2016年的那些地王，你们过的还好吗？
这轮始于2015年的楼市大行情，在2016年彻底爆发，全国都火的一塌糊涂。也是在这一年成为中国房地产市场的丰收年，全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元，创下历史新高。与此同时，房子不够卖的市场刺激下，房企开启“疯狂抢地”模式，也让“地王”成功刷屏。
当大家都在等待“地王”效应之时，不幸的是调控说来就来，而且摆出一副来了就不走的架势。眼看限购、限贷、限价等措施持续发力，新房价格被死死的摁在红线之下，涨价彻底无望。
顶着“地王”的桂冠虽然颇受关注，然而在这种大调控时代，如何实现"地王”的周转将成为摆在房企面前一个老大难。地产开发通行周期为两年，简单的参考房价会以2倍楼面价为标准。为此地产观察今天就带着大家一起来看看，那些2016年曾经名声在外的"地王"们，如今都怎么样了？
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年度“最豪”地王
预售价：20w/㎡
2016年8月17日，在17家房企的围剿之下，经过426轮举牌，融信以139%溢价率，110.1亿元的代价拿下上海市静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块。综合下来，名义楼板价10w/㎡，可售面积楼面价14.3w/㎡，创下中国土地成交单价最贵纪录。恭喜融信，两年过去了它依然是这项记录的保持者。
该地块地理位置优越，位于新静安区内环，距外滩2km，人民广场2.5km，陆家嘴仅3km，是上海内环除杨浦外10年来首次纯住宅地块出让，绝对是稀缺资源。但要知道当时该地块附近较为高档二手房价才卖到9w/㎡。在落锤的那一刻，业界都觉得，融信（好像属于第二事业部）对这块地是真爱。这么高的地价，如果售价达不到20w+，这注定是一个赔钱项目。
更为尴尬的是，出让条件中要求，该地块上项目90%的住宅面积中有近3000㎡的配套设施，5000㎡的保障房，14000㎡的自持房，最终可出售的住宅面积仅有约77000㎡，其中80%需要做小户型。也就是意味着融信在这个地块上不能建大平层豪宅，不能建别墅，只能建小套为主的普通型项目。
拿地后不到两个月，市场画风突变。一线城市纷纷步入调控序列，金融去杠杆大锤落下。融信开始合作了了，2016年12月2日，万科入股该项目，合作开发，各占50%的权益。
其实原本万科是有意这块的，在这块地旁边有万科翡翠雅宾利，拿下后可以连片发展，有利于溢价。土拍上败北，融信提出合作，万科也乐的成全。
2017年7月，东边地块公示了规划设计图，已于去年12月动工，预计今年第四季推出。如果参考万科翡翠雅宾利的售价，限价的大背景下，预计该项目价格应在11w/㎡左右，这完全是面粉贵过面包，且看融信第二事业部搭档万科能否完成这波逆袭。
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年度最“现实”地王
预售价：10w+/㎡
2016年6月2日龙华出让当年第一块商住用地，深圳市A816-0060地块。位于龙华新区民治办事处4号地铁线上塘站A出口处且与6号线接驳，是距离深圳福田极近而又产权干净的靓地。共有18家房企参与投标，最后中国电建联合广州方荣以近82.9亿总价拿下，楼面价高达5.68万/㎡，除去幼儿园可售面积13.7万㎡，楼面价6万/㎡。拍出后，就有人测算要卖到10万+/㎡才能赚钱。
该地块是深圳市商品房现售试点项目，出让条件中要求这个项目只能卖现房。那么项目要入市可能要2年左右的时间，小开发商真的玩不动。
龙华速度也很快，摘地后很快就拿出设计推出龙华金茂府案名。规划总建面约20万㎡，包括住宅、商业、公共配套及一所独栋幼儿园。住宅部分有7座超高层，其中2栋44层，5栋47层，主力户型为155-240㎡的3+1房、4房及4+1房。
如今一年半的时间过去了，金茂府已建至10几层。开发商透露，商业已完成90%的招商落位，在4月份的发布会上，该项目宣布将在2019年底现楼出售。预计推665套住宅，均为带装修的大户型。
周边二手房价格示意图
目前金茂府附近在售新房鸿荣源尚峻御园单价6.4w，周边二手房普遍在6w/㎡左右。业内预计，金茂府要想实现盈利单价将会破10万。
“现售”的好处是在备案价格后可以直接卖，不需要拿预售证，价格相对自由一些。如果项目拿过预售证的情况下转现售，可以在预售的基础上加价5%。在限价的当下，当年严苛的“现售“要求是否让开发商”躲过一劫“？如今的深圳市场是否会买单这样的价格。
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年度最强势地王
预售价：12w/㎡
天津市在2016年11月9日出让津南双（挂）2016-134号地块。该地块为纯住宅地块，地处天津中心城区核心区域，周边近十年无土地供应。也引来天房、绿城、中海、金地、正荣、上实城开等十余家房企参与竞拍。
有意思的是在土拍前一晚，天津土地交易中心发布补充公告，称将参照天津市已成交住宅用地价格，设定双峰道地块最高限价，如竞买企业报价超过设定的最高限价，则报价无效，终止地块出让。但这依然无法阻挡金地拍出天津楼面单价最贵的地块。
最终金地以47.4亿元总价销售，溢价率90%代价拿下此地，销售住宅部分楼面价约合56095元/平方米，这完全是顶风作案。
出让条件规定在4.21万㎡的用地中，其中0.5万㎡为12班幼儿园建设用地，剩余约3.71万㎡用地容积率≤2.5，建筑面积9.27万㎡，兼容裙楼商业、配套公建及雨水泵站。刨除商业及公建后，住宅建筑体量约合8.45万㎡，综合该地块豪宅属性预计也就出500套房源。
周边二手房示意图
目前该项目周边二手房均价在4.2w，而稍远处融创星河和平印新房售价7w+。按照商品房价格两倍于楼板价计算，该地块面世后，售价预计会超过12万/㎡，将会是天津市又一个新的价格高度。
只不过目前金地还有释放该项目的信息，拖这么久，压力都在肚子里。
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年度“最良心”地王
售价：730w/套起
2016年2月23日，历经76轮厮杀，绿地以总价39亿元，配建15000㎡自住房代价。从引包括旭辉、葛洲坝、龙湖首开联合体、融创、天恒、电建南国联合体、金地以及中铁建万科联合体等竞争对手中，成功斩获大兴区黄村镇四街、五街、六街村项目DX00-0208-6001等地块，实际楼面价高达47000元/㎡。这一楼面价创下了大兴区域住宅用地价格新高，楼面价超过当时区域内所有在售物业售价，按照楼面价预期售价应该在10万+。
拿地后匹配绿地最高产品系海珀系产品，为配合政府限价，将单套价格控制在800—1000w，该项目大部分为套内103㎡建面138㎡的三室两厅，此外还有一部分套内120㎡建面157㎡的三室两厅和套内76㎡建面102㎡的两室两厅。
绿地海珀云翡在2017年1月28日获得部分预售证，正式上市。预售价在7.33万/平米-7.81万/平米，最高一套价格达到8.03万/平米，这差不多是大兴近年来获批的最高一个预售价格。
即便如此，相比近5w的楼面价，7w入市价真的算是算良心价了。这也是2016年全国“地王”中为数不多在售项目，目前在售价各730w/套起。
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年度最“强势”地王
预售价：10w/㎡
2016年8月11日，经过107次举牌，阳光城以15.5亿，106%的溢价率，摘得福州市中心五一新城地块。
出让面积3.1万平米，最高容积率为2.3。名义楼面价2.17万元/㎡。出让条件要求竞得者需要修建4.24万平米的安置房，由市政府按照8467元/平方米回购，此外还需要修建至少3000平米的商业，综合下来可售楼面价将到达4.5万/㎡。这也成为福州有史以来最贵的一块地，甚至超过当时福州最贵的豪宅售价——4.2万元/㎡的冠城大通首玺。
土拍当时福州各板块价格分布图，又是一个面粉高于面包的范例。
2017年3月23日该地块取得建设用地规划许可证，报批项目暂用名为阳光五一花园。目前还没有施放有关项目的具体信息，不过眼下鼓楼地区房价依然没有突破4万，不远处高端项目冠城大通首玺均价47000元/㎡。
福州作为阳光城的大本营，阳光城是抱着舍我其谁的决心，拿下这块远超当时市场价值的土地，无疑是希望巩固大本营，深化在福州的霸主地位。
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年度“成功”地王
售价：9w/㎡—13w/㎡
2016年11月22 广东市集中出让9宗土地，历时9小时，总计1134轮的鏖战才全部落下帷幕。其中白云新城AB2804012地块出让，夺得地王桂冠。该地块由龙湖首开联合体以总价32.23亿，配建30150㎡保障房拿下。容积率3.9，占地面积52.47亩，折合楼面价45469元/平方米。如果计算保障房的建安成本(以3500元/㎡米计算)，实际付出地价成本可达46958元/㎡米。
新出让地块紧邻白云新城中轴，距地铁2号线萧岗站出口250m，周边配套十分成熟。
距离上次白云新城居住用地出让需追溯至2012年萧岗地铁口南侧地块（珠江岭南公馆项目）。因此地块周边目前一手住宅较少，当时附近的二手普通住宅均价在1.3万-2.3万元/㎡左右，而与地块一路之隔的豪宅区，均价在4万元/㎡左右。拍出4.5w的楼面价也是出人意料。
目前该地块已经入市，案名首开龙湖·天奕。精装交付预计售价90000-130000元/平，主推建面182-242平的三房至四房。正常情况下，这个价格出售，是有盈利的。
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年度最“悲催”地王
历史售价：2.6w/㎡
2016年4月15日，经过61轮竞价，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/㎡，成为当时区域地王，溢价率超100%。当时周边的楼盘精装成交价仅仅2万+元/㎡，尚不及地价水平。
在此之前京奥港集团曾于2013年开发南京的第一个项目——京门府，该项目已接近尾声，也就是说此次的麒麟地块将是北京京奥港集团继京门府之后开发的第二个项目，还是太年轻。
当年10月开发商释放出项目的具体规划，规划20栋27-31层高层，分为A～D4个小地块进行开发，相邻地块间设置跨街人行天桥连接，项目总建筑规模约30.3万㎡
产品定位为京奥港第三代高档产品：科技生态大宅，打造垂直城市、立体森林，整个外立面都会覆盖绿色植物，设计调性颇高，以100-180㎡大户型为主。
从拿地后关于这个地块的话题就不断，放风售价从4万到3.5到3，每一轮价格的辗转背后都有各种各样的故事。然而在限价的魔咒下，京奥港未来墅选择妥协，2017年9月，首开154套房源，均价26000元/㎡，仅比地价高出3000—5000元。这是铁定赔钱的售价，即便如此，首开只卖了7成左右。
2017年年末，京奥港未来墅爆出自帖“封条”停工，施工方称项目拖欠了两千多万工程款。与此同时，该项目一笔34亿融资已到期，而其去年销售额最高不超过5.6亿。据说开发商一直在和其他企业谈收购，想想当初拿地时的意气风发，现在只是心疼首期买房的购房者们，他们的心还凉在半截呢，看来漏也不是那么好捡的。
不过京港澳声明在2018年已与多家品牌房企进行接洽，启动资产重组计划，但由于各种条件限制和盈利测算等方面的问题，目前，并无确定下真正地“接盘侠”为哪一家。
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年度“名利双收”地王
预售价：8w+/㎡
2016年8月26日注定载入厦门楼市史册，一天之内出让6幅地块轰出5个地王。其中面积最大的2016XP04地块成为焦点，最终融侨在与融创的PK中赢下来，拍出厦门史上最贵单价王。总价42.18亿，溢价率139.65%，折合楼面价38345元/平方米。禹洲地产上午还没捂热的厦门单价地王记录随即被改写，至此厦门岛外地价已达岛内房价水平！
在2017年11月12日，以“你好，未来”为名的2017融侨TOP系列新品亮相暨案名发布会上，该地块以融侨·铂樾府的案名正式对外亮相。发布会上融侨高层解读项目将以“健康科技”为灵魂，开创人居X时代。
项目主推高层建面45㎡-200㎡的户型和叠加别墅，精装交付，具体价格还未透露。融侨铂樾府名列厦门2018年316个重点项目之中，今年很可能正式入市，它将成为厦门环东海域东部新城的重要组成部分。
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年度“最有魄力”地王
售价：6w+/㎡
谁曾想，金茂郑州首秀会以地王的形式呈现。
地块原貌
2016年8月18日，郑州出让于位于郑东新区朝阳路南、龙翔二街，郑政东出〔2016〕14号地块。旁边有永威上和院、正弘瓴筑、建业九如府等地王项目。土地面积 55930.95/㎡，约83.90亩，容积率大于1并且小于1.7，建筑限高24米。
作为政府指定的郑州豪宅片区，这里也成为郑州房企试水顶豪的炼金地。该地块引来永威、正商、亚新、金茂、融创等10余家房企参与争夺，历经9小时233轮的血拼，最终金茂以161.94%溢价率，35.1亿元的总价收入囊中，楼面价36915万元/㎡，而旁边建业.海马九如府清盘价仅为在3.8万元/㎡。这块地也让郑州地价进入“4000万”时代，成为郑州史上双料地王。
6个月后，也就是2017年2月27日，该地王项目正式开工建设。整体建筑面积约为16.5万平方米，共17栋楼，预计在2019年6月份精装交房。
如此高的楼面价，为提升溢价，金茂采用其成熟产品系里的最高端“府”系设计，打出绿色科技的招牌。12大科技系统集于一体，镀银LOW-E玻璃、毛细管网、恒温、新风等从“温度、湿度、空气、阳光、噪音、水”六大基本生命元素出发提升居住品质。
金茂府洋房均价63000元/平米，特殊部分户型如下叠1层的报价11万/平米起，果然最贵的地价催生了郑州最贵的房子。金茂府在北京、上海这些已交付城市的口碑非常好，二手房的溢价很高。
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年度“最有情怀”地王
最高售价：20w/㎡
潮鸣艮山单元D4-01、05地块
2016年3月23日杭州推出潮鸣艮山单元D4-01、05地块，位于环城东路和凤起路交叉口西南侧，距离西湖2公里，在杭州老十门内，据说片区已经8年没有新地块出来了。D4-01地块位于北面，土地出让面积20380平米，容积率2.8，体量约5.7万方，为住宅兼商业商务用地，住宅部分比例不大于70%，D4-05地块位于南面，面积相对较小为14035平米，容积率1.8，为住宅兼商业用地，合计建筑面积8.2万方。
在经过56轮竞价，绿城建发以37.35亿元竞得潮鸣宅地，折合楼面价45368元/平米的代价拿下这宗土地。综合传统文化中“凤起”和“潮鸣”非凡的韵义，定“凤起潮鸣”为案名。
从平面图可以看到，红色部分是做的中式别墅，蓝色那栋楼是产权式服务酒店，剩余都是大平层住宅，其中33套精装中式宅邸，7栋精装高层，1栋产权式服务酒店全部精装交付。
目前该项目已经入市，产权式服务酒店5万/平米左右，精装的大平层住宅均价8万/平米左右，中式别墅还没开始买，估计能在20万/平米左右。
一点不掩饰对绿城和蓝城的喜爱，在杭州除绿城之外甚少有别的房企能做出碾压式的产品。像凤起潮鸣这种极具有情怀的项目，并且又处在这种核心城区，只能是可遇不可求。置入一套城市别墅传世也不为过。
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2016年，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块潮水般的出现在一二线城市，全国30多个城市，接连刷出340宗各式地王。
截至2017年年底根据克尔瑞一组数据显示，在其调查2016年热点城市50个典型“地王”中，仅有7个盘，29个已开工未开盘，仍有14个尚未开工，主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等一二线城市。“地王”集体患上了拖延综合症，其中不乏2016年上半年便成交，现在依然闲置。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，多个区域的“限价”直逼“地王”的楼面价，这意味着当前若入市即亏本。
你不在江湖，江湖却还流传着你的传说。