未来市场：迎接全国500万经纪人
历史并非单一叙事。经常查阅，可以洞察到并进发生的、成千上万种可能。
未来同理。重大变化爆发前，都有伏笔。
先驱洞见先机。
今天，我们聊聊未来。
一.
2030年中国城市人口将超过10亿人，按成熟国家或典型城市的「经纪人饱和度」测算，每1000个城市人需要5个经纪人为之提供交易服务。
简单框算，在成熟市场条件下，中国未来的经纪人总量应该达到500万人。
2018年底，中国经纪人数量约为150-200万人，未来至少还有一倍以上的增长空间。
二.
从国际成熟国家来看，美国3亿人口，持牌经纪人数量历史平均为150万人，「经纪人饱和度」为5‰。
中国香港700多万人，经纪人数量接近4万人，「经纪人饱和度」超过5‰。
北京、上海、深圳作为相对领先型市场，同样在5‰左右。
二、三线城市中，武汉、成都、南昌、南宁、昆明、哈尔滨等城市，也接近这一水平。
四川乐山，一个小型的地级市，主城区人口70万人，经纪人数量超过3500人，同样也达到了5‰。
三.
为什么一、二线城市，甚至作为“六线”城市的乐山都可以达到5‰的“饱和临界点”？
如果走过这些城市，你就会发现：
最大的影响因素不是二手房市场的发育程度。而是10年前，或者更早以前，这些城市有没有企业家进入中介行业，且一直坚持了下来。
如果北京没有链家、我爱我家和麦田，如果大连没有好旺角，如果昆明没有荣城、尊园和新亚，如果南昌没有中环，如果南宁没有优居，如果常州没有常居，如果哈尔滨没有骄阳，如果乐山没有恒居.......
这样的名单还可以很长，假设没有这些企业的创始人“恰好”甚至“错误”地进入了这个行业，这些城市的中介市场一定不是当下这个样子。
也许这些企业今天都不够完美，甚至问题重重，但也正是他们在特定的土壤环境下，甚至是“盐碱地”的环境下，选择并坚守了这个行业，否则中国中介行业必然没有今天这个样子。
这也是我相信的「企业家价值」：一个市场的规范程度、发育水平以及服务品质，在很大程度上，取决于企业家，特别是头部企业家的选择。
我也越来越相信，这个世界是由认知创造的，企业家的认识在什么水平上，这个行业的发展水平也就在什么水平上。认知不变，行业不会进化。这也是我做「空·白」的出发点。
四.
让我感到兴奋的是，我看到一大批年轻的85后、甚至90后创业者正进入这个行业，他们的规模或许不大，他们的品牌或许没有那么响亮，但是他们的未来却充满可能性。
原因是：
1. 未来5-10年必然是中国二手房市场全面崛起的阶段，交易额将从不足6万亿扩张到10万亿；
2. 未来5-10年必然是二手房渠道全面渗透新房的阶段，新房市场从供给不足转向需求不足的过程中，“客户为王”和“渠道为王”的时代一定会到来；
3. 消费者意识的全面觉醒，牵引行业“走正道”的终极指挥棒一定回归到消费者手中。
消费者是理性的，是聪明的。那些提供品质服务的企业一定会得到极大的“品质溢价”，而因此获得更大、更持久的生存与发展空间；
4. 新一代年轻企业家的“意识觉醒”。与老一代企业家不同，新生代选择进入行业，大多不仅是为赚钱，而是在创建一份事业，顺便赚点钱。
五.
在这样一个大的行业背景下，经纪人这个职业将成为最好的职业之一，经纪人这个群体将成为中国最大的服务阶层之一。
为什么说最好？原因也非常简单：
1. 在中国经济增长率总体下行的长周期中，二手房、租赁、物业服务等围绕3亿套住宅（2030年中国住房存量将超过3亿套）、300万亿存量住房资产的住房服务市场是一个足够宽广且持续向上的“赛道”。
2. 在中国社会阶层逐步固化、纵向流动机会越来越有限的情况下，经纪人这个职业是为数不多的能够为中低层劳动者提供向上攀爬阶梯的职业。
本质上，经纪人是一个时间的生意，无论是收入水平，还是职业尊严，都与从业时长密切相关，从业时长的边际回报是指数级增长。
3. 经纪人可以成为一个永久性职业，永不退休。
在美国，经纪人中位数年龄超过65岁，经纪人“老龄化”现象非常明显，甚至出现了“父传子”现象。
本质上，这是因为，社区和客户最终成为了经纪人的“专属资产”，经纪人所看护的房子、所服务过的客户，源源不断地带来重复的交易或转介。
4. 10年之后，经纪人的准入门槛将变得非常之高。
门槛拔高不是因为准入制度的变化，而是因为房源和客源的“专属化”，消费者会：“认人”。
这个筛选机制将会使得新人非常难以存活，这是必然趋势。
因此，可以非常确定的说，未来的10年，成为经纪人，并坚守下来，是最好的时间窗口（时间窗口：蛰伏周期后的红利爆发点，错过难赶下趟车）。
六.
如果这个判断是对的，那么，无论是互联网平台，还是直营的连锁品牌，或者是加盟的连锁品牌，其最大的价值就是：
1. 能否推动500万经纪人的生长、发展与沉淀。
2. 进而推动这500万人为消费者提供越来越好的服务。
脱离这两点，平台、品牌和公司便没有价值。
杨现领
2019年4月18日
此封家书亦是4月16日直播课程之文字总结。