农业与旅游融合体——休闲农业地产
文：东滩智库
2020年全面打赢脱贫攻坚战收官，十四五期间即将迎来新一轮乡村振兴的政策风口。在乡村振兴中，农旅融合被反复强调并成为近年来引领乡村建设的重要方向。农旅融合以农业科普体验、观光度假、休闲养生为核心功能，特色商业、文化创意、田园居住为配套，拓展了农业产业链和价值链，催生了农村新产业、新业态出现，成为农村经济创新发展的新风口。
从早期的农家乐时代，到乡村休闲，再到乡村度假时代，休闲农庄、特色民宿、农业主题乐园、农业公园等业态不断创新，田园观光、农事体验、创意农业、农业休闲度假、田园旅居养老等功能层出不穷。风口之上，华润、蓝城、万科、协信等地产大佬纷纷涉足，谋划布局各自的休闲农业地产业务，农旅项目遍地开花。未来，乡村旅游市场将持续激活农旅融合的开发热潮，成为文旅投资商、开发商和运营商关注的热点领域。
一、休闲农业地产的5种类型
随着资本涌入乡村市场，休闲农业业态创新活跃，开发商和投资者在城市、近郊、乡村都有布局，业态类型丰富多样，从规模尺度上看，从市民农庄到田园综合体，规模体量差异明显；从发展模式上看，生态保护型的生态度假农庄和高效农业主导的科普体验农业科技园核心驱动力各有不同。结合各类休闲农业案例的分析，按照不同产品的功能侧重，可以把休闲农业地产分为以下五类：
休闲农业地产分类
1、体验观光型
主要依托良好的农业基础和乡村田园风光，以科技农业科普展示、生态田园观光、种植采摘体验、农业消费等为主要功能，以前沿的农业科技、创意农业景观、生态田园景观和农事活动体验为核心吸引力。具体的业态类型包括市民农园、共享农场、农业公园等。
2、主题娱乐型
围绕科技、文化创意、美食等主题，开发建设各类景观、娱乐设施、并策划丰富多彩的活动，具体的业态类型有农业主题乐园、农业嘉年华等，如台州花漾星球太空农场，就是主打太空主题的科技农业娱乐园；北京农业嘉年华，已经依托创意农业成功举办7届。
3、民俗文化型
深入挖掘当地特色的乡村风土人情、民俗文化资源，找回记忆中的乡愁，依托特色文化资源，打造特色文化景观、建筑、场馆、街区，并以民俗活动节庆举办来吸引人气，是基于文化创意思维的乡村空间再造。具体的产品包括民俗风情园、特色文化村等，如桂林漓江民俗风情园、陕西礼泉县袁家村等。
4、休闲度假型
通常依托乡村田园良好的生态环境和气候条件，以新建和旧屋改造的方式建设农庄、民宿、度假村等，并完善温泉、休闲运动设施、健康餐饮等配套功能。在大健康产业的热潮下，这类业态还可以创新叠加康养功能，造就了以生态休闲、养生度假、分时度假养老等多功能的度假农庄/共享农庄/特色民宿等产品。
5、综合发展型
综合型的休闲农业地产兼顾新农村建设和改革、农业发展和农民受益，通常要有较强的农业产业基础，以大农业为基础，一二三产融合互动发展，强调综合价值，通常在县域的大范围空间进行打造，是一种综合体业态，田园综合体就是典型的业态。
二、休闲农业地产的主要开发模式
1、共享农场
对于城市居民而言，有一块土地可以体验务农的乐趣是一种理想的生活。在共享经济蓬勃发展的今天，共享农场应运而生。共享农场通常由农业种植公司和个人打造，由生态农田、户外营地、迷你牧场、田园餐厅、特色民宿等业态组成，面积约百亩。以农业种植为核心，农场通过农田认租种植、农事活动举办、特色健康餐饮、牧场体验、特色农产品销售等为特色吸引以亲子家庭游客为主的核心客群。
共享农场的操作要点有三个，“闲置资源有效利用 服务内容不断完善 品牌化经营”，农场通过整合周边地区闲置的土地、农房、山林等资源扩大农场面积，进行规模化运作提升经济效益，例如广州艾米农场，通过改造荒废农田、修缮破旧农房来完成农场的建设。通过不断完善农场的服务内容，提升服务质量，打造高品质共享农场品牌，推动共享模式在全国各地复制推广。
河南君源有机农场新郑基地现有1500多个迷你蔬菜棚，每个大棚30平方米，年承包费3980元。会员租赁后可通过线上发布指令，由农场工人负责日常管理。其间也可带着孩子过来体验种植和采摘，最后收获的有机蔬菜全部归会员所有。
2、农业主题乐园
农业主题乐园以农业为基本元素，通常以科技、太空、美食、家庭作为主题，通常由农业科技公司进行开发运营，在功能上以主题娱乐、科普展示、活动举办为主，成功的农业主题乐园把特色IP融入各种丰富的娱乐休闲设施和场馆，不断更新升级内容产品和服务，并策划举办多类别的体验活动，把品牌化的产品模型进行多地复制，典型案例有德国卡尔斯家庭主题亲子游乐庄园、台州花漾星球太空农场。
农业主题乐园的操作关键点有四个，“精准的客群定位 文化IP塑造 丰富完善的设施 产品服务不断升级”，精准定位目标群体有助于打造针对性、有吸引力的产品，留住目标客户群体。文化IP是主题乐园的灵魂所在，围绕IP衍生出丰富的产品形态和活动，成为主题乐园区别于其他休闲地产的标志和特色，在资本大军争相涌入的市场环境下，一个成功的IP成为制胜法宝，另外，围绕IP打造的产品服务需要不断迭代更新，乐园内容不断升级才能让主题乐园永葆活力。
3、度假农庄/共享农庄/特色民宿
农村大量物业闲置给特色民宿、度假农庄带来了可能，在不改变农民房屋所有权的前提下，由热衷于乡村旅游的规划师或旅游运营机构主导，把原有的古旧闲置村屋进行设计改造升级，吸引城市的各类度假人群享用，这种模式盘活了农村闲置物业，拉动了乡村旅游发展。近年来，随着乡村旅游的快速发展，农家乐功能和档次升级，各种主题和档次的特色民宿日益受到青睐，比如浙江莫干山已形成民宿产业集群和闭环，民宿经济带动了当地金融、客运、餐饮、建筑装修和农业特产等领域，使得旅游产业成为当地支柱型产业。
莫干山民宿空间分布
共享农庄业态类型丰富，可以分为休闲度假型、文化创意型、田园体验型、分时度假养老型等多种产品，其核心功能包括度假、农事活动体验、文化创意、休闲养老等。共享农庄的操作关键在于“设施完善 平台打造”，一方面，要有较完善的道路通信基础设施、乡村景观整治、商业配套、公共服务设施等，能够充分满足便利交通、生活配套需求，在景观上需要营造良好的环境，实行农庄景区化提升；另一方面，在经营上，需要以合作或自建的方式搭建网络交易共享平台，链接农庄市场客群、投资开发商、农户及村集体、农庄运营公司等主体，实现闲置土地、农宅、资本、运营方、消费需求的信息对接匹配，实现共享资源宣传推广。
4、田园综合体
2012年田园东方的创始人张诚首次提出田园综合体概念，2017年田园综合体被写进一号文件，引发资本热潮。田园综合体是以“三产互动、产村相融”为核心理念，集农业、文旅、休闲、康养等多功能于一体，通过农业综合开发、农村综合整治等方式管理运营的现代化、城镇化新农村，结合农村产权制度改革，是乡村振兴的重要抓手。
田园综合体应选择在农业生产基础较好的村落，且该地的优势农业与旅游业关系紧密，互动性良好。村落需要有一定规模的可建设用地，有大块平整的土地，便于建设大体量的休闲度假项目。田园综合体通常是由多个村落联合打造的，便于发挥产业集聚化、规模化的优势。为保障农民的切身利益，配合土地流转的相关政策，国内大型田园综合体多采用“政府 企业 村集体 农民 X”的运营模式。在建设过程中秉持“尊重自然，生态设计，融合界面”的理念，最大限度地保留或恢复村落自然形态，从田园景观、建筑形态、空间格局、原生植物装饰等方面进行景观与建筑改造，将乡村空间与产业功能进行整合，实现农业生产空间与田园休闲旅居空间的融合。
三、案例链接——成都多利农庄
成都多利农庄位于四川省成都市郫县白云村，总规划面积约2万亩，拥有52万平方米农村新型社区、63万平方米家庭农庄和上万亩的有机生态农业示范基地，辐射带动周边5万亩有机生态农业，是集农业一、二、三产于一体、“宜业宜游宜居”的农业特色小镇，被誉为中国田园综合体最为成功的案例之一。
1、开发运营
项目由多利农庄与村集体公司合作开发，农民以宅基地和集体建设用地入股，成立村集体资产管理公司，由成都多利和村集体资产公司合作投资开发建设。由于后续开发资金需求较大，2016年多利引入中国平安集团投资控股多利，2018年协信集团控股多利，为多利桃花源住宅项目提供资金支持。
项目以“建设用地不增加、农业用地不减少、农民利益不受损”为原则，构筑“政府 企业 村集体 农民”的经营模式，通过整理节余的集体建设用地挂牌出让，进行“田园＋乐园＋家园”的综合开发运营，实现土地整理项目收益、农业综合经营收益。项目一期核心示范区占地2650亩，已于2017年3月25日正式开园。
2、功能构成
成都多利农庄融合了“田园、乐园、家园”三大功能，实现了生产、生活、生态的和谐统一。
成都多利农庄规划示意图
“田园”：打造包括都市农业科创中心、文创空间、智能温室、成果展示中心、产品分拣包装中心在内的农业科技创新业态。其中的农业文创空间约2000平方米，集聚了一批创意农业企业；“都市农业科创中心”由中国农科院、四川农业大学和上海有机蔬菜工程技术研究中心合作成立，承担工业化种植、农产品生产加工、科技成果转化、科研孵化、有机蔬菜行业标准研究等功能，并为入驻的农业创客、合作社提供技术辅导和支撑服务。
“乐园”：包括有机生活体验馆、休闲体验农庄、百草园、快乐动物园、药食同源餐厅、度假酒店等项目，实现了农业观光、主题游乐、餐饮购物、文化创意、休闲度假复合化发展。有满足田园亲子体验的绿道童园，包含农事体验、萌宠乐园、自然乐园、有机餐厅、有机小课堂等，畅享多利的有机健康生活方式；有满足乡村旅游度假新体验的度假酒店区，其中度假酒店由全球著名的法国LUX酒店管理集团负责运营管理。
“家园”：打造家庭农庄、多利桃花源高档田园别墅区、农村新型社区等。其中多利桃花源，由成都多利、平安集团、协信集团投资，绿城集团负责代建，打造成为高端生态居住社区；家庭农庄实践共享农业理念，统一对原有农民住宅进行规划改造经营，配套周边农田，向游客租赁，进行生态种植体验和农事活动，有效集合了生态种植、农业共享、生态居住、社区农产品供应等功能于一体。
3、模式创新
一是借助“入市改革”试点，农民以确权后的宅基地和集体建设用地入股成立公司，实现多方共赢，保障农民和企业的权益。多利通过多元化的产业链接机制，让农民拥有5个新身份，获得5项新收益。一是以农地经营权出租人的身份获取土地流转收益；二是以合作社股东身份获取的合作社利润分红；三是以产业工人身份获得的劳动报酬；四是出租安置新区房子，以房东身份获得的租金收益；五是以农业创客身份获得的创业收益。
二是建设乡村双创中心，并设立都市农业双创基金，提供包括人才培养、技术指导、农业金融、市场拓展在内的多项服务内容，联合中国农科院、四川农业大学和上海有机蔬菜工程技术研究中心组建“都市农业科创中心”，采取“成果转让 创新导师 孵化基地 服务平台”模式，开展农业高新科技成果孵化、新技术新品种示范和有机蔬菜行业标准研究，并为入驻园区内的农业创客、合作社提供技术辅导和支撑。