建工案件，法院能否冻结商品房预售资金监管账户？
相对于现房买卖，商品房预售属于期房买卖，这给购房者带来一定风险，如开发商资金不足楼盘烂尾、卷款潜逃等。是故，商品房预售资金监管制度应运而生。
目前，多地已建立商品房预售资金监管制度，要求开发商须将预售资金存入银行专用账户，实行“专款专用”，预售资金只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。因此，商品房预售资金虽然在形式上归开发商所有，但该资金在用途上受到严格的限制与监管。
关于商品房预售资金的保全与执行，目前尚无法律和司法解释明确规定法院不得冻结商品房预售资金监管账户。无明确法律规定，争议自然产生，建设工程纠纷案件中，法院能否冻结、划扣发包人（开发商）的商品房预售资金监管账户呢？
部分观点认为，法院不能冻结商品房预售资金监管账户。在监管制度下，发包人提取资金受工程进度节点等诸多条件限制，并非完全受发包人个人意志支配，不应当认定为其财产。此外，依据《城市房地产管理法》第45条第三款，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。若冻结此账户，将导致发包人无法正常提取预售所得款项，进而无法正常支付工程款，影响工程建设进展。从本团队的办案经验来看，此观点未必能得到一致支持。
根据建设工程裁判数据分析，目前已公开的案件中，涉及“建设工程”、“商品房预售资金”、“冻结”关键词的裁定书，共有334个案件，多为发包人针对法院冻结其商品房预售资金的执行行为提出异议，案件基本涉及法院能否冻结商品房预售资金监管账户这一争议点。
通过对执行异议裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下驳回异议申请的有238件，占比为71.26%；财产执行（解除冻结）的有21件，占比6.29%；其他的有8件，占比2.39%件。
在司法实践中，法院论证其可以冻结商品房资金的理由，主要有以下几点：
1
商品房预售资金属于发包人的责任财产
货币作为特殊动产，实行“占有即所有”的原则。不论资金来源如何，只要汇入并存在于发包人的银行账户中，就应视为归发包人所有。所以，商品房预售资金监管账户的资金属于发包人所有，是发包人的责任财产。
2
法院有权冻结商品房预售资金
根据法释〔2020〕21号规定，法院有权冻结商品房预售资金，商品房预售资金监管账户不属于“不得查封、扣押、冻结”的财产。而《城市房地产管理法》的相关规定，其目的在于规范与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预售款，而非限制约束人民法院依法实施的冻结等执行行为。
第二条第一款 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2020〕21号）
至于发包人抗辩因涉案账户冻结影响项目施工的，法院多认为其冻结行为不会改变商品房预售资金监管账户中的资金性质。同时，法院会在综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可以冻结监管账户的相应款项。
综上，人民法院有权查封发包人的商品房预售资金监管账户。建议发包人及时解决欠付工程款等纠纷，避免因商品房预售资金监管账户冻结影响自身资金周转。
（图片来源Unsplash网站）
饶庆松
大成律师事务所合伙人
大成深圳房建部副主任
广西北海国际仲裁院仲裁员
《时代周报》特邀法律评论员
热爱横渡，三次横渡琼州海峡
2016年挑战往返横渡
彻夜坚持19小时50公里
公开出版物有《横渡，不一样的人生》
曾成功代理死刑改判无罪案件
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