市场实录：现在的重庆行情，以及该怎么买房？

土拍引发了一场“全民躁动”。

无论是刚需用户还是投资客，无论是自媒体还是开发商，茶余饭后的大街小巷里，各种观点众说纷纭......贩卖焦虑者不在少数，让初夏的重庆比往年7月，还更加燥热。

看了不少读者的私信，咨询买房问题，都非常焦虑。

最近两周，楼市的确关注度很爆。

一定程度上，是源于小阳春与土拍的成交价历史新高，多处地块出现了面粉追平面包价情形......形成的共振。

于是部分新盘卖得比较快，二手房待价而沽，不断“反价”，将市场带入卖方市场；

被恐慌情绪夹裹着的投资客和刚需人群纷纷杀入市场，成为售楼部抢房的主力军，

同时，伴随着的流言、谣言，共同刺激市场。

比如，一则土豪掷4000万入手北滨路某楼盘20套住房的市场在朋友圈热传...

这就是谣言。

01

量价上涨

根据铭腾最新发布的数据，上周（4.26-5.2）主城区商品住宅的供应量、成交量、成交价，全部创了今年以来的新高。

供应面积，65.23万方；成交面积75万方。

成交建面均价，14283元/㎡。

这不仅是主城区今年以来的价格新高，也是有史以来的价格新高。

如果以80%得房率反算套内均价（得房率=套内面积/建筑面积），上周新房的套内均价约17854元/㎡，大约接近18000元/㎡。

数据整理自铭腾

更刺激的，则是中央公园某楼盘房价挂牌已超过3万元！

因为比较好卖，很自然的，部分热点区域的项目有收回折扣的动作，加上取消分销，在备案价不变的情况下，还是使新房成交价格有了实质大约5-10%的上浮。

进而也就导致了均价上涨。

02

供应分析

这是本次的土拍位置分布图，可以推导出热点构成。

其一，中央公园，“10王占9”，催生情绪；

其二，西永，地价VS房价，倒挂，催生情绪；

其三，再加上因为光环开业+学区刺激，照母山部分项目也速度与激情了。

在新区强势的同时，“两江四岸”核心区二手房业主，坐不住了，因为基本无新供应。

所以二手房有“抱团”的趋势。

图：贝壳找房统计-重庆四月二手房业主调价中涨、降价次数占比

在市场行情的催生下，部分超热门新区，量价齐升，但是仔细想想，新兴区域仍然存在较多的隐忧：

1、尽管热门，但普遍在离核心区较远，基础设置不完善。自住的话，通勤时间或将导致居住舒适度下降；投资的话，更有“高位”嫌疑。

2、靠近主城核心区，新盘不多，普遍为改善、豪宅。比如，凯德九章近3W，基本300-400W起步；锦绣滨江，普遍3W+，总价最低都要400W+；西派城，350W+。

价位与地段不可兼得。

想要享受主城核心区的基础设施，交通条件，又想要价格不贵，似乎是一个悖论。

03

产品结构分析

当前的市场还有一个明显的特征，就是普遍“趋大”。

用建筑面积来划分：

建筑面积在70-100平，是刚需类产品；

100-130平是刚需改善产品；

超过140平算再改产品；

建面八九十平的小三房在国内各大城市市场上，均为非常热销的房型；

由于总价低且空间利用率高，是刚需、投资者最青睐的户型。

但是，目前重庆这种户型，越来越少。

据去年的重庆楼市成交数据显示，2019年90㎡以下产品成交占比仅16%，较2018年再收窄7.7个百分点，当前主力成交面积集中在90-140㎡，成交占比达七成。

图：2018-2019年重庆主城区住宅成交面积结构

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

为什么主城区小面积房子越来越少

我认为主要有以下几点：

1

主力家庭人口增多。80-90后家庭，在二胎放开后，从三口之家，变成四口之家，加上照料孩子的需求，五-六口大家庭增加；

2

生活水平提高。商品房高速发展20多年，如今人均住房面积超过39平。置换需求，成为购房主力之一；

3

开发商的利润预期。做中大户型，做品质配置，容易提升溢价、利润获取能力。

因此，重庆主城区严控土地的开发强度和建筑高度、密度。

于是，传统的刚需住房愈加稀少，洋房、大平层逐渐扎堆出现。

虽然有开发商将小户型豪宅化，但这也造成了单价过高的现象。

尤其在热点区域看房，大多数低密新房，套内动辄100平以上，总价也自然不便宜了。

04

机会建议

这样的市场下，想要享受主城区完善的配套和交通，又考虑资金压力，应该怎么抉择呢？

我的观点是：

第一、能在核心区，就在核心区，买二手。

第二、实在预算有限，就要淘非热门新区，控制单价总价，但注重交通配套。

第三、发掘网红盘，去排队。

买的偏远，且不说房价涨不涨，日常通勤是一个大问题，每天花两三个小时在上下班，很消磨人的情绪；

周边商业不完善，住着买菜看病也不方便，居住的幸福感就不高。

资金不充裕，也并非一定要考虑新房。

一个主要方向，就是多看看二十年以内房龄、非单体楼、非破旧的二手房。

虽然如今市场上新供应少，但是之前我们在70/90政策下，还是有很多小面积的二手产品可以选择。

选择一个大一点的开发商，最好物业有保障，八十来平的小三房。

满足家庭人口变化的基础需求；也为未来置换抓住筹码。

当然，二手也是要避开很热的区域，比如“两江四岸”南北滨，避开江北嘴、照母山这样的热点被炒高区域。

而是多关注如南坪-四公里、杨家坪-毛线沟、大坪-高庙村等核心成熟区，非当红的二手市场！

这些地方淘二手的同时，多加几个微信群，加上我的小助手微信，多看看他的朋友圈，发现网红盘，好及时登记！

添加我的助手，有新的项目情况，或者优惠房源信息，他都会随时发出。

微信号：alli2019

最后，还是那句话，鱼与熊掌不可兼得。

当新房不能满足需求时，可以考虑优质次二手新房；

回避炒作较高的房子，在合适的价格，选择适合自己的房子。