6问碧桂园“增长”
文\潘永堂
2020年房企最大的热词，依旧是“活下去”。但，这更多是对中小房企以及高负债房企的警醒，
对优秀房企而言，此刻的考题应该是——如何稳健、持续的增长？
增长的命题，在2020年疫情之下的市场，在“活下去”的行业主基调下，更见“力度”。
老潘今天探讨的问题是，不是行业的增长，而是碧桂园的“再增长”命题！
第一，作为3年销冠，碧桂园未来还能持续中速增长吗？
毕竟万科总裁刚表态：2020年万科销售额下降是一个小概率问题。值得感叹的是，行业巨头都开始谈“业绩下降”的话题了。
第二，碧桂园还能增长多少？疫情袭击下的2020年，碧桂园又能增长多少？
第三、碧桂园，凭什么继续增长？增长的底牌是什么？
第四，同样是增长，未来碧桂园增长方式有何不同？
第五，与增长伴生的“关键动作”有哪些？如何安全的增长？
第六，碧桂园的增长与其他巨头有什么不同？
仅是探讨，权且抛砖引玉！
高处不胜寒，但亦有无限风景。
市占率4.8%，权益合同销售额5522亿后，未来碧桂园还能增长多少？这是我们对地产销冠的第一问。
问得是碧桂园，其实问得为自己，即这个行业的未来，还有哪些可能性？
应该说，逼近5%市占率，是地产行业集中度提升的一个关键节点。
过去几年，碧桂园各方面综合增速一直超过全行业的增速，过去的市占率观感，长期停留在3%，4%多年，但如今，头部房企把这一指标拉升逼近到5%。
今天房企都在谈去单一规模化，但作为市场化竞争的企业，市占率是竞争指标，亦是行业地位指标，与过去房企高度分散不同的是，今天的房企巨头化多了，讨论和关注市占率的时候到了。
今天房企都在纷纷谈不唯规模论，这是平衡发展观，是对的，但不能理解过头了，不唯规模不是不要规模，不谈规模了，也绝非规模不增长了，甚至中高速增长也是正常的。
事实上，坊间传闻，去年年会吴亚军就畅想了龙湖2030年住宅权益销售突破9000亿，作为当下行业老十，未来10年力争继续规模增长破万亿（全口径），那么当下碧桂园未来10年当如何？
事实上，万科、恒大就提出过万科万亿大市值，恒大破万亿销售额，就在今天业绩会，恒大锁定了破万亿的时间表，即力争2022年恒大破万亿！
回到市占率和碧桂园话题，4.8%市占率之后，碧桂园，未来还能“长”多少？
与美国城市房地产最大市占率是8%，而对比当下中国城市深耕单一城市乃至单一省份最大房企市占率是13%，但房地产的区域性特征带来一家龙头房企在全国市占率一定小于单一省份最大市占率。所以，随着集中度继续提升，未来冠军房企市占率提升到6%、8%，也是大概率事件。
如此说来，碧桂园还有较大增长空间。
长远有空间，也乐观，莫斌也表示：“碧桂园对未来的信心来自于中国市场城镇化巨大的空间，还有就是中国市场宏观的调控能力和内在的竞争力。”
谈及2020年，莫斌表示：“能够在今年比去年做得更好一些，去年，中国房地产市场份额达到了高点，在去年的基础上，2020年应该会有所回调。碧桂园将在去年的基础上进一步的提升，市占率一定会有所提升。”
的确，2020年很多机构和房企都表达了行业销售额下降的判断，比如预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%；而旭辉预测2020年销售比2019年下降7%到10%。
碧桂园2020年业绩继续增长，而行业规模在略微下降，因此碧桂园2020年市占率破5%，或是大概率事件。
明面上碧桂园没有公布2020年的销售目标。
但事实上，我们可以间接推测出来。
2020年预计推货9066亿（存量带入2129亿），如果按照去化率67%，那么，如此计算下来，碧桂园2020年权益销售额应该是6074亿。
相对于2019年的5522亿，碧桂园2020年业绩增速正好“10%”！（与2019年较2018年的增速相同）
10%，是什么概念？
10%，是否保守了？
这里老潘来好好说说。
第一， 没对比就没发现。房企第二梯队2020年销售额增速大多都在5%到15%左右，相对第三方显示的碧桂园7000亿全口径，仅仅在千亿初期的房企增长率还在10%上下，那么，碧桂园7000亿量级的10%目标，其实“不算保守的”。
而在第一梯队TOP10房企中，恒大9%、华润9%，融创9%，正在势头上的世茂2020年也“保守”提出15%，而昔日龙头万科在2019年增长进入个位数3.9%后，总裁祝九胜更是表态：2020年万科业绩下降是小概率事件。
诚然，万科2020年业绩继续增长是值得信赖的，但舆论关于万科业绩2020年下滑的论调已经出现，也是一个值得关注的信号。
第二、推货来看，推测碧桂园2020去化率67%，相对2019年去化率72%，其实已经很谨慎保守了。
事实上，面对疫情碧桂园反应也很快，即碧桂园项目早在1年前就100%开放线上售楼处——凤凰云，而且截止目前，除湖北个别地区外，碧桂园97%销售中心线下复工，95.2%工地已经复工，而且湖北的销售只占全国销售的4%左右，因此影响有限。
事实上，碧桂园在5500亿元徘徊了一年，自自2018年权益首次破5000亿，坐稳5000亿元后，按推测，2020年以10%增速冲击6000亿，也算顺理成章！
其三，从时间轴来看，碧桂园其实这些年的确提质降速了，2016年、2017年、2018年、2019年碧桂园的4年销售额增速为120.3%、78.34%、31.25%、10%，而如今2020年预计10%，看起来是一种“谨慎”的心态。
事实上，百强房企2019年权益销售金额同比增长6.5%，而2020年行业销售额还会下滑，外加疫情影响，因此，碧桂园2020年10%目标并非保守，反而更体现出其乐观、自信的一面。
因为——10%，站在5522亿上的大象起跳，这需要矫健的体魄！
进入权益合同销售额5522亿节点的碧桂园，未来的增长安全命题与增长同等重要。
何为安全的增长？
巨头也可以倒塌，利润决定企业走多远，但现金流决定企业是否时刻活者。所以，究其根本，房企谈安全，谈活下去，活得久，归根结底是现金流问题。
事实上，碧桂园在业绩增长上看似激进，但实质上碧桂园在增长安全上有极强的自律和纪律。这些年，碧桂园长期保持了“低负债、强造血、高去化、高回款、高现金短债比”的本色。
首先，碧桂园在顶层设计构建了低负债的安全网。
碧桂园过去的12年之内净负债率一直控制在70%以内，而2014年～2017年，碧桂园的净负债率指标分别为56.9%、60%、49%、56.9%，近年来更是下降到50%以下，比如2018年49.6%，2019年仅有46.3%，不排除2020年继续下降的可能。
与之对比其他中高速增长的规模房企，大多奉行“高杠杆、高负债”下的债务驱动，事实上，对比2019年上半年营业收入前30名房企的净负债率均值为104.6%，最大值为230.4%，对比之下，碧桂园长期低净负债，是克制的。
其次，在现金流上，碧桂园自我造血能力优秀。
在碧桂园超强去化和销售回款能力下，作为自我造血的“净经营性现金流”从2016年起，碧桂园就连续4年为正。民营上市房企中，仅碧桂园、龙湖、万科等少数几家公司能够持续数年实现净经营性现金流为正；
其三，现金为王下，回款重于销售，碧桂园的回款和持有现金，在行业也堪称优秀。
以2019年为例，碧桂园权益销售回款率竟然高达96%，而2018年也在91%，这是碧桂园的厉害之处。
也因此，碧桂园2019年年底可以手握现金2683.5亿，成为有史以来碧桂园的现金最高值，占总资产的14.1%，对比同5000亿+量级的房企，万科持有货币资金 1661.9 亿，融创1257亿，碧桂园超过1000多亿。
除此之外，2019年末碧桂园未使用授信额度3168亿。
其四，现金短债比太高则浪费，太低则不安全，应该说碧桂园在现金流安全上表现出较好的“刻度”。
碧桂园一年期内的短期有息债务约1163亿，因此现金短债比高达2.3，相对2018年的1.92，碧桂园在2019年其实加强的债务安全强度。事实上，对比某50强上市房企，现金短债比仅为为0.7。
活下去等同于现金流持续安全，碧桂园高度自律的现金流管控体系，确保了在高位增长途中的安全！
房企这些年有很多空喊增长口号的，3年破千亿最终搁浅，或者未来3年30%控速结果今年都控制到10%到15%左右，很多时候，增长是需要底气、尤其是底牌的。
没有牌、没有能力，最终大概率就是忽悠。
对于碧桂园未来的中速增长，底牌是什么？
首先，碧桂园全国权益可售资源高达2.4万亿，按照2020年6000亿量级来计算，足够未来3、4年发展所需，这说明碧桂园基础牌量是够的。
其次，光有牌还不够，得有几张好牌。对此，碧桂园2.4万亿土储质量又如何了？
首先，碧桂园投资布局的城市基本面过硬。
第一，2.4万亿土储73%的权益货值位于中国五大城市群，比如在大湾区，碧桂园权益可售资源就高达6317亿。
第二，持续看好新型城镇化，碧桂园根据《2019年新型城镇化建设重点任务》，判断落户政策将使得城区人口在100万-500万的大城市成为主要受益地区，而碧桂园的目前土储97%位于常住人口50万人以上区域，93%位于人口流入区域，说明其投资有基本面支撑。
其次，对于三四线，目前几乎绝大多数房企都在回归一二线和坚守一二线，但碧桂园投资方向坚定看好新型城镇化前景，坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。
这一度让投资者担忧，三四线真的靠谱吗？
对此，碧桂园给出了自己的实践成绩单和稳健的策略。
其一，你做三四线未必好，但碧桂园做三四线是几十年的功底，碧桂园拥有全产业链的整体作战能力，碧桂园对三四线天生就有敏锐度和竞争力；
其二，从实际土储投资转化的结果来看，碧桂园在三四线的投资依旧是有效的，价值鲜明。比如碧桂园在众多三四线城市项目获取18个月的投资转化率为1.27，而对比同行的一二线城市项目，该指标为0.71或以下，这样说明其深耕三四线实现了高回报；
其三，碧桂园在三四线也是择优录取，比如在碧桂园进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的88%。
因此，和国运在一起，就能前途无量。
当下中国城镇化率突破60%，距离发达国家80%左右比率还有差距，还会继续提升。
杨国强曾多次表示，看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。而这正是碧桂园一直擅长的战场。
事实上，2017、2018年很多房企纷纷撤离三、四线城市，对碧桂园是否是机会？
对此，碧桂园常务副总裁程光煜：“碧桂园按照一至六线均衡布局、投资标准不变的方式获取土地。”
最后，船小好掉头，船大抵风浪，碧桂园土储就比较均衡。
截止2019年，碧桂园实现了31个省份全覆盖，其中包括282个地级市，1299个县/区，凭借在1-6线城市广泛而均衡的土地布局，这在全国房企是独一份。
目前2.4万亿土储，按照城市等级划分，目标为一线城市、二线城市和三四线城市的权益可售资源分别是2906亿元、6140亿元和7976亿元；
得益于五大城市群、精选优质城市，更得益于全国均衡布局，碧桂园的业绩稳定性往往更强，对此，莫斌也强调：“2020年，对于碧桂园来说，稳健经营才是首位，得益于公司布局，有相对大的空间去调整。”
地产下半场，地产已经不是关注增长，而是关注则增长航道、增长方式的问题！
道理很简单，以前很粗放的方式与套路，因为行情好也能实现增长，但如今，行情差了，市场变了，没有新拓的增长渠道，没有更好的增长方式，企业是很难在未来中长期继续保持增长的。
首先，从增长航道来讲，规模房企都开始了多元化，比如龙湖四大航道、金地一体两翼、正荣三驾马车、万科八爪鱼、融创五大产业。。。。房企的多元化最终呈现出多样性。
但无论如何，2019年初，碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务，“多元布局、协同发展”，在年报发布会上，莫斌这样说；如果将主营业务比做“老虎”，新业务相当于“翅膀”，老虎插上翅膀，公司的发展会越来越好。
而在2019年的业绩成绩单上，我们也看到，碧桂园97.8%的收入来自物业销售（2018年占比为97.4%），2.2%来自建筑服务、酒店服务以及租金收入（2018年占比为2.6%），上述业务的营收贡献基本维持在2018年水平。而作为物业的碧桂园服务2019年营收96亿，但因为分拆独立上市，故2019年度物业管理服务的收入为0。
相对而言，碧桂园的增长航道有自己的逻辑。
其一、碧桂园未来的竞争力从何而来？
杨国强认为：“如果我们不走科技的道路，我们的竞争力会大打折扣。”
基于此，机器人和现代农业都是高科技的代名词之一。也基于此，有传闻表示，杨国强近年来对地产主业颇为放心，所以他花费更多精力潜心研究新领域，机器人和农业，这是他的“心头好”。
其二，机器人和现代农业都是为地产主业服务，比如机器人核心是建筑机器人，这样能为地产主业赋能和提升品质稳定性。
目前，外墙喷涂机器人的工艺、工效都有较高的提升，预制内墙板搬运机器人一次可以搬取3块单块重量约180公斤的墙板，安全性和工作效率都大幅提升。
而现代农业则与碧桂园巨大的社区零售直接结合，为业主提供更好更健康的服务之外，也将产业链价值发挥到最大。
作为业内规模最大的龙头房企，碧桂园深知当前行业发展的痛点，率先用“建筑机器人+装配式建造”的模式探索生产方式变革。在碧桂园创始人、碧桂园董事会主席杨国强看来，这是碧桂园未来核心竞争力所在。
截止目前碧桂园机器人中主要研发的是建筑机器人，目前已研发了50款，其中有32款已经在工地上进行测试。莫斌表示：“建筑机器人如果跟传统的施工工艺相结合，相信不但能够保证安全和质量，成本、效益和品质，都会非常突出。我们充满信心和期待。”
第二个问题是增长方式。
自“提质控速”以来，不将规模增长放在首位的碧桂园，追求均衡、高质量的发展，慎拿地、控负债、强回款、追利润，2019年权益销售增速10%，营收和利润保持20%以上的增速。
碧桂园业绩步伐在稳而有序，但更有价值的是，利润在增厚，从净利润表现看，2016年115.2亿，2017年260.6亿，2018 年485.4亿，到今年的612亿。
平均每天创造约1.8亿净利润，碧桂园正成为一家很赚钱的公司。
持续增长，归根到底是一种能力！
某种程度上，增长能力比增长更重要，那么，碧桂园如何系统提升自己的增长能力？
对此，其他房企都在提均好，强化专业能力，这也对，比如有的房企在提穿越地产周期的能力，这也是战略级的能力，让企业增长不再过多被地产调控所束缚。
碧桂园的系统增长能力打造方向很清晰，即碧桂园这些年要全力打造碧桂园全周期综合竞争力的提升。基于此，与2019年一样，2020年碧桂园发展主题依旧被确定为“全周期综合竞争力的提升年。”
首先，追求均好，碧桂园的目标是追求持续的增长，追求速度和质量的平衡，同时，通过竞争力持续的增长，实现年化回报率，自有资金的年化回报率和利润总额的增长。
其次，追求高效率，在运营上保持继续提升。比如在行稳致远的过程中，碧桂园更多强调是安全和质量，以及企业的经营质量。现在碧桂园各条线强管控措施基本到位，比如工程运营环节，碧桂园目前设置了差不多600个节点，全部采用线上的形式，用App的形式，这种节点能够有效的将碧桂园运营时间进行数据化，数字化运营，数字化碧桂园正在提速。
其三，追求更高质量的管控。比如碧桂园销售费用管理费用就从2018年的8%下降到2019年的7%。实际上通过提升销售效率，加强产品竞争力，在供和需方面做好调节，强化信息化、数字营销建设，最终不断降低销售费用。
其四，管理更加聚焦和有效。
对比下来，万科目前在“收敛聚焦”、“修枝剪叶”和“巩固提升基本盘”基础上，对组织进行全面重构。强调打造更聚焦、更有韧性的矢量组织、冠军组织、韧性组织。
而碧桂园同样在强化让管理更多落位到“区域、项目”的提升上来。比如碧桂园区域和项目管控思路正在变化。
区域从过去的做实做强转变为如今的做强做优;
而项目从过去的责任到人到如今做一成一，确保区域更优秀、项目更成功！
对于规模增长，早期房企过于死磕，而在当下又过于“忌讳”。
对于房企未来的增长，一方面要明白行业大势虽然见顶但体量依旧巨大的容量之欣慰、调控政策虽然严厉但维稳不大起大落反而对行业是利好，但唯独改变的是——过去的粗放发展模式不行了，过去高杠杆为代表的"三高模式"该谢幕了，而唯有打造综合竞争力、均好竞争力、差异化竞争的房企，才能在未来地产江湖活下去、活得好、活得久！
未来，地产下半场继续深化，但优秀房企的春天依旧存在，他们该有远见、信心和底气去迎接2020，迎接地产下一个新波段！
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