2021年，园区将重回二手房市场！

撰稿&排版//房观编辑部

上周五，青剑湖最后的新盘悦云庭和奥体上东区PRO二期两盘连开。

据房观现场播报，前者去化超8成，后者去化超9成。超强的成交数据，再一次引爆冰冷的苏州楼市。

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让人不禁感慨：大园区就是牛啊！

同天，上东区PRO乘势取证最后一期355套房源，目前已启动认筹，截止到18日。

也就是说，2020年底，悦云庭和上东区PRO大概率都会收官！

而距离2020年结束，还有17天。

留给买房人的时间，真的不多了！

首先，从园区新房市场表现来看，主力板块基本上都进入尾盘。

自2019年下半年开始，园区新房供应一直在不断输出。

不过，相较于2019年第四季度，园区供应主要集中于湖西、湖东、独墅湖、青剑湖、奥体等改善主流板块。

2020年，园区新增了娄葑和胜浦两大“园区刚需板块”，给了更多人留在园区的机会。

截止到当前，园区当下热销板块在售的项目基本上都已进入尾盘，且没有可接档的库存项目。

虽然，园区金鸡湖板块还有金鸡湖瑞园和金螳螂柏悦2个70年公寓项目待入市。

可是，作为园区公认的2大豪宅，基本上是只属于少部分人的狂欢，其他购房者想都不用想了。

综上，2021年，园区新房仅有1个库存——旭辉奥体项目，独木难支，根本不足以满足庞大的市场需求。

回到园区土地市场来看，

园区的推地节奏一直是老大难问题，基本上都1年1宗地。

2019年倒是罕见的推了2宗地，目前青剑湖的年底收官，旭辉的基本上要明年入市。

今天，园区再度挂出1宗地，还是商住+旅馆属性，未来住宅体量不会太大。

由此可见，园区在地块出让上是多么吝啬。

而购房者更为关注的奥体、独墅湖、青剑湖、金鸡湖等改善主流板块，从当前流出的消息中，也只有2宗地块贮备，什么时候拍还是个未知数。

即使2宗住宅地块明年开拍，等真正入市估计也要2022年。

也就是说，2021年园区将进入“新房啃老”阶段。

2021年，园区二手房将重回楼市成交主场。

第一，园区的二手房市场需求力非常旺盛

结合近1年的园区供需情况来看，2019年年底和疫情期，园区的二手房带看次数和供应量明显下降，这也是自然现象。

可是等到疫情过后，无论是房源供应量还是带看次数都呈现了直线上升的趋势。

其二手房回暖速度，再一次证明了园区楼市扛把子的实力。

（图片来源于链家网）

此外，5月份之后，园区二手房新增供应了一直处于下降趋势，但是其带看量保持着持续上涨的态势。

第二，园区的二手房成交力非常强劲

据网上数据显示，2018年园区二手房总成交了20397套，比2017年多了3776套，环比增长22.7%。

2019年，在512新政和724新政双重政策施压，还有下半年大量新房供应的围攻之下，房观统计园区全年二手房总成交达到了19491套。

相较于2018年只悬殊906套，仅出现微量下滑。

第三，园区挤压着大量的二手房库存

截止到发稿前，园区二手房房源挂牌量达14497套。

而2020年1-10月，苏州园区二手房总成交6933套，连去年的总成交的一半都没有。

按照当下月成交约694套的节奏来看，14497套房源大概需要21个月的时间才能去化完毕。

第四、园区新房攻势下降

参照当前园区西方库存以及园区供地节奏的速度，这一波园区新房集中供应之后，园区新房供应节奏将大幅度延缓。

即使后期再有，也有着数量有限，购房门槛高等现实性因素在内，会有一大波购房者被挤入二手房市场。

第五 、园区新房的溢价空间又上了一个高度

近日，奥体中海上东区143㎡买入时最低总价560W，二手房挂出当晚直接740W成交的案例，让我们看到了园区二手房新的溢价能力。

受新房三年限售的政策影响，也就是说到2023年，园区这一波房源都将会集中进入二手房市场，参照当前的4W/㎡左右的售价，其二手房的溢价空间或将再上一个高度。

综上，2021年园区新房紧俏之下，园区二手房成交或将再上一个高度。

所以，预算充足的购房者一定要提前入手，不然后期或可能会花上更大的成本。

而园区二手房的持有者不妨等一等，增值空间还在后头，或能再次实现财富翻倍。