不会做商业的地产商,危险了!

作者:福贵

未来相当一段时间,商业地产会比房地产活得更好。

2018年9月,万科集团秋季例会,猩红的屏幕上,“活下去”三个大字在朋友圈刷屏。

万科2018年秋季例会

房地产大佬万科为“活下去”而努力,也让不少人瑟瑟发抖,中国房地产行业的未来何去何从?房价又是否会真如马云所说的那样“房价如葱”?

前几天(10月31日),郁亮在上海区域媒体交流上再次说到:“万科没有五年规划,活下去是最高策略。”

8月20日,“三道红线”、“四个档次”划分标准的提出,也对房企提出了更高的要求,或将开启中国房地产行业新的时代,行业大洗牌也将不可避免。

TOP30房企仅6家房企未踩红线

如何活下去、活得好、活得久,也成了众多房企首先要考虑的问题。

而在房企一片灰暗之下,物业上市风再次吹起,不少房企转向商业地产版块,加码物业管理服务。

这是房企在转型自救,还是房企们的另一种融资手段?

今年已有10家物业公司上市
上市数量创历年新高

前几年,物业管理业务被地产商视为赔钱赚吆喝的事情,如今却成为拆分物业上市,实现多元融资的方式。

据克而瑞物管数据显示,截止目前,全国上市物企已达到34家,其中2020年上市数量已至10家,已递交招股书尚未上市交易的物企有10家。

从2014年的1家到今年34家,无疑, 2020年物企上市将达到一个新的高潮,上市数量将创历年最高。

上市意味着房企要加快市场扩张,例如前不久上市的卓越商企,将拿出上市募集金额的七成扩大市场,恒大、融创、华润等头部房企也在加快上市进程。

而去年底上市的宝龙商业,根据上市后发布的首个半年报来看,净利润较去年同期上涨66.4%至1.45亿,股价也在今年上半年累计涨幅超130%。

外界比较关心的现金流和负债情况也很不错,上半年实现现金及现金等价物29.5亿元,同比增长12.78%,现金流情况良好;资产负债率51%,继续保持健康。

这也从侧面证明房企和资本市场对商业地产板块前景的看好。

部分节选

而在物企上市背后,则是利益的驱动。

相对来说,房地产开发有着几大不可忽视的局限:

一是空间约束,在政策红利和城镇化发展带来的人口红利下,房地产取得了巨大的发展,随着全面建成小康社会目标基本实现,城镇住房需求也会有所下降。

二是盈利约束,随着房企获得优质地块越来越难,拿地成本上升,房企盈利也会受到影响,据德勤研究数据显示,A股房企核心利润增速将从2016年的28%降低到今年的20%以下。

三是融资约束,三道红线,四个档次的划定,让房企融资越加困难,“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式将不复存在。

四是政策约束,“房住不炒”的定位,也抑制了房地产行业的投机倒把。

而商业地产则是处在高速发展的窗口期,这是基于中国庞大的消费人口基数,社区消费还有很大的增长空间,对于地产商来说还有很大的机会。

同时,商业地产有着很强的抗周期性,国家宏观调控或者经济下行对其影响都会相对较小。

并且,商业运营管理不像房产开发,每年必须通过销售来产生新的收入,以降低负债。商业运营只需要保证基本面不丢,就会有稳定而持久的利润收入,拥有多个项目的基本不会出现亏损现象。

而今年的疫情可以说是一个助推剂,大家对健康生活有了更高的要求,相应的也会对优质服务有了更多的需求。

多个因素综合影响下,拆分物业上市将成为房企重要的开源手段。

野蛮生长的房地产
与精耕细作的商业地产

然而,对于房企来说,商业地产是一块大蛋糕,想要做好却不容易。

拍地、建房、卖房,房地产开发基本上都是这样一套流程,简单而粗暴,老板大手一挥,可以迅速的大规模建设。

这也就有了不少地方出现烂尾楼、空城、鬼城。

而商业地产不同,商业地产所呈现出来的空间有着很强的社交属性,更加强调体验,强调品质,强调特色。

2008年,受经济危机影响,国家提出了4万亿救市计划,稳定市场,四川因为受地震影响,大量资金向四川倾斜,用以灾后重建。全国商业地产开发热度也在此阶段上升。

地产商们闻风而动,华润、万达、九龙仓、太古等纷纷进驻西南核心城市——成都。

成都商业氛围浓厚,居民舍得消费,也使得很多人热衷买商铺,间接地也使得政府推出更多商业用地,地产商们也大量开发商业。

最初一段时间,很多商铺一经推出,一夜之间就卖完了,也让众多地产商信心满满。

后来建多了,卖不出去了,不少地产商将办公用品搬进了购物中心,填充空荡荡的商铺,更多的则是死撑着,看着亏。

这就是盲目开发的后果。

同时,随着多年发展,不少城市商业地产开发也已进入存量时代,不少核心区域的商业体量已经饱和,在这一前提下,即将进入的地产商们也面临更大的挑战。

在以人为核心的消费时代,纯物质消费已经不能满足人们的消费需求,精神文化消费更显优势,需要将自然生态、人文艺术与科技相结合,为消费者带来更多满足感。

商业地产的未来
仍有很大上升空间

前段时间,旭辉集团CEO林峰提出过,未来房企要提高自身的免疫力(经营质量),存量资产经营的能力必不可少,因为增量会减少,而存量不断在增长,想长远发展,活得久一些,就绕不开存量的经营管理。

可以说,玩不转商业,想继续参与城市更新,几乎是不可能的。现在已经不是早期居者有其屋的发展时代。

中国房地产行业发展趋势倒逼各大地产商向更精细化方向发展,地产商不得不做出新的选择。

商业运营市场庞大的规模也散发着浓浓的血腥味,刺激着地产商敏锐的嗅觉。

2019年底,物业管理行业市场规模达到10512亿,加之企业不断延展市政环卫、城市服务等新市场,行业未来潜在市场规模则更大。而在万亿市场中,TOP10的集中度低于15%,TOP100企业的集中度刚接近30%。 

这意味着物业市场仍处于向成熟阶段跨越的关键时期,整体市场和单个企业仍具有较大增量空间,高增长仍会持续。

尽管最近上市的几大物业股皆出现破发现象,并且物业股整体上有所下跌,但从长远上来讲,这个行业还有着很强的持续增长性。

当然,物企们跑马圈地,达到一定规模后,更需要提升城市深耕的能力,才能在运营发展中获得更多的附加值。

房地产VS商业地产

未来谁能活得更好?

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