333%，供销双涨！重庆购房主战场还在北区！
（图源网络）
前言
要么说，涨价和库存告急是同时存在的。涨价促使了库存告急，而库存告急又会让价格继续涨起来。
所以，进入三月以后，重庆的楼市就炸锅了。房价上涨势头凶猛，各个项目开盘速清这种事儿多到我已经听腻了。
不过，市场热度比较高的时候，我想给大家提个醒，越是这种时候，越要认真思考一个问题：
不管是自住还是投资，你现在买来的房子，将来要卖给谁？
这涉及到的是用近年情况去做一个未来市场购房方向预判，如何选筹，就成了最重要的事情！
01
高层、洋房，谁才是未来的主流？
有件事情基本无法反驳：
你的房子，在进入二手市场后，下个接盘的买家，大概率是又一个刚需购房者。
毕竟，不论在新房市场还是二手市场，刚需购房者都是绝对主力。
那么问题来了，对于刚需购房人群来说，他们认为的刚需产品是什么，改善产品又是什么？
我们先来看一张图。
（图源 铭腾机构）
其实，刚需产品的定义不是一成不变的。
从1997年房改到2010年初，刚需的定位从楼梯房变成了高层。
但是2016年后，人们对居住环境有越来越多的要求，再加上重庆对土地的开发要求限制越来越严格，洋房产品逐渐替代了高层，成为了新“刚需”。
如果按照这个发展趋势，可能未来15-20年，洋房将取代高层，成为新房市场和二手市场的绝对业态主力军！
毕竟，2016年，洋房业态在市场上占比仅有约15.1%。而到了今年第3月结束，洋房占比已经达到了32.6%左右！
并且，今年洋房市场供应环比减少了42%，存量减少了8%，但是成交均价却上浮了2%。一直到3月底，洋房存销比已经低至4.5。
（图源 铭腾机构）
这意味着，如果再没有洋房项目开盘，按照现在的洋房存量，4.5个月之后告罄。
现在四月已经过半，最新的数据还未出来，不过我猜测跌破4可能已经是大概率事件了。
当洋房成了新刚需，供应和存量肉眼可见的减少，价格却保持上升趋势——
刚需购房群体，慌了！
02
重庆东南西北，购房者在哪扎堆？
不慌，我们要保持清醒。我们先来看一下，刚需购房者们都扎堆到哪里买房子。
从数据上来看，重庆的刚需购房群体，还在渝北！
你不要管西风吹得多盛，购房者们还是老老实实的用钱去给渝北投票。从数据上来看，渝北整体供应量环比上涨了333%。
在如此庞大的供应量之下，渝北的销量环比仍上涨了100%。可以说，渝北算是市场供销双冠王了。
（图源 铭腾机构）
但是，渝北那么大，刚需购房者们都去买了渝北哪里的房子？
刚需购房，无非总价原则。从渝北区的刚需外溢到的板块进程来看——
大照礼，这三个板块没多少房子不说，现有价格直接起飞，动辄200万+的总价是这类购房人群的心头痛。
若是完全考虑总价，北区边缘地带倒是非常可以，但是这些板块配套还未完全成熟。
与此同时，北区的刚需外溢却不会停止。就在这种情况下，北区某个板块，在今年第一季度悄悄地跻身进销量前十，成了渝北的流量新秀：
空港新城。
（图源 铭腾机构）
新板块打的旗号都是“配套先行”，空港算是把配套落实得比较实际的。
轨道交通方面，轨道3号线空港线早已建成并且投入使用了一段时间。轨道5号线北延伸段建设提速、9号线二期在加速建设，14号线也在规划当中。
商业方面，规划约600万方的两江国际商务中心正在如火如荼的建设，规划总体量约200万方的临空经济商业有的已投入运营，有的正在抓紧时间修建。
大家都是新板块，为何空港的配套落实得如此迅速？
因为：
空港新城产业先行！
重庆的临空经济示范区在2016年，成为首批两个国家临空经济示范区之一。那现在重庆的临空经济示范区发展成什么样子了？
空港工业园，现代交通设备研发制造、动力装备制造、电气设备制造、临空智能终端产业、临空物流业聚集；
航空产业区，航空教培、航空文化展示、航产服务、多业态金融；
智能产业园，仙桃数据谷一期已经投产，集成电路高端设计集群初步成型。
……
（图源网络 仙桃数据谷）
在产业、交通、商业配套都齐全的情况之下，空港新城引来了一票开发商入驻。在各路房企抓紧时间修建楼盘之时，这里的房价开始逐渐抬头——
空港新城的首次区域爆发，开始了。
由于重庆土地供应三限制，目前来看，空港的地块，整体容积都低，开发商们修的也都是洋房项目。
那么在这种情况之下，买谁家的洋房更合适？
03
洋房遍地开花，哪个盘更有竞争力？
这种情况之下，挑盘也不必有选择障碍。当一个板块做的都是一样业态产品的时候，其实是最好选择的。
洋房扎堆，就买目前这个片区容积率最低的那个——
恒大御峰。
（恒大御峰 意境图）
截至现在，这一片区的容积率整体在1.4-2.0之间摇摆，恒大御峰的容积率，仅有约1.32。
与此同时，当时这块地的出让条件之一就是限高20米、30米。所以，在容积和限高两种条件之下，恒大御峰能做的只有大景观的、6-9层的纯洋房社区。
不过，值得注意的是，恒大御峰的整体竞争力并不仅仅是容积率低。面积，则是它的核心竞争力！
不得不说，当洋房成为业态主流，刚需们喜欢的洋房面积也发生了改变：
2016-2019年，110㎡以上的是主力；
2020年后，110㎡以下的是主力；
2021年1-3月，80-110㎡是绝对主力。
（图源 铭腾机构）
刚刚我提到，洋房，不论新房市场还是二手市场，它都可能是未来15-20年的主流业态。在购房者意向面积也发生变化的同时，恒大御峰的洋房面积，稳稳地控制在了66-102㎡之间。
（套内约69㎡户型图）
不论是长期市场方向还是短期的意向变动，恒大御峰都完全满足大部分刚需购房者的购房需求！
小户型，总价是完全能控制住的。并且，现在空港的整体房价还不算高。综合来看，空港板块是北区的房价洼地。而恒大御峰，可以实现刚需总价买洋房产品，多香。
恒大御峰还有个更吸引人的卖点：精装修。
恒大的精装经历了几次迭代，恒大御峰的精装修用的是恒大最新的、也是最高的装修标准。这一批最新的精装，完全颠覆了我对恒大精装的印象：
基装和硬装本身用的材料品牌都很国际一线算是基操。除此之外，整体精装风格让我看到了更多的、可以供业主自由发挥的空间。
（恒大御峰 实景）
（恒大御峰 实景）
这样的精装修，更贴近年轻业主的需求。也就是，恒大御峰更能满足这一批年轻购房者对于装修的需求。
精装年轻化，社区整体却是全龄化的设计。
恒大御峰一如既往地采用了“恒大式”围合式建筑分布，中庭有约1800㎡广阔的湖水景观，约10000㎡的园林遍布整个社区，1000㎡左右的铂金会所保证业主休闲娱乐生活质量。
（恒大御峰 意境图）
低容积率所带来的大面积景观，让多数时间都在社区里的老人和儿童生活得更舒适。
（恒大御峰 意境图）
而智慧社区的打造，也让业主的生活更安全、更方便。
按照恒大新开售楼盘的惯例，我估计首开这批还是会有点活动，比如特价打折之类的。
经历过二手房产交易的朋友都知道，等这个盘进入到二手市场之后，房子和房子之间的价格差距，已经不在于是原价的差距，而是更细节的东西。比如楼层、装修和朝向。
那么，首批业主妥妥的买到就是赚到！
实不相瞒，我在恒大御峰踩盘的时候，工作日的下午，沙盘周围都是购房者。从我进入到出来，前后半个小时左右，我就看到了两波砸金蛋的。
未开先火，说的大概就是恒大御峰了。
04
结语
不管承不承认，重庆现在正值楼市小阳春。
供地少，房子少，但是购房者却一直在增加。本地购房需求一直存在，外地购房者也逐渐涌入重庆。
空港新城作为北区配套成熟的房价洼地，由于土拍还不算非常庞大，所以新房数量其实也没有非常多，所以大量购房者涌入似乎也是一件理所应当的事。
别等空港彻底成熟涨起来了，你才后悔为何当时不在空港买套房子。就像很多人在后悔，为何当年没有进入空港新城的区域之一中央公园一样。
你想当初代原始股持有者，还是涨价后的接盘侠，就看现在。
趁着还有恒大御峰这种全面贴近当下，对未来也有充足预留空间的房子，赶紧下手吧。
E·N·D
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