三个施工企业老板2.71亿元联合拿了一块...

三个施工企业老板2.71亿元联合拿了一块地，成立一家房产公司进行开发。围绕项目展开的一系列节税神操作，更是令人叹为观止。

三人共同出资成立一家房地产开发公司，注册资本4000万元。其中一个股东出资2000万元，占50%，另外两个每人出资1000万元，各占25%的股份。

公司成立之后，通过招拍挂方式取得了一块102亩的开发用地，拍卖价每亩266万元，土地价款2.71亿元。再加上契税及前期报建费用，开工之前需要投入资金3亿元。扣除注册资金4000万元，还差2.6亿元。

这2.6亿元由三个股东按出资比例投入公司，不是无偿投入，而是算做房地产公司的借款，需要由房产公司支付按年利率10%支付利息。这样，从拿地到还款按18个月的周期计算，三个股东从房地产公司获取3900万元的利息。

因为三个老板都是做施工的，所以开发项目的施工当然由三家施工企业来承建了。大股东负责建筑施工，另外两个股东分别负责安装和配套工程的施工。

三家约定好，价格比市场价上浮10%。如果上浮20%的话，税务机关就有感觉了，上浮30%的话，可能就属于价格明显偏高了，税务机关可能会进行价格调整。所以，这个上浮10%的幅度定的恰到好处。通过这种操作，施工环节的利润由三个股东分享，同时，三人又从房地产公司多拿走了利润约3600万元。

收取利息也好，价格上浮也罢，利润转移到了施工企业，不同样也是需要交税吗？

没错，施工企业也需要交税。

收取的3900万利息的确符合独立交易原则，不存在任何瑕疵；工程结算价格上浮10%共3600万元，这个一般人很难认定价格偏高，随便做点变更、签证出来，即使是专业造价人员，也难找出瑕疵。施工企业与房地产开发公司之间，有施工合同、有资金流、有发票，还请外部第三方造价机构做了工程竣工结算。

从房产公司将上述7500万元利润转移至三家施工企业，这三家企业的筹划空间相对房地产公司而言更大一点，也更灵活一点。毕竟，对建筑企业的税收管理，还不像对房产公司的监管那么规范，那么严格。同时，施工企业需要大量的建筑材料，与外部第三方企业的交往更多，筹划的究竟也更大。

房地产公司还存在一个特殊的税种，土地增值税。土地增值税的计算相对复杂，适用30%-60%的超率累进税率。通过建安成本上浮10%，增加3600元的开发成本，房地产公司大约可以少交1400万元的土地增值税，节税效果十分明显。

开发项目还没开始预售，全国著名房企某某园在隔壁拿了一块地，土地价格460万元一亩。这样，房价预期一下子提高了2000元每平方米，预计增加销售收入2.95亿元。

三个老板高兴坏了。

但是利润增加了，税收同样也增加了，这个还是需要想办法。于是，他们又请了一家税务师事务所作为税务顾问。

他们按税务顾问的建议，在省城注册了一家销售代理公司，当然，在市场监理管理机关登记的股东已经不是这三个股东了，所以表面上看不出与房地产公司的关系。房地产开发公司与销售代理公司签订代理服务协议，按销售收入的3%结算销售佣金，佣金包含了营销策划费、广告宣传费、销售提成等。事实上，它们的平均售价比隔壁低了500元每平方米，根本不用做什么广告，开盘即售罄。

通过这种方式，将3300万元的利润从房地产开发公司转移到了销售代理公司。

在当地，地下车库销售非常难。很多业主宁愿把车停在马路边上，也不愿意花两万元买一个停车位。税务顾问又出了个主意，买房送车位。凡是购买小区住房的业主，都可以免费赠送地下车位一个。这样，地下车位一下处理完了。

地下车位又没有收到钱，有什么值得骄傲的呢？其实，这个大有学问。

小区共有1100个地下车位，2万元一个，可以销售2200万元。但问题是不知道哪年哪月才能销售完毕。现在改为买房送车位，感觉好像老板吃亏了，其实在税收上，他们占了大便宜。

在土地增值税清算时，如果地下车位没有销售的话，相应的成本就要保留下来。现在通过买房送车位的方式，把地下车位全部处理掉了，对应的成本在土地增税清算时就可以计算扣除，而且可以享受加计扣除政策，由此可以少缴的土地增值税应该在4000万元左右。

通过上面一系列运作，大大降低了房地产开发企业的税收负担，是不是可以称为神操作呢？