二巡法官会议纪要丨出租人破产时待履行房屋租赁合同的处理
会议纪要是法院内部解决法律适用分歧的一种重要方式，对合议庭和全庭法官具有重要的约束功能。为更好地解决法律适用分歧，彰显法官会议制度的价值，最高人民法院第二巡回法庭选取了2019-2020年的部分法官会议纪要集辑出版，内容涉及民事、行政、刑事方面的法律实体和程序问题，是实践和理论有效结合的典范。
以下文章内容来源于：《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第二辑）》,人民法院出版社,2021年4月版.
（最高人民法院第二巡回法庭2020年第9次法官会议纪要）
◈案情摘要
2016年3月1日，甲公司与乙公司签订《房屋租赁合同》，约定甲公司将其所有的厂房租给乙公司经营，租赁期限10年，从2016年3月2日至2026年3月2日，每月租金20万元，租金总额2400万元，合同生效后乙公司预付5年租金1200万元，余额自到期时起按月支付。合同签订后，乙公司依约支付了1200万元，甲公司亦向乙公司交付了房屋。
2018年10月14日，丙人民法院裁定受理了某债权人对甲公司的破产清算申请。2018年12月10日，甲公司破产管理人通知乙公司解除房屋租赁合同，并要求乙公司在收到该通知后15日内返还租赁的房屋。乙公司回函称，不同意解除合同、返还房屋。甲公司遂提起诉讼，请求法院判令解除租赁合同，乙公司返还承租的房屋。乙公司抗辩称，甲公司无权擅自解除合同，如法院最终判决解除合同，甲公司亦应优先返还其预付的全部剩余租金并赔偿其因此而遭受的损失。
◈法律问题
1.甲公司破产管理人是否有权解除《房屋租赁合同》？
2.乙公司预付的剩余租金应如何处理？
◈不同观点
法院裁定受理债权人对甲公司的破产清算申请后 , 对于甲乙双方均未履行完毕的《房屋租赁合同》, 甲公司破产管理人享有继续履行或解除合同的选择权。甲公司破产管理人选择解除合同，于法有据，应予支持。合同解除后，甲公司有权要求返还房屋，乙公司预付的1200万元租金扣除实际承租房屋应付的部分后，余款应作为共益债务从甲公司财产中随时优先清偿。
租赁合同中，为维持租赁关系的稳定性，确保承租人对租赁物持续、有效利用，法律对承租人予以特殊保护，规定了“买卖不破租赁”原则，赋予承租人优先购买权。对于案涉长期不动产租赁合同，更有必要维持租赁关系的稳定性。虽然《企业破产法》规定管理人对待履行合同享有选择权，但基于长期租赁合同的特殊性，应对管理人解除待履行租赁合同的权利予以限制，以维护交易秩序、实现实质公平。从比较法的视野看，这也是美国、德国等很多国家的通行做法。因此，本案中应限制甲公司解除合同，尊重乙公司关于继续履行合同的诉请。在《房屋租赁合同》继续履行的情况下，乙公司预付的租金不予返还。
◈法官会议意见
采甲说
出租人破产时，租期尚未届满且承租人也未支付全部租金的租赁合同属于双方当事人均未履行完毕的待履行合同，根据《企业破产法》第18条的规定，破产管理人有权单方决定解除合同，要求承租人返还租赁物，以保障租赁物顺利回收处置，实现破产财产价值最大化。出租人解除合同、收回租赁物，则其继续占有承租人预付的租金即失去法律依据而构成不当得利，承租人有权要求将该租金作为共益债务从债务人财产中随时优先清偿。
◈意见阐述
人民法院裁定受理破产申请后，对于当事人尚未开始履行， 或者虽然已经部分履行但双方均未履行完毕的待履行合同，《企业破产法》做出了与非破产情形下不同的特殊处理，赋予破产管理人以继续履行合同或解除合同的选择权(挑拣履行权)。房屋租赁合同属于不动产租赁合同，具有持续性，在租赁合同履行过程中，一方当事人破产的情形较为常见，由此产生的纠纷也屡见不鲜。本案中的《房屋租赁合同》签订后，当事人双方各自履行了部分合同义务，但租赁期限尚未届满，承租人也未支付全部租金，因而属于当事人双方均未完全履行完毕的待履行合同。对于此种待履行的房屋租赁合同，是否应采取特殊处理规则对管理人的选择权加以限制，在承租人预付部分租金的情况下租金如何处理等，学理和实践中认识并不统一，需要加以研究。
从比较法的角度看，域外对待履行合同的认定在认识上并不统一，学理及实务上的分歧依然存在。在德国破产法上，原则上只要主给付义务(履行义务)没有完全履行即可构成待履行合同。在美国，学者 Countryman 提出了著名的“实质违约标准”，被大多数法院所认同。据此，待履行合同的定义是：双方(或多方)合同项下的义务均未履行，并且一方的不履行构成免除对方对待履行的实质违约(Material Breach)，以至于合同对方当事人可以此为由拒绝履行其合同义务，则该合同就属于待履行合同。那些一方已经完全履行的合同，或者虽未完全履行但尚未履行的那一部分并未构成对方拒绝履行抗辩依据的合同，不属于破产中未完全履行的合同。
二、管理人选择继续履行的法律问题
从比较法的视角看，域外法律对管理人可以选择的处理方式所作的规定与我国破产法的规定不尽相同。以美国破产法为例， 管理人对于待履行合同可以作出的选择有四个：承继合同、拒绝承继合同、承继合同之后再将其转让、无动于衷。在美国破产法中，破产财团是一个独立于原债务人的法律主体，由债务人的所有财产及利益组成。作为破产财团的代表人，破产管理人选择承继待履行合同，则意味着破产财团将继受原债务人在合同中的权利义务，其自身将受该合同的约束，因为这是破产财团的代表人依法行使代表权的法律后果。拒绝承继是管理人作出的对合同不予承继因而破产财团不受待履行合同约束的选择。拒绝承继在法律上被视为债务人在破产申请前违约，因而作为合同相对方的非债务人可以向债务人主张普通无担保的损害赔偿债权，并通过申报债权在债务人破产程序中受偿。承继合同之后再将其转让，实际为合同权利义务的概括移转。通过行使转让选择权，可以让破产财团通过出售合同中的权利义务来实现合同的价值。经过转让，破产财团将不再负有任何合同义务。无动于衷是管理人在一定期间内不采取任何承继、转让或者拒绝承继的行动，而由法律代破产财团作出选择，赋予其一定的法律效果。根据《美国破产法典》第365条(d)(1)(4)项规定，此时合同将被视为拒绝承继。
三、管理人解除房屋租赁合同的法律后果
有观点认为，美国破产法对管理人解除房屋租赁合同的选择权作出了明确限制，有利于房屋租赁关系的稳定，值得我国在破产立法和司法过程中加以借鉴。这其实是对美国破产法关于管理人对待履行合同选择权有关规定的误解。前已述及，美国破产法中管理人对待履行合同可以作出的选择有承继合同、拒绝承继合同、承继合同之后再将其转让、无动于衷四种方式，且其选择还需要经过法院批准后才能生效，管理人并不享有解除合同的选择权。拒绝承继只不过是管理人作出的对合同不予承继的决定，其并非对合同予以终止、消灭、解除，或者撤销合同下的特定义务的特殊权力,即拒绝承继不等于解除合同。因此，法院对管理人拒绝承继的审查批准也不是对合同解除权的限制。美国破产法协会为完成新一轮破产法改革目标所成立的调研委员会经调研表决，也认为“应当进一步巩固以下原则，即待履行合同或未届期租约的拒绝承继仅构成违约，而不是对该合同或租约的解除”。拒绝承继构成债务人申请前违约，合同关系是否终止取决于相对人的选择。以不动产租赁合同为例，如果破产的债务人系出租人，破产程序启动后，管理人拒绝承继该租赁合同，则承租人具有两种选择：一种是终止租赁合同，放弃对承租的不动产的占有，而以因管理人拒绝承继所遭受的损失申报债权，取得相应的破产债权。另一种选择是保持原合同关系存续，继续保有其在租赁合同项下的权利，因而可以继续占有承租的不动产。但承租人作出此种选择，就必须如约继续缴付租金，或继续履行租赁合同项下的其他义务，而债务人或者管理人此时则均不负有依照原租赁合同继续履行的义务。例如，债务人或者管理人不再负有为承租人提供电梯服务、暖气、电力、自来水以及公共空间清洁等租赁合同项下原本应承担的义务，这是拒绝承继的法律后果。因出租人不履行原租赁合同而给承租人造成损失的，承租人有权主张与其应支付的租金进行抵销。
(三)合同解除与预付租金的返还
合同解除对尚未履行部分的效力是解除面向未来产生的影响，表现为解除使当事人从尚未履行的合同义务中解放出来，尚未履行的合同义务得以免除和消灭。这是合同解除最重要的法律后果和制度价值之一。房屋租赁合同中，出租人将房屋交付承租人使用收益是其主给付义务，承租人支付的租金并非房屋价值的对价，而是取得房屋使用权的对价。在出租人破产而房屋租赁合同租期尚未届满的情况下，管理人选择解除合同并通知承租人之后，出租人继续提供房屋供承租人使用收益的合同义务以及承租人支付相应租金的合同义务均归于消灭。既然合同解除后出租人不再负有为承租人提供房屋供其使用的合同义务，则其当然可以基于房屋所有权人的身份主张承租人返还房屋。承租人预付的租金是其为履行将来居住使用房屋的合同权利而预先支付的价款，但在管理人行使选择权而解除租赁合同的情况下，承租人继续支付租金的合同义务已经消灭，承租人当然有权要求返还。从出租人角度看，其收回房屋后再占有承租人预付的租金则无法律上的根据，构成不当得利，因而承租人有权基于不当得利之债而要求出租人返还。由于出租人的该项不当得利债务发生于人民法院受理破产申请之后，根据《企业破产法》第42条的规定，该债务的性质应属于共益债务，承租人有权要求从作为出租人的破产债务人财产中随时优先清偿。因此，对于前述案例的处理赞同甲说。
◈法律法规链接
1.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日)
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
2.《中华人民共和国民法总则》(2017年3月15日,2021年1月1日废止)
第一百三十六条 民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。
3.《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日,2021年1月1日废止)
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
4.《中华人民共和国企业破产法》(2006年8月27日)
第十六条 人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。
第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是， 对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
第十九条 人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。
第三十条 破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。
第四十二条 人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：
(一)因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；
(二)债务人财产受无因管理所产生的债务；
(三)因债务人不当得利所产生的债务；
(四)为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；
(五)管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；
(六)债务人财产致人损害所产生的债务。
第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务 后，依照下列顺序清偿：
(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用， 所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
(三)普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
◈类案检索报告
一、检索工具：法信平台——类案检索
二、关键词：破产管理人、解除、租赁合同；筛选条件：审理法院——最高人民法院，案由——民事案由
三、检索结果：共检索出18件民事案件，二审民事判决书4篇，再审民事裁定书14篇
四、类案文书（点开图片可放大查看）
拟稿人：王富博，最高人民法院第二巡回法庭分党组成员、副庭长，法学博士，二级高级法官。
核稿人：郃中林，最高人民法院第二巡回法庭分党组副书记、副庭长，法学博士，一级高级法官。