我父母之前没有房产，撤销赠与后，他们还算是刚需吗？5、我这么做的目的，是想利用我父母的刚需资格，全款去抢网红新盘，然后做抵押贷款。您觉得这个思路对吗？值吗？谢谢。回答：关于赠与的撤销，合同法规定了两种撤销方式。 【任意撤销】 《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”第一百九十四条规定：“撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。” 同时根据《城市房地产管理法》第六十条的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。” 因此，在房屋产权没有发生转移之前，赠与人有权撤销赠与，也有权要求返还房产。 【法定撤销】 《合同法》第一百九十二条规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与。 1.严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。 2.对赠与人有扶养义务而不履行。 3.不履行赠与合同约定的义务。 赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。第一百九十三条规定：“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。” 也就是说，只要发生撤销事由，不管赠与财产的权利是否已经转移，赠与人或者他的继承人、法定代理人都有权在法定除斥期间内撤销赠与并要求返还房产。理论上可以撤销，但是武汉撤销政策各区不一样，需要去房子所在地的交易中心咨询为准。如果可以撤销，可以按你的思路操作。提问：问个小白问题，你们说的置换成本10%，这个成本到底在哪里？比如我有一套全款房，我卖掉然后置换，卖房对于我来讲没任何成本呀我反正实收，但是我去抵押还需要付利息成本呀。至于我去买房，不管我是置换还是抵押再去买，同样的都是需要支付中介费 个税 增值税等。还请房姐明示！回答：买卖双方的交易成本，在经济学上并不是由某一方全部的承担。只是表现上由某一方承担而已。你把你那套全款房卖了之后，再买一套一模一样的。（举例置换成相同的）房子没有变好，但是却交了中介费、个人所得税、契税、租金损失、手续杂费、解抵押垫资（非全款房）、精力成本等。置换一次，净损失10%。这就是置换的成本。抵押的确要付利息成本，贷款中介费也需要摊销。但抵押后再买入，相当于你持有2套对吧？多持有一套当然有成本提升。（只有一套的交易成本）卖出后再买入两套一模一样的则需交两套的交易成本。提问：姐，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？回答：凤变冰+ABC。详见知识星球文章《中介常用的吃差价手段—ABC单》提问：问下武汉学区房你是怎么看的。虽然知识星球文章是不碰学区房，但是我感觉大众还是比较认可学区房，特别是武汉这种好学校相对固定的。这种情况下学区房貌似还是金字招牌啊回答：有两点我想解释一下：1.不是不碰学区房，而是不接受学区房因学区的高溢价，也就是说如果不是因为学区而价格高于周边太多的房是没问题的，相反，同等价格下，有学区是增项，为什么不要？2.知识星球的文章框架非常清晰，也经过了时间的检验，是一个非常非常厉害的投资逻辑。但落到具体的事情上，我们也要学习因地制宜，独立思考。投资永远是自己的事情，完全照抄功课肯定做不了第一哦。武汉的初级中级教育和医疗在全国都是排前列的，这是武汉的竞争力，我见过很多家庭把自己的孩子从深圳带回武汉进行初中高中教育。所以武汉的学区房当然值得入手，只要没有过高溢价，不是北京的胡同过道学区房，就不是赌博。买，是对的。提问：房姐你好！我现在名下两套房子，想借用表姐的Sfsd资格购买刚需楼盘用于自住。表姐属于精神有些问题常年不出门见人的，没有任何收入没有银行卡没有手机号。我准备找银行搞个J流水。也问了银行我可以作为担保人每月替她还款。签代持协议和公证。等过了2年交房后，我先看行情卖一套自己名下的房子，然后在表姐名义的房产证上加我的名字我占比99%她占1%。这样操作稳妥吗？如果若干年后想卖这个房子，我99%的利益可以保障吗？如果到时候她神经发了不愿意卖我有没有主动权？回答：必须房产证上的人同时签字才能卖。已更新代持操作方案《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
提问：房姐，房贷利率新政 意味着贷款利率又要涨吗？那不是购买房子的成本又高了？这个意思是不是说首套没影响，二套是不是利率会增加？
回答：意思就是利率要市场化，这次上浮了10%。里边有一个数字，是针对二套商业贷款的，说不得低于市场报价利率加60个基点，意思就是在市场报价利率基础上加0.6%，跟现在的基准利率上浮10%是一个道理。总之就是有下限，不能低于这个，至于高多少，这个各地根据自己情况来。跟现在的房贷利率相比，没太大变化，房地产市场也不会有什么波动。
这个调整就是为了增加房贷的灵活性，让各地根据自己实际情况来调整贷款利率，从而达到保证房地产市场稳定的目的。最后大家再记住一个结论，房地产市场的走势不会因为这些政策的调整而有什么变化，一定是趋势在前，政策在后。
提问：房姐，做流水的话，对方每月给我汇钱10000-15000，银行转帐备注怎么写？还有其他需要注意的吗？
回答：备注房租或者兼职工资。详见知识星球文章《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
