德信地产的“孙子”兵法
乐居财经 李奕和 发自杭州
五天前，浙江台州一宗住宅地块的出让“引爆”了土地拍卖市场的热度。
这宗编号为台土告字[2020]067的地块，在经过了近8小时、287轮的竞价后，由德信以上限价15.92亿元拿下，溢价达34.92%。
当时，拿下这宗地块的主体实际为德信地产旗下的温州盛银企业管理有限公司（简称“温州盛银企业管理”）。
拿地的一天前，这家公司刚完成变更，由德信地产的孙公司变更为其子公司。而这起并不起眼的变更，只是德信地产系列调整中一个插曲。近一个月以来，这种由孙公司变更为子公司的“把戏”在德信地产内部频繁上演。
11月16日，成都信程企业管理有限公司（简称“成都信程企业管理”）的股东首先出现变更，其投资人由成都杭派德信置业有限公司（简称“成都杭派德信置业”）变更为德信地产集团有限公司（简称“德信地产”）。
成都信程企业管理成立于2020年10月22日，注册资本50万元，业务为企业管理咨询。工商信息显示，成都杭派德信置业实际为德信地产旗下子公司；经此变更后，成都信程企业管理由德信地产100%持有，由孙公司变更为其直接持有的子公司。
紧接着11月18日，杭州润佶企业管理、杭州润涵企业管理、杭州润呈企业管理等12家公司也由德信地产孙公司变更成为其100%直接持有的子公司。此后，11月19日、24日、25日、26日、27日，这种变更持续发生。
乐居财经统计发现，仅在11月份，德信地产内部出现变更的企业达到31家。从这些公司类型来看，多为企业管理或信息咨询公司，区域分布主要集中在杭州、温州、南京、宁波以及成都。
经过变更，这31家公司均由德信地产孙公司变更为直接持股的子公司。
在外界看来，孙公司变子公司在财务的角度有可能会增厚母公司业绩。IP Global中国区首席经济学家柏文喜针对德信地产出现的此类频繁变更表示，之前房企设立三级架构，在母公司和项目公司之间做了一个风险隔离，但是这样做的代价是每一层级企业都要缴纳所得税，在分配利润的时候，存在多重税收的问题。
“架构调整后，节省了中间层级公司的费用，相当于变相增厚当期利润。另外，企业管理公司或信息咨询公司，有可能成为业绩输送的桥梁，为调节报表预留空间。”
柏文喜分析称，在集团内部，管理咨询公司起到了统管众多项目公司的作用，便于在各个项目公司之间进行报表调节。通过这类公司，可以将没有纳入德信地产的企业进行业绩输送。一方面营收规模增加了，公司运行会更稳定；另一方面业绩数据上去了，会有利于公司后续融资。
另也有业内人士向乐居财经分析称，一般而言，上市公司内部股权架构调整，即孙公司变为子公司，合并报表范围未发生变化，不会对公司的生产经营、财务状况和经营成果产生重大影响，不会损害公司及股东利益。
上述所涉及调整的公司主要集中区域在浙江一带，那也是德信的大本营和重仓区域。起步于1993年的德信集团，最初发家于浙江湖州市德清。其于去年在香港上市，区域布局也发展为长三角、珠三角、成渝、长江中游四大核心都市圈。
2006年，德信在杭州开发了首个楼盘——德信·银树湾，并在此后十多年的发展中，在杭州市场站稳脚跟；2012年，德信地产销售额突破50亿元，在杭州本土房企中位列上市公司绿城和滨江之后，跻身前三。
得益于浙江一带的布局，2013年，德信集团销售额达60亿元，同比年增长已达20%。同于当年，德信还投资20亿元在温州一举拿下了5宗地块，成为当年在温州土地市场投入最多的房地产企业。
这种布局在其早前提供的上市资料中也可窥见，2019年招股书就显示，德信中国85%的土储位于浙江省。而今年的中报也显示，2020年上半年，德信共计取得20幅新增地块，新增总建筑面积约286万平方米，这些土地储备中，就有15宗新增地块是位于浙江区域。
整体来看，数据显示德信上半年在全国的土地储备总面积为1571万平方米，当中就有超过83.3%的土储面积位于长三角，其中68.5%的土储面积位于浙江区域。
特别在杭州和温州两个城市，经过多年的深耕，德信2020上半年在杭州的土地储备占总土地储备的31.7%。而在2013年进入的温州，其土地储备占比也达到19%，仅次于杭州，占据第二名的位置。
根据此前公告，今年前十月，德信中国实现累计合约销售金额约474.40亿元，同比增长31.19%，累计合约销售面积约214.8万平方米。行业统计数据显示，在今年1-11月新增拿地中，德信中国以237亿元的拿地金额，排名第39位，新增货值578亿元。
近段时间以来，德信中国在浙江区域也频繁落子。除了11月27日以上限价15.92亿元拿下台州宅地，11月23日，德信以底价5.72亿拿下舟山2.8万平方米商住地；11月11日，德信还以底价2.36亿元竞得温州乐清市〔2020〕034号地块，出让面积为1.61万平方米。