海南自贸港建设总体方案下，企业如何进驻重点产业园区？
从2018年4月11日中共中央、国务院颁布《关于支持海南全面深化改革开发的指导性意见》到2020年印发《海南自由贸易港建设总体方案》，海南一直在探索并分阶段、分步骤稳步推进中国特色自贸港政策和制度体系建设。
在落实自贸港建设总体方案关于“贸易自由、投资自由、跨境资金流动自由、人员进出自由、运输来往自由、大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业、不断夯实实体经济基础、增强产业竞争力”的政策方面，海南省委办公厅、省政府办公厅、海南省人大常委会以“重点产业园区”作为招商引资基地，先后印发《关于完善十一个重点园区管理体制的实施方案》《关于海南自由贸易港洋浦经济开发区等重点园区管理体制的决定》。为支持园区基础设施和公共服务平台等升级改造，海南省继续颁发《海南省重点园区项目管理暂行办法》，安排重点园区项目资金36.21亿元，同时要求海南专项、政府债券等向重点园区倾斜。
重点园区是自贸港贸易投资政策的重要承载地，是“大胆试、大胆闯、自主改的试验田”，也是众多企业落户海南的首选之地。笔者通过实地走访调研，就海南自由贸易港11个重点园区及三亚亚太基金小镇（共计12个园区）如何落户产业园、各自产业园入园门槛及利好政策，以及几个典型重点园区的供地政策及用地准入协议进行了深入研究。现针对企业入园流程及入园门槛作如下介绍。
1.
企业设立登记及《中国（海南）自由贸易试验区商事登记管理条例》（以下简称《商事登记条例》）介绍
1.1登记机关变化
根据2019年1月1日起实施的《商事登记条例》的规定，海南省市场监督管理局是商事主体的登记机关（原市、县（区）、自治县人民政府市场监督管理部门负责本辖区内商事主体的监督管理和服务，不再核发营业执照），海南全面推行全程电子化商事登记，由申请人通过登记机关的电子化登记平台（海南E登记平台）以电子文档的形式向登记机关自主申报名称、住所（经营场所）、经营范围、信息变更、注销等事项，并由登记机关在网上受理、审查、核准、发照和存档。
1.2 特殊行业仍需要登记前审批
有规定在设立登记前需要取得许可的，应当自许可之日起在法定期限内向登记机关申请商事登记，否则未经许可则不予登记。
1.3 不再进行名称预先核准
《商事登记条例》明确登记机关不对名称进行预先核准，申请人可以通过登记平台自主申报商事主体名称，申请名称不得违反名称规则的规定，并且不得与本自由贸易试验区已登记的商事主体名称相同。
1.4 要求实质经营场所
《商事登记条例》规定申请人自主申报住所（经营场所）信息，可不提交使用证明。住所（经营场所）应当是固定场所，多个商事主体可以共用同一地址登记为住所（经营场所），如商事主体登记的住所（经营场所）无法联系、地址不存在或者违反法律、法规禁止性规定的，市场监督管理部门有权将该商事主体将其列入经营异常名录。
1.5 启用电子营业执照、电子签名
《商事登记条例》规定登记机关通过登记平台自动审核商事登记申请信息；符合条件的，当场登记并生成加载统一社会信用代码的电子营业执照，该条例确定电子营业执照与纸质营业执照具有同等法律效力。商事主体可以凭电子营业执照办理有关手续，开展经营活动。《商事登记条例》同时确定经过申请人电子签名的电子档案与纸质档案具有同等法律效力。
1.6 “海南e登记”平台
海南省2019年1月率先推行，申请人通过登录海南商事主体“海南e登记”平台，即可在线办理设立登记、变更登记、注销登记等业务，这简化了办事程序、提高了办事效率。
以设立一家有限公司为例，申请人登录“海南e登记”平台，根据引导进行名称自主申报，名称审核通过后进入企业设立界面，继续完善基本信息。系统将自动匹配多证合一、证照分离事项，自动合成申请书、公司章程，同步办理单位参保登记、职工参保登记、住房公积金开户登记后，企业接着进入印章刻制环节，选择政府免费刻章或企业自费刻章或暂不刻章；进入税务登记信息确认、一般纳税人登记、发票申领、税控设备申领等环节；选择统一领取方式就近到政务中心企业开办综合窗口领取或邮政寄递后，进入预览签名界面进行系统自动生成的登记表预览和身份认证签名，然后提交进入系统自动审核（即时办结）或者派单全省任意注册官审核（1日内办结），设立登记审核通过，数据同步推送各部门在1天内并行办理，核准后经办人将获取各部门办结短信，企业根据短信提示即可领取营业执照、印章、发票、税控设备，根据提示办理社保、公积金费用缴存等。
1.7 工商登记的园区服务
截止至目前，通过本文作者实地走访，各“重点产业园区”都提供企业设立的全流程服务，而且均为免费服务。例如：海口国家高新技术产业开发区有专门的孵化中心对接企业设立登记；海口综合保税区在南海大道的办公区还有工商部门驻点提供企业设立登记服务；在海南自由贸易港生态软件园、海口江东新区既有工商部门驻点提供企业设立登记服务、还有银行等部门提供开户等柜台服务。
在企业进驻“重点产业园区”方面，如海口江东新区、海口国家高新技术产业开发区由于暂时没有自建办公区供租赁，园区目前提供“虚拟地址证明”以便企业快速进驻。实际操作中，有很多企业注册登记地在产业园区、享受产业园区的优惠政策，同时又将经常营业地安排在市内写字楼，以解决目前园区写字楼租赁短缺的情况。有的产业园，如海口复兴城互联网信息产业园提供“工位”租赁，既解决了自身写字楼人满为患的情况，又解决了企业有实际经营地点的问题。
2.
企业入园流程作介绍
根据园区招商引资重点不同，各园区的入园评估与决策程序有所不同，以下就典型园区入园模式——“海口国家高新区产业项目入园评估与决策程序”进行介绍：
海口国家高新区目前可供租赁的厂房及办公区较少，基本以土地使用权租赁或使用权出让方式解决项目用地情况，园区供地后再由企业自行投资建设,该类入园模式较为严格。
对于涉及需要项目用地的，需要经过以下程序：
第一阶段：登记
所有入园项目由海口国家高新区投资促进中心有限公司（以下简称“投促中心”）根据《海口国家高新区产业发展指导目录》进行登记归档。企业提出入园申请，相关材料包括：（一）项目入园申请函；（二）由具有乙级以上资质的咨询机构编制的项目《可行性研究报告》；（三）企业营业执照；（四）高新技术企业认证；（五）项目信息评估表；（六）入园承诺函。
第二阶段：对接
该环节主要由投促中心与意向入园企业进具体对接沟通，充分了解企业及项目情况。内容主要涉及意向入园企业符合园区产业定位，同时要求意向入园企业符合园区项目准入门槛（主要是三个指标，投资强度、年度产值、年度税收，以高新技术产业为例，要求投资强度每亩为400万元、年度产值每亩为600万元、年度税收为每亩60万元；以医药产业为例，要求投资强度每亩为400万元、年度产值每亩为675万元、年度税收为每亩80万元），并由投促中心对意向入园企业进行实地考察，在对接后三个工作日内给予初步意见及回复。
第三阶段：初评
该阶段由投促中心召集各部门进行项目评估，形成会审初评意见。其中，招商局负责把关商业条款，合同文案管理及项目统筹；经济和科技局：评估项目定位，科技含量及市场占有率等内容；财政局（国资局）：评估企业财务状况包括财务报表、税收情况及近3年银行流水等财务相关情况等；综合执法局：考察违法记录、诚信记录，是否存在违法、违规行为及履约情况等；行政审批局：负责项目建设及用地评估等规划报建内容；行政监管局：评估项目环境影响风险等级，安全隐患等；
初评频率为每20个工作日内安排一次初评会，每次会议最多评审5个企业，参加初评会顺序以交齐必要材料为准。初评会后5个工作日为补充材料时间，企业依据初评会要求补齐相关材料。材料完成后十个工作日内投促中心汇总最终初评意见回复企业并递交专业审核会。对于省市重大决策类项目、高新区亟需引进的战略性新兴产业或产业链上的关键环节项目、高水平创新创业项目等特殊类项目，另行邀请外部专家团队对项目进行专业性评估；特殊项目需由企业提前进行环评。
第四阶段：审核
专业审核阶段分为两部分：（一）由产业评估小组对入园项目企业情况、经济效益、技术含量及发展前景等方面进行评估；（二）由土地环保审核小组对入园项目的用地规划布局、能耗需求、环境影响等方面进行审核。专业审核意见汇总后形成合理化建议。
第五阶段：决策和移交
合理化建议通过后形成投资合同草案，呈报党工委会对项目入园进行集体决策。重大项目或需要政府配置资源的呈市政府做最终决策。项目投资合同签订后，资料移交高新区管委会相关部门并入极简审批服务流程。
3.
入园门槛政策介绍
3.1海口综合保税区产业项目入园评估及决策程序与海口国家高新区相似。在入园门槛方面，由于海口综合保税区厂房及办公区紧张暂不提供租赁服务，主要提供土地二级市场流转服务，以向意向入园企业供地。土地价格照阶梯地价进行入园企业进行供地，30亩以内的部分地价约17万元/亩，超过30亩的部分约25万元/亩，超过50亩的部分约33万元/亩，”用地性质为工矿、仓储用地，综保区内土地不可以建公寓、宿舍。
土地通常采取“先出租后转让”的对赌模式，并有约束性指标（以现代物流仓储用地为例，要求投资强度每亩为100万元、年度产值每亩为80万元、年度税收为每亩8万元。以低碳制造业用地为例，要求投资强度每亩为400万元、年度产值每亩为600万元、年度税收为每亩15万元；而对于高新技术产业，要求投资强度每亩为300万元、年度产值每亩为500万元、年度税收为每亩30万元），如入园企业不能实现前述三项约束性指标的，园区根据合同约定有权收回土地使用权，地上附着物按照合同约定进行处理。
3.2其他园区入园门槛方面
以海口江东新区为例，该新区内的土地只出让不出租，按土地一级市场模式对外出让，对参与摘牌的企业必须为全国企业五百强的门槛要求，土地出让有对赌、约束性指标。如企业需要入住园区，可以考虑可前往江东新区内的罗牛山产业园区、开维生态园区等原已存在的厂房或办公场所进行协商租赁。
土地一级市场模式对外出让价款方面，根据2020年8月14日海口市资规局以挂牌方式出让江东新区两宗国有建设用地使用权：宗地一位于海口市江东新区的美兰临空经济区，土地面积为133486.21平方米（合200.23亩），土地用途为工业用地，容积率≥0.8，出让年期为50年，主要用于开发建设航空发动机维修项目。经竞价，由海口市空港航空发动机维修工程有限公司以9197.2万元竞得。宗地二位于海口市江东新区起步区CBD地块D03-08，土地面积9520.33平方米（合14.28亩），土地用途为商务商业混合用地,容积率≤2.4，出让年期为40年，主要用于开发建设再生资源交易中心总部基地项目，中国500强玖龙纸业的关联企业--海南中南再生资源有限公司公司，以15771.38万元竞得，该宗商务商业混合用地出让价折合1104万元每亩。
在土地用地准入指标方面：宗地一的建设投资强度不低于550万元/亩，达产后年度税收不低于30万元/亩，年度产值不低于500万元/亩。宗地二位于江东新区起步区CBD，主要用于开发建设再生资源交易中心总部基地项目。项目建设投资强度不低于1200万元/亩，自项目达产之日后，5年内在海口市累计产值不低于1000亿元人民币，累计纳税总额不低于130亿元人民币。
以上竞买人要求必须为全国企业五百强、土地一级市场成交价款及土地用地准入指标足见入园门槛之高，这也是海口江东新区立志打造中国特色自贸港新标杆的客观要求。
企业入园落户后，根据海南颁布的《中国（海南）自由贸易试验区重点园区极简审批条例》对于博鳌乐城国际医疗旅游先行区、海口国家高新技术产业开发区、海南老城经济开发区三个产业园区（以下简称“三园”）范围内的建设项目实施特别极简审批，对于其他重点园区也在施行极简审批。随着《海南自由贸易港建设总体方案》在海南按照“零关税、低税率、简税制、强法治、分阶段”推进财税制度改革，特别是对注册在海南自贸港并实质运营的鼓励类产业企业减按15%征收企业所得税的政策实施，以及海南自贸港进一步推动贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动便利、人员进去自由便利、运输往来自由便利，这将进一步鼓励国内国外投资主体落户各大重大园区，促进经济蓬勃发展。
以上系海南自由贸易港11个重点园区及三亚亚太基金小镇（共计12个园区）中五个园区的概况，以及如何落户产业园、各自产业园入园门槛的简要介绍。接下来我们将继续介绍其余七个园区的利好政策、园区的供地政策及用地准入协议的研究成果。
The End
作者简介
廖晖 律师
海口办公室 合伙人
业务领域：诉讼仲裁, 房地产, 建设工程与基础设施
陈挺 律师
海口办公室 合伙人
业务领域：房地产, 诉讼仲裁, 税法与财富规划