一个基层员工眼中的泰禾之“坠”

作者:地产八卦女

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今年的楼市比往年更为曲折,一场新冠疫情直接打破了大多数房企的营销计划。然而,房企的负债、利息支出等融资成本是不随新冠改变的,在新冠疫情和此前战略决策失误的影响下,房企的生存发展开始遭遇巨大分化。

其中,前有福晟,后有泰禾,打破了地产商“大而不倒”的固有印象。特别是泰禾,近段时间频频传出卖身金茂、福建某国企的消息,“黄其森将让出第一大股东的位置”的传言,让这家闽系房企更显悲凉。

由于工作原因,我在这一年认识了不少泰禾的内部员工,有一位还是我的同乡,从他身上,更加感受到了近几年的跌宕起伏。也正是在这几年,我也见证了他从一枚青春靓丽小鲜肉,向中年秃顶男的转变。

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还记得两年前,我刚认识他的时候,他还很春风得意地跟我说:“老妹,我的股票又涨了,走,请你撸串去!”

是的,那个时候,他买了自家公司泰禾的股票,泰禾也因为刚刚宣布2018年2000亿的小目标而经历着股票的翻番,从十六块钱涨到四十块钱,享受着十几个交易日里出现了七次涨停的快感。此时的同乡激情满怀,慷慨激昂,大有一种好男儿征服四方的豪气……

然而战斗的号角刚刚吹响,去年春节假期一过,同乡就传递出“大事不妙,公司要裁员”的信号,而这距离年前一个个领导意气风发签署军令状,势必要完成2000亿小目标的激情状态,间隔只有短短二十天。

那一天,同乡叫我出来喝酒,问我这到底是什么信号,是不是其他地产也开始裁员了。到现在还记得这小子眉头深锁的样子:“今年这是怎么了,年初就裁员。”

看着他诚惶诚恐的样子,我想起几年前自己刚参加工作不久,壮志满怀,后来第一次听闻要裁员时自己浑身散发的焦躁不安,这种巨大的落差感、对未来的迷茫和不知所措,可能步入职场的每个人都会遇到。那一晚,我俩喝了三箱啤酒,第二天头都要炸裂了,这小子生气地说:“太TM头疼了,老子今年一定要赚钱,喝最好的啤酒!”

显然,泰禾这家地产公司的当家人是相当激进的,身上具备闽商典型的想赢、爱拼的性格,对下属经常说的一句话就是“想赢会拼,爱拼会赢”。秉着这股精神,过去这三四年,泰禾疯狂拿地,快速扩张,以至于内部人士都觉得“步子迈的有点大,扯到了蛋”。“疯”与“狂”是对泰禾的高杠杆、狂飙突进式扩张的高度概括。

而事实确实如此,2011年黄其森借壳上市的泰禾集团总资产仅为82.28亿元,截至2019年末,总资产为2251.75亿元,不到8年,劲增27.36倍。同期,作为激进扩张标志的负债,也增长到了将近2000亿,其中,现金流只能覆盖10%的短债,叠加每年百亿元的高额利息,现金流风险之大,不言而喻。

危机来临,泰禾仓促祭出“续命三招”:高周转、卖子、引入战投。

对此,了解内情的同乡告诉我说,若非到了紧要关头,泰禾是绝不会卖项目的。尤其是厦门湾和南昌茵梦湖这两个项目。泰禾厦门湾是一个典型的金牛型项目,2019年销售接近百亿,但就是利润贡献如此之大的一个项目,据说股权已经卖掉了;南昌茵梦湖项目是泰禾集团从康庄控股手里两次收购而来,合计耗资29.30亿元。当初项目开工的时候,省、市、县三级领导全都出席,持有不到一年就将持股比降至49%,开发该项目的主动权,以18.06亿的底价拱手出让给世茂,实在令人惋惜。

同时,由于泰禾专注做高端产品,没有刚需项目,导致泰禾周转速度跟不上其他房企的节奏,高周转不高,再加上又开拓了多元板块,尤其是医疗等烧钱的产业形态,泰禾18年频频被爆出资金链紧张的新闻,搞得泰禾不得不时常推送“新获授信几百亿”的新闻,来喂客户和员工吃下定心丸。

“我那时有个同事,基本天天发圈说泰禾的财务状况有多好,今天获得这家银行授信,明天获得这家银行授信,到了去年,她就从泰禾离职了,转眼又开始夸其他房企。”同乡说。

对于格外烧钱的医疗板块,同乡告诉我,刚开始的时候,黄老板其实是非常重视的,忍受着一年亏损几个小目标的压力,也要持续投入资金。黄老板多次曾经在大会上表示“我们要慢慢做医疗”。从这句话可以看出老板的雄心壮志,可是换个角度想想,时间不等人,做医疗真的是想快也快不起来啊,短期内是很难实现盈利的。而泰禾又背着这么大包袱,还投钱做医疗真的让人感觉好钢没用在刀刃上。

“但是,也正因为有医疗、教育等民生产业,又是纳税大户,在福建又有很好的口碑,泰禾的资金链问题才受到福建省政府重视,对于福建国企战投的吸引才得以延续。”我那位同乡说,“泰禾的整体布局,其实还是非常完善的。”

03

产品方面,不管是在同乡还是在我来看,泰禾的产品力确实相当不错,在业内也是有口皆碑。

一方面,拿地位置都还不错,虽然都较为偏远,但是胜在环境优美,符合这家公司主打郊区别墅的产品定位。不仅如此,这些别墅项目一般都处于依山傍水、上风上水的区域。

另一方面,泰禾开创出来的中式官府画风别墅,区别于绿城中式江南风格的别墅,非常有特色。例如其位于北京郊区,现在是北京市人民政府新址的第一个代表作品——运河岸上的院子,现在成了各个开发商都会去参观的项目。

▲运河岸上的院子-门头鉴赏

同样地,泰禾位于北京西三环的另一个产品系的开山之作,泰禾西府大院,每年接待同行参观人次就能达到十万人次。很多职业经理人跳槽来到这家公司,就是为了学习西府大院的产品力,在这一点上,设计和工程口的员工表现得尤为明显。

▲作为泰禾在北京最重要的几个项目之一,泰禾西府大院是选择在太庙举办的首发活动。据说闽商很笃信风水,在哪里亮相,是十分考究的。

然而太庙似乎没有延续这份福气,泰禾黄其森老板最得意、最心爱的西府大院项目,在太庙举办发布会后,并没有顺风顺水、一路高歌猛进,反而是在沉寂多年之后,2018年才开始出售。售价也远远低于黄老板曾经畅想的“非20万不卖”。

对此,据我那位同乡说,西府大院项目早在17年就达到了出售条件,在正要开盘的时候,调控政策来了,作为这家公司在全国所有项目中,位置最好的那一个,老板断断是不允许以7、8万的单价开卖的,捂盘捂了两年,销售团队都换了一波又一波,终于在18年碍于资金紧张的巨大压力,不得不推出部分楼栋回笼资金。

这个项目虽然拿到了11万多的预售价,高于周边其他项目,即便如此,黄老板也是多次为这个项目感慨惋惜,大有一种生不逢时的悲愤。

04

人事方面,在泰禾出事以前,很多营销口的员工其实是奔着泰禾的高薪待遇去的。泰禾给员工开出的薪水,在泰禾遭遇资金困局以前,不敢说是行业第一,但至少是行业前三。

但是在资金链出现紧张现象后,泰禾试图用人力高周转、挖掘高价值人才来解决问题。在2018年初,泰禾投拓线全线收缩,不少城市公司的投资部人员裁减到原来人数的一半(现在可能是只剩一两个)。与此同时,泰禾人事招人加了一条:只要985出身的人。

2018年年中,泰禾设计部开展线下专业考试,把60分以下的员工都裁了,接下来又有了针对入职不到四个月的管培生的裁员,留下的一部分也要从校招转为社招,薪资大打折扣。

也是因为将裁员的大刀砍向入职时间短暂的校招生,在18年秋招时,不少985/211高校都将泰禾列入黑名单,据说其中就包括黄老板的母校福州大学。,。

在这之后,裁员的大刀又砍向了高管。

在泰禾出事前,泰禾喜欢重金在行业内挖人,甚至当场在例会上,当着全体下属的面直接邀约,而这些高薪挖过来的管理者,身上都带有上一家任职公司的企业特征,曾经有员工表示,部门领导是万科出身的,这个部门就是万科的行事风格,过了不久,换成龙湖的领导来管理部门,这个部门又会按照龙湖的模式来工作,管理之混乱表现得淋漓尽致。

在泰禾爆发资金链危机后,泰禾副总经理级以上的高管离职人数达到了数百人,其中很多都是老板重金挖来的高管。比如原龙湖北京营销总李亮,被泰禾挖来做副总裁,虽然其为泰禾搭建起了集团营销、策划以及各区域营销的完整体系,但据说是因为其带来了不少龙湖老部下犯了黄老板的禁忌,加之黄老板火烧眉毛急于求成,与新进高管的蜜月期越来越短,最终导致这位优秀大将的离职。

显然,混乱的管理、频繁的换血,没有加速管理水平的提升,反而造成泰禾人心不稳,更加剧了泰禾资金链的不稳定。对此,我那位同乡,经常自嘲泰禾是“大学生水平的产品,小学生水平的管理”。

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说实话,最近几年是放大迷茫和焦虑的几年。迈不过去这道坎,也许就永远迈不过去了。

在这几年,我看着这位同乡小兄弟,完成了从一枚眼神清澈的青春鲜肉,向麻木中年人的转变。

也许,随着时间的推移,我们都将向生活妥协。也许,成年人的生活就是,无论今天你经历有多么糟糕,第二天还是会按时起床工作,迎接新的一天。

至于泰禾,这家在中国地产界有过原创产品、为中国人居打下深刻烙印的房企,无论以后还是不是黄老板的,都值得我们去铭记、去惦念。

 

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