我先抛几个大家常困惑的问题：
１、IRR到底是不是复利？
２、IRR是月、季、年…收益率？
３、销售净利润为正，计算出来IRR为负？
４、计算显示结果为#NUM!
５、如果再投资利率≠IRR，如何修正？
……
其实，之前我也有讲过IRR的内涵，这一次我准备换个视角——从EXCEL的计算过程的视角来讲IRR、MIRR、XIRR。
我们去投资一个地产项目，会产生一序列的现金流量，IRR简单说：就是由这一序列的现金流量中，反推一个投资案的内部报酬率。如何反推呢，所用的方法是将每笔现金流量以利率rate折现，然后令所有现金流量的净现值(NPV)等于零。若C0、C1、C2、C3...Cn分别代表为期初到n期的现金流量，正值代表现金流入，负值代表现金流出。找出符合这方程式的rate，就称为内部报酬率。问题是这方程式无法直接解出rate（一元n次方程），必须靠计算机程序去找。IRR的参数有两个，一个是Values也就是『一序列』现金流量；另一个就是猜IRR最可能的落点。IRR的参数并没有绝对日期，只有『一期』的观念。每一期可以是年、月、天…至于每一期是多久，使用者自己清楚，IRR并不需要知道。如果每一格是代表一个『月』的现金流量，那么传回的报酬率就是『月报酬率』；如果要转换成年报酬率就得乘上12了。其中，values是现金流，guess是我们自己输入的猜测IRR的可能值。IRR是无法直接解的（n次方程）。excel计算IRR是通过逼值法。先假设一个可能的rate（10%），然后代入式子看看是否吻合，如果不是就变动rate的值，然后慢慢逼近、反复计算，直到误差小于 0.00001％ 为止。如果真正的解和默认值差距过远，运算超过20次还是无法求得答案，IRR 函数会传回错误值 #NUM!。这时使用者就必须使用较接近的 guess 值，然后再试一次。所以guess参数只是IRR函数开始寻找答案的起始点而已，跟找到的答案是无关。既然IRR也是收益再投资，很多投拓人员就会觉得，那IRR不就是复利吗？还拿上面的例子来说，IRR等于16%，假设，存银行年利率16%，那么复利怎么算？存一年116万，存两年134.56万。复利是规则利率，而IRR是综合利率，IRR可以是第一年流入90万，第二年只流入30万，得到综合回报率。事实上，我们常用的IRR，其实是个超级简化版。它假设了投入资金的成本以及收益的再投资报酬率都等于IRR，甚至是融资利率也等于IRR（现金流为负的时候），但现实往往并非如此。MIRR是意思是改良版IRR。MIRR就是要修复上面这个再投资回报率问题！IRR的现金流量里可分为正值及负值两大类，正值部分属于投资期中投资者拿回去的现金，这些期中拿回去的现金该如何运用，会影响报酬率的。负值部分属于投资期中额外再投入的资金，这些资金的取得也有融资利率方面要考虑。MIRR使用的方式是将期间所有的现金流入，全部以『再投资利率』计算终值FV。期间所有的现金流出，全部以『融资利率』计算现值PV。那么MIRR的公式：=(FV/PV)1/n - 1MIRR(values, finance_rate, reinvest_rate)如果说MIRR是在再投资回报率上对IRR进行一定程度的改良和弥补，那XIRR则很好的弥补了IRR在时间效益上的局限。为什么这么说呢？在日常计算IRR的范围内，并不强调这个IRR必须是时间间隔相等的净现金流对应的，从其函数公式也可以看出，IRR的公式并没有填写时间的位置。语法：XIRR(values,dates,guess)参数：values与dates中的支付时间相对应的一系列现金流。dates是与现金流支付相对应的支付日期表。guess是对函数XIRR计算结果的估计值。
