为抢 Offer 无法验房，买家如何判断地下室装修的合法性 ？
毋庸置疑，2020 疫情年，万木萧疏，众生罹难，唯有房市一枝独秀。年终岁尾到来，房市不但全然没有淡季的模样，疯狂和火爆程度却愈演愈烈。见证过 2017 年初全民发疯的场面，我本应处变不惊，然而，最近两周，带买家客人看房，仍被如今市场上每房必抢的态势惊到。
此局面的形成，疫情作用不容小觑，房源骤减更是不可忽视的原因，然而如此多的买家瞬间涌出，还都势在必得，确实有点儿令人匪夷所思。每单必抢不带条件，买家们对未来可能出现的潜在问题似乎并不担忧。
当然，担心也没用，高开低走设定抢单的物业，附加贷款和验房条件几乎等于自动弃权。那些竟抢人不多，或者只有一人出价的物业，毕竟少数，即便可以加条件，也很难做到 5 天标准，基本只有 3 天时间，市场不等人。
所以，买家为在竞抢中占优势，不得不放弃验房和贷款条件，那么，提前做好对要竟抢物业的功课，及时与自己的贷款经纪沟通，更显弥足珍贵。
贷款不是我本行，买家在出价前如需贷款，或有财务方面的疑问，切不可想当然，务必直接咨询贷款专业人士，做到有备无患。
说到验房，每年看房没有千套也有几百，但我对物业可能出现的潜在问题断不敢妄自评判。验房师出场也许没必要，但能令您心安，然而现在又无法做到。
我注意到，当前市场下，有些卖家为打消买家顾虑，提前验房，并愿意出示验房报告，这个很好，虽不是买家自己的验房师，有利益冲突，但终究聊胜于无。
有些买家，虽是买房自住，但也有以房养房的考虑，希望未来的日子里，地下室装修完好，可以让租客分担部分费用。那么，在无法附加验房条件的卖家市场，如何做到最大程度知己知彼 ？
今天，我借鉴业界知名地产律师的意见和阐述，暂时掠过其它，就简单说说，如何判断装修好的地下室是否合法。
所谓地下室合法，就是通过政府相关部门验证并通过，符合防火条例及建筑规范的地下室。
政府在检查地下室是否合法时，需要看几个大的方面，比如，是否有逃生口，防火设备是否符合要求，等等。以人为本，安全是主要考虑因素。
基于此标准，如果您不确定要买入的物业，地下室是否属于 “ 合法第二套居住场所 ” ，那么观察地下室是否有正常排烟系统，安全逃生口，防火设备及措施齐全，说到底，适合人的安全居住。如果安全措施完备，即便业主当初并没有让其地下室合法，您买入后，如果想分租地下室，去政府申请也不是很难。
合法地下室，当然可以堂而皇之的住，上下分租，为房东创收，租客和房东都放心。然而，这样装修完成好的地下室，市面上并不很多，尤其老区，一是装修改建贵，二是难完全达到政府要求。
确认地下室装修是否合法最简单的办法，直接问卖家或卖家经纪。通常来说，卖家没有事先特意强调地下室合法，基本可以断定，就是不合法。
卖家经纪被问到这个问题时，会与自己的卖家客户确认。对于物业的任何缺欠，卖家与卖家经纪可以不知道，也可以说不知道，但不能撒谎。地下室装修也许是前任业主，甚至几任前业主做的，现业主可能确实不知道。
作为买家，如果您一定要知道，又不想让卖家觉着自己多事儿，可以到当地政府询问，是否申请过改建许可等，想知道不难。
您也许会说，地下室是否合法有什么关系，我买来反正是自己住。您说出了问题的关键，自己住可以不在乎，分租不行。如果您要依赖地下室作为第二收入来源，或想以房养房，地下室的合法性还是有必要存在。
举个真实的例子。2019 年11 月，一位买家在安省 Kitchener 买了一套双单元物业，既楼上楼下分门出入，可独立起居。卖家经纪说，地下室的房间可以租到每月 $1200，这是 Kitchener，地下室$1200 / 月在当时是笔很不错的收入。
卖家在MLS上的物业描述里把地下室说成 “ 晚辈居所 ”，同时也是 “ 附加公寓 ” 。买家签约后，自己到 Kitcherner 市政府去问询，知道这个地下室并没有通过必要的合法程序。买家找到律师，买卖合同解除。
2010 年，一位卖家经纪在 MLS 上将物业描述成 “ 无与伦比的好房子。。。地下室有两个独立单元，每月可创收 $ 1500 。。。然而，在几近完美的描述后，接上一句 ：“ 卖家以及卖家经纪不保证地下室单位的合法性。。。”
看到这样的字眼，基本已经可以确定，地下室的单位并不合法，或者说，没有走合法程序。如果您自己住，可以不介意，若是投资，就要谨慎些。然而买家当时选择不在乎。
物业成功交接后，地下室顺利分租出去。以后的日子里，房东和租客发生矛盾，租客将房东告到政府，政府发出文件，说地下室改建不符合政府 “ 建筑规范 ”，租客以此为要挟，停交租金。业主最终不得不花大价钱修改地下室。
这件事儿的教训有两个 1. 如果要分租，最好保证地下室的合法性。2.无论地下室是否合法，最好不要和租客闹矛盾。
很多客人存在侥幸心理，现在多数地下室都是 “卖家和卖家经纪不保证地下室改建的合法性。” ，这些经过改建装修的地下室都挺不错，住在里边的人也都相安无事，怎么会轮到自己出事儿呢？
正所谓 “ 时代的一粒灰，落在个人头上就是一座山” 。出租物业也是如此。您听着别人的故事唏嘘不已，发生在自己身上，哭都来不及。
即使您真的不在乎，与租客关系好，民不举，官不究，可有一天，您的地下室着火，由于没有必要的逃生口，导致租客死伤，后果不堪设想。我们华人的群租屋因不符合建筑规范而出事，着火后学生无法逃跑，惨被烧死，房东最后被罚到几乎破产的案例并不少。
那么，是否可以自己买来物业后，去走合法程序呢。当然可以。
以东部城市 Whitby 为例，当地有很多完成式地下室，就是所谓的“ 第二居所 “ 。登记 “第二住宅” 花费 $250，这是一次性费用。业主本人，专业建筑人士，都可以画图纸，涵盖符合所有建筑规范的点，比如，防火，逃生，高度等，然后上交申请报告。
申请时间大约 10 天，政府负责不同项目的部门每次来检验通过后，费用清单寄给业主。
如果有不合格的地方，业主需要按照要求作出修改，然后再次接受检查，直到合格。
听着挺麻烦，实际也麻烦，所以才有那么多不保证地下室装修合法性的物业嘛，如果简单，谁又愿意惹麻烦呢。
但其实，麻烦是一次性的，合法后一劳永逸。并且，如果地下室符合防火和建筑要求规范，申请合法使用并不是一件难事儿，排除小麻烦，才不会有大麻烦。