房租潮起潮落，间采勇闯天涯
左手职场.右手采购
有故事.有方法.有工具
2020年6月16日
这是2020年第070篇原创文章
总第340篇原创文章
全文1963字，阅读时间约5分钟
对采购来说，2020年也是魔幻的一年：疫情刚开始的时候抢口罩，复工刚开始的时候追原料，追高了原料扭头谈降本，降本还没谈完开始处理库存，当然还有嗷嗷待哺的OEM过剩产能...这还只是负责直接材料采购的经历，间接采购（简称“间采”）的小伙伴们怎么样呢？
差旅活动中断
市场营销宕机
人才招聘冻结
唯一还活蹦乱跳的要数行政类采购了，其中各种设施租赁（厂房、办公室、仓库）采购是绝对的大头。而且行情看起来也是特别给力：
租金减免
不可抗力
远程办公
地摊经济
根据中国房地产指数系统，写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年一季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌，平均租金为4.9元/平方米·天，跌幅为0.82%。
一线城市中，2.8%的商圈写字楼租金环比上涨，97.2%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，深圳前海商圈写字楼租金环比小幅上涨0.16%；上海北外滩商圈、深圳福田中心区商圈、上海漕河泾商圈等35个商圈写字楼租金环比下跌。
在写字楼租金环比下跌的商圈中，海口国贸商圈环比跌幅最大，为2.44%，租金下跌至2.3元/平方米·天；南昌红谷滩中心区商圈、上海北外滩商圈等4个商圈租金环比跌幅亦在2.0%-2.5%之间；重庆解放碑商圈、深圳南山中心区商圈等29个商圈租金环比跌幅在1.0%（含）-2.0%之间；广州北京路商圈、北京CBD商圈等43个商圈租金环比跌幅在1.0%以内。
而另一篇文章的作者身处武汉，最近先后走访了光谷鲁巷、关山大道、金融港、藏龙岛到江夏沿线几个园区和写字楼，租售价格受到疫情的影响，大多数都在年前水平的基础上跌了10-20元，有的跌回了五年前，甚至八年前！具体的情况是：
由小开发商自己的物业按照纯商务写字楼租售运营的，租金价格比五年前更低，就不具体说名称了；
有产业政策或有孵化器的园区和写字楼，价格有一些回落，但总体变化不算太大；
这里面受影响最小的，就是5A级写字楼了，几乎没有什么变化。
大势所趋，负责设施租赁的间采们降本压力陡增，而且常常面临着下面的“灵魂五问”：
【01】为什么租赁合同不是每年签，而是一次性签几年？
因为疫情爆发之前，国内的经济形势一片大好，租金高歌猛进，年年高升。为了规避每年的租金上涨，大多数公司会选择锁定一定的年限来应对租金过快上涨的不利因素。比较典型的有2年、3年、2+3年，或者3+2年，3+3年等等不同的组合。
在租金年年上涨的卖方市场下，每年签租约不仅费神费力，而且有可能发生因为需求旺盛，无法将租期延期的情况。由此带来的包括重新选址、重新装修、搬迁等一系列的额外成本可能更高。
【02】为什么我们签订的租赁合同里没有租金随行就市调整的条款？
一般来说，签订价格随行就市的合同，是预期市场价格有一定程度的上小波动，涨跌互现。
而疫情前的市场价格是年复一年单边上涨的。这种情况下，锁定价格对于买方更有利。
【03】为什么疫情之下需求疲软，租金还谈不下来？
大多数情形是，一方面，买方签订了多年的租赁合同且合同在有效期内；另一方面，提前终止合同产生的违约金买方无法承受。比如，有的租赁合同规定，在一方没有过错或者不存在不可抗力的情况下，提前终止合同的一方需要支付另一方6-12个月不等的租金。
还有的情形是，没有留出足够长的时间来找备胎，早谈判，加上使用方可能对租赁的设施有一些特殊的要求，比如面积较大，周边配套，需要定制化，等等，导致房东很清楚你没有可选项，只能选择就范。
【04】租赁总成本都包括哪些关键项目？
租金：大多数按每平米每天，或者每平米每月。
税费：依据供应商的注册主体和归类的税务科目。可能的税率有3%，5%，6%，9%。如果含税租金相同，房东开具不同税率的增值税专用发票，租户实际支付的租金是不同的。
举个例子，含税租金都是1万元，5%的未税租金为9524元，9%的未税租金为9174元。
押金：通常是1-3个月不等，当然是越少越好。
物业费：有的打包在租金里，有的单独列出来。
付款账期：大多数需要预付，比如每个月预付，每个季度预付等等。能谈下来账期，哪怕是30天也是好的。
【05】租赁合同中应该注意什么条款？
租赁期限：1年、2年、3年、1+1，2+3，3+3等等根据具体需求的不同组合。需要特别注意的是，对于X+Y类合同，要搞清楚X结束后什么条件下+Y。
续租条款：比如，至少要提前X个月提出，且续租不能少于2年等等。
退租：常见的会约定需要提前多少时间，以及退租条件。比如，需提前4个月通知，厂房租赁方负责恢复原状。租户需承担厂房修缮费用。
提前退租：大多数都有违约条件。比如，承担违约及其他全部责任以交纳的保证金为限。剩余租期足额支付，保证金不退还。需支付XX%违约金。
续租租金：大多数是为了规避租金单边上涨过高，事先锁定涨幅幅度。
以上的情形都不适用于新冠疫情。它是突发的黑天鹅事件，没有人能够提前预测，所以也无法提前做出反应，只能是发生了之后尽可能早的做出反应，减少损失。
房租潮起潮落，勇闯天涯的间采们，欢迎留言，分享你的见解和故事。
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