武汉楼市“解封”，信心重建比政策更重要
3月23日，沉寂许久的武汉市房地产市场终于迎来政策面的好消息。武汉市住房保障和房屋管理局发布六项举措，包括分批有序开工复工、加强安全管理、优化审批服务、调整预售许可形象进度要求、提高预售监管资金使用效率、完善社保个税缴纳的购房认定标准，全力支持房地产开发企业开工复产，保持房地产市场平稳健康发展。
过去几年，武汉市房地产发展十分迅猛。尤其，以武汉市GDP破万亿元的2014年算起，到2019年，不管是商品房成交量，还是土地供应、成交情况，都排在全国二线城市前列。这几年，除了2016年武汉市GDP增速在8%以外，其他年份均保持在9%以上增速，2017年时一度达到13%，2019年，武汉市GDP达16223亿元，全国排名第八。
作为国家中心城市，武汉对房企的吸引力逐年增加，截至2019年，全国50强房企入驻武汉达到42家，很大一部分将武汉作为重仓区域。
作为疫情重灾区的中心区域，武汉受到的负面效应会比任何一个城市都要大，疫情后期城市需要恢复的时间成本也更高，重灾区内总土储较多、近一年新增土储比例较大的房企也将面临更大压力。
令人振奋的是，今天（3月25日零时）武汉正式解封，恢复对外交通，重新迎来城市有序发展。
对于这座长江中下游经济带核心城市来说，当务之急在于市场信心的恢复和重塑。
从3月23日，武汉市住房保障和房屋管理局发布的六项政策内容来看，基本上与全国其他城市的复工复产政策相一致，主要有以下几方面内容，一是开工复工，保证安全生产；二是优化审批服务；三是降低预售许可要求；四是提高预售监管资金使用效率；最后一点是社保可缓缴、补缴。
不同的是，武汉市在预售方面做出了适当的宽松：2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到25%以上，且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层（含六跃七层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。
在此之前，小高层及以上建筑主体结构需达到层数的1/2且不得少于七层，才能申请办理预售许可；低层（含四层）必须主体结构封顶且砌筑工程完工才能申请申请预售许可。
这一政策的宽松对于房企来说，可以有效缓解项目开发带来的资金压力。
武汉在提高预售监管资金使用效率方面也给予很大的宽松度：如2020年10月1日之前，在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点，累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%；
进一步降低开发企业财务成本，开发企业申请使用银行保函等额替换重点监管资金时，无需签订《新建商品房预售资金监管协议书补充协议》，银行保函有效期原则上不低于6个月；
对受疫情影响经营困难或疫情防控期间作出贡献的企业，在工程进度未达到规定的用款节点，可申请预支重点监管资金。
此前，达到预售要求的，开发企业可申请重点监管资金标准的35%，结构封顶也只能申请拿到40%，项目取得《建设工程竣工验收备案》的，可申请20%，最后5%是在完成所有权初始登记后申请的。
预售监管资金使用效率的变更对于减少沉淀资金、降低房企资金压力等都有积极的作用。
疫情前市场曾持续“高温”
如果不是这场疫情的影响，武汉市房地产市场大概率会延续前几年的“高温”迹象。
回溯武汉市房地产发展高速发展的历程，2014年是值得作为开端讲起，这一年新建商品住宅成交面积达到1601万平方米，达到之前十年间成交面积最高点，同时，武汉市GDP突破万亿元大关，达到10069亿元。
2015年的时候，武汉住宅成交量突破2000万大关，排名全国第三，成交金额1896亿元，二线城市中仅次于南京和杭州。此外，房价涨幅高居二线城市之首，成交均价达到8812元/平方米，较2014年上涨12.34%。
到2016年，武汉市GDP总量达到11913亿元，增速为9.23%。与此同时，新建商品房成交面积达到2877万平方米，位居全国第一，土地成交总价首次突破千亿元，楼面价同比上涨45.5%达到4770元/平方米。这一年，武汉限购政策被重启，本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1套，社保需连续缴满2年及以上，即便如此，武汉楼市的高温依然持续到2017年，一手房均价全面进入万元时代。
2019年，借助军运会带来的影响力，武汉房地产市场出现“供销两旺”的整体行情。这一年，武汉市住宅商品房供应量达到2629万平方米，销售面积达到2346万平方米，成交均价达到12543元/平方米。同时，这一年，武汉市住房销售套数和销售面积位居全国第一。
随着主城区重点地块供给的持续增加，光谷、沌口、临空港等板块也不断升温，武汉市的土地全年成交金额1766亿元，位居全国城市第五。值得注意的是，武汉出让金连续4年超过千亿，稳居全国前五名。住宅楼面地价也涨至5845元/平方米，同比上涨24%，明显快于20%的房价涨幅，全市宅地成交溢价率也由2018年3.74%提高至11.7%。
到了2020年，遭遇疫情黑天鹅，与武汉一同封禁的还有房地产市场，疫情期间楼市惨淡，两个月来，商品房和土地成交数据为零。
据统计，整个湖北区域，有七成百强房企布局，其中销售TOP20房企全部在重灾区内有布局，TOP50企业的入驻率已经超过八成。根据过去三年的重灾区内企业销售情况预计，若疫情导致市场停滞2个月，区域内销售前十房企销售额将损失超过300亿，而武汉作为省会及唯一核心，聚集了各大房企在湖北77%的土储货值。
疫情过后企业、城市都需要修复期。短期内，疫情对武汉房地产市场发展造成了严重的冲击，但中长期城市价值将逐步释放，政策的作用是通过一系列利好提升市场信心，逐步重塑市场格局。
随着长江中游城市群、长江经济带、中部崛起等国家战略助推，武汉的吸引力不断增强。自提出“5年留下100万大学生”的目标以来，武汉市户籍人口每年以30万人的数量增加，2019年，户籍人口增加24万。
长期以来，武汉市固定资产投资、房地产开发投资和住宅投资与GDP之间存在着均衡关系。疫情爆发期间，武汉市2020年政府工作报告提出今年重点工作任务，经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长7.5%—7.8%，加快提升武汉综合承载能力，建设国家中心城市。
今年武汉统筹推进230个市级重大项目建设，围绕产业升级，推动光谷生物创新园二期、汉江湾科创总部基地、阿里巴巴武汉产业社区等265个投资亿元以上产业项目开工，加快建设光谷南大健康产业园、吉利路特斯、天马G6等1020个投资亿元以上续建项目。
2020年，武汉还有老旧小区改造的任务，完成260个以上老旧小区改造，新开工建设棚户区改造住房2.5万套等。
对于武汉的投资，我们认为虽然武汉受到的影响程度是其他城市的很多倍，武汉疫情的严重程度不等于武汉地产行业受到的影响程度。首先武汉城市基本面没有发生重大改变，长久后会恢复，其次，疫情后一定会加大政策支持，弥补损失。再次，疫情对于武汉地产的销售造成了影响，但却给投资拿地带来了机遇。
从城市活跃度恢复的角度来看，恢复信心“赶进度”成为摆在面前的重要任务，因此地方经济、财政压力巨大，也意味着需要一段触底回升的期间。
对于企业而言，开工、复工的推迟，将直接影响企业销售和资金链。疫情过后，城市市场恢复活力、房企运营步入正轨都需要一定的修复期。
从武汉楼市受疫情影响的程度看，今年全国房地产市场的整体特点就是“武汉强、全国强；武汉稳、全国稳”。武汉房地产后续的活跃恢复度，客观上也会为全国市场注入信心，最终有助于促进房地产市场相关目标的实现。