压力城市系列之五天津：市场严重分化

丁祖昱评楼市，独家原创点评。同为直辖市的天津虽然喊了一年的京津冀一体化，但利好雨露却还迟迟没有降临。

当前北京、上海的房地产市场一路高歌猛进、量升价涨，政府都不得不出来表态：要严控房价。而同为直辖市的天津虽然喊了一年的京津冀一体化，但利好雨露却还迟迟没有降临。虽然二季度，也像其他城市一样，市场有所回升，但整体表现相当一般。不仅如此，天津市场还具备了整体二线城市市场的一个显著特征——市场分化严重。

其中，滨海新区和远郊区域房地产市场严重拖天津后腿。滨海新区规划定位高大上，但是存在最大硬伤——和主城区相距太远，二者相距4、50公里，差不多又到了另一个城市，这种CBD是很难发展起来的。上海陆家嘴新区和市中心仅一江之隔，北京的金融街、国贸CBD，以及广州的珠江新城都位于于中心城区。天津这种出城的CBD注定是要失败的。如今已成鬼城的响螺湾就是一个很好的例证。

再加上短期内的供应激增，导致市场供求严重失衡。目前滨海新区预售/在售项目就达到78个，是整个天津预售在售项目数量的近3成。由于先天不足，滨海的项目很难解套。此外，武清、宝坻等远郊区与也存在严重的供过于求的问题，这些区域之前还有户口政策的支撑（虽然天津户口的吸引力也不大），但去年5月取消之后，这些远郊区域的市场压力更大。与此同时，北京和天津的快速交通网络的建成，不但没有给天津带来更多的人口流入，反而更容易造成人口流出，更加剧了供求矛盾。

相比这些板块，老城区，包括环城四区的市场还是不错的，河东、河北、河西、和平等区域二季度商品住宅市场成交量同环比涨幅基本在100%以上，河北和和平两个区域二季度成交量同比涨幅甚至超过了200%，涨势也相当惊人。所以说，综合来看，“市场分化”这个词放在天津还是非常贴切的。

另外，从它的宏观指标来看，表现还是不错的。作为直辖市和沿海城市，又傍着北京首都，整体的人口导入能力比较强，常住/户籍人口比达到1.44。从房地产市场来看，其整体商品住宅需求缺口较大，房企的利润空间也较为可观，土地消化周期也不高，整体市场平均一下还过得去，但这也从另一个侧面说明了天津市场的分化之严重。

天津商办市场表现更差，这实际也和天津的尴尬地位有关。旁边的北京既是政治中心，又是金融中心、文化中心，其磁场已如此之强大，天津规划再好、再超前，和北京也不是一个数量级，“既生京何生津”，未来除非有政策上的重大利好，如把中央的一半部委搬到天津，那才可能带来天津市场的回升，否则我看是没啥希望了。

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