一季度见端倪：今年想买别墅，不容易！

2020年一季度过去了，让我们来看一下北京别墅市场的运行轨迹。

一季度，北京新房市场住宅供应下滑30%，其中别墅新增供应下滑更为明显，较去年同期下降82%，仅有178套。

过去一年，看别墅供应曲线，整体缩量是主基调。

从另一个维度，看一季度别墅网签排名TOP5，有3个是集中在城六区内。这也反映出，有地段优势的别墅项目，在市场上需求最稳定，最能抗风险。

种种端倪显示，2020年北京别墅市场定会转换格局，一季度之后，至少能看出两个核心特征：

1、五环内别墅供应加速下滑，成交激增

北京五环内别墅的供需矛盾逐年显现，今年变得更为严重。

根据『地产营销人』统计，2019年北京五环内别墅供应仅为350套，同比下降31.37%。拥有优质地段的别墅产品在不断减少，其稀缺态势加剧。

相比供应，再看成交数据，19年北京别墅成交量由18年110套猛增至484套，同比增加340%。成交面积也由3.16万方，增至15万方，实现超过374%的激增。证明需求十分旺盛，别墅置业者的购买力极强。

一边是供应减少，另外一边是销量大增。五环内别墅供不应求已变为常态，将延续到今年，成为楼市一大现象。

对于购房者来说，买别墅，选择在减少，而买五环内的别墅，则是有没有、或买不买的上的问题。对此，一定要心中有数。

2、如今新地块入市，想见到别墅很难

2020年的别墅新增，大多依赖去年土地转化。但从2019年拍出的土地看，想增加别墅产品却很难。

去年，北京共成交51宗住宅用地，无论地块限价与否，容积率在1.5以内的仅有10宗，符合做出别墅产品规划的地块并不多。

『地产营销人』了解的情况是，在这约10宗土地中，只有平谷、密云等远郊地块有可能规划出别墅产品，而其他六环内、城六区为主的新地块再做别墅产品的可能性非常小。

包括今年已经看到的丰台长辛店以及朝阳孙河的项目，虽然容积率很低，但都规划为洋房类平层产品，这个信号非常明确，由此趋势延续，一定会影响别墅供应。

那么，原因是什么？

一是去年限竞房在规划上收紧，禁止“拉高排低”，因此在政策上就封堵了设计别墅的可能。最终绝大多数都以平层产品通过规划。

二是很多开发商迫于高周转压力，认为低总价、小面积产品更容易走量，去化速度有保证，方便快速回笼资金，从而也放弃了高端别墅定位，采取保守姿态。

多种因素叠加，以后只会看到更多洋房产品，而越来越难以见到别墅。

在别墅需求依然旺盛的前提下，这种趋势的确立，只能造成将来更突显的供不应求。

因此，买别墅要趁早，买五环内的别墅，更要先人一步。

那么，今年有没有城六区的新别墅产品值得关注？

『地产营销人』获悉，北京泰禾·金府大院新推出的“央墅”，就是为数不多的具有四环属性的高端别墅产品。

北京泰禾·金府大院是去年北京的豪宅销冠，业绩出色，市场口碑优秀。其央墅四叠新品，房源仅有76席，位于园区中心位置，是整个项目的顶级产品。

央墅汲取“院子系”坊巷规制，呈现“三巷五坊”格局，足不出园，可尽享坊巷内四时大美，拥有超大尺度楼间距，奢享低密别墅的居住舒适度。

其中，“三巷”分别是“层林巷、碧透巷、长空巷”，取自毛泽东的《沁园春·长沙》。“五坊”则选取了唐、宋、元、明、清五朝的代表性的花卉命名，且在坊间的景观塑造上，种植了与命名相对应的花卉，意境非凡。

央墅产品分为上叠和下叠两种，使用面积约为450～600平米。每个户型都配备了围合式庭院，做到了独门独院，是疫情期间，大众最为艳羡的居住形态。

首先看下叠产品，独立门头体系，高墙大院围合院落空间。功能分布为地上两层，地下三层，采光面大、视野开阔，布局合理。起居室超大面宽，配大面积落地窗，保持了室内良好的通风和采光。

南向老人房配备独立卫生间，除放置床及衣柜外，室内还有宽敞活动空间；厨房宽敞实用，动线合理，操作流畅；独立客卫设计，并做到干湿分离。

二层布局使用率超高，三室三卫可打造为3-4居卧室居住空间。主卧豪华套房设计，配有独立书房和独立衣帽间。南向客卧还附带独立卫生间设计，保障了生活私密性。

地下三层空间，可用于家庭活动，同时也可根据家庭结构变化，随心打造健身房、美容spa区、影音室、酒窖、棋牌室、茶室、儿童游艺园，收藏室等功能空间。

再看上叠产品，北向花园入户，同样做了独立门头体系。地上分为三层，分别为3层、4层以及阁楼层，地下两层。

三层，客厅南向三面超大采光窗，270度观景，格局方正。南向老人房设计，且配备独立卫生间；四层整体为休息空间的设计，整体利用性超强，三室三卫一书房可作为3-4居卧室使用。

主卧套房设计，配有书房、独立衣帽间。南向客卧有独立卫生间设计。阁楼层作为额外拓展空间，巧妙旋转楼梯设计，减少面积浪费。南向三处大面积采光窗，充分保证了通风、采光、观景的全尺度需要。

两层地下空间，面积适中，合适用于家庭活动，可根据家庭成员爱好，进行空间功能分割，设计灵动。

除了产品极具特色，品质出众，北京泰禾·金府大院同时享有区位、配套，以及生态环境的优势，是名副其实的内城别墅，展望市场潜力，稀缺性堪称唯一。

项目位于丰台南四环新宫地铁站南800米，地处京南四环南中轴与四环核心区交汇处，毗邻首都商务区。既享受新机场投运、南中轴发展巨大利好，也受益于第三轮城南计划的有力推动，未来发展潜力巨大。

北京泰禾·金府大院距仅四环2.5公里，同时享有双地铁，可实现地铁4号线、19号线（规划中）、L5和L6号线（规划中）的换乘。未来通过19号线，五站可达金融街商务圈，交通便利。

项目步行约800米可至槐房万达广场。社区北侧规划有13万㎡商业小镇；而东侧，还有一块待拍18万㎡商业用地，未来生活图景异常繁华。花乡桥新天坛医院已开诊一周年，如今是区域中规模最大、设备最全、医疗水平最高的三甲医院，为健康生活构筑防线。

另外，北京泰禾·金府大院还处于《十三五规划》界定的南中轴生态核心区，南苑森林湿地公园的所在地，多座公园环绕，营造出优越宜居的自然环境。

随着北京内城别墅的日渐消失，北京泰禾·金府大院这样功能性突出、一步到位的终极改善产品，既是自住的最佳选择，又是不可替代的传世收藏品，其价值前景被业内看好。

转眼间，北京别墅即将进入存量时代，这是每一位购房人都应该认清的现实。

抓住楼市的尾巴，赶上最后一趟别墅的班车，可能是今年最正确的置业决策。

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